“史诗级”救市来了，苏州购房者该如何看待本轮政策变化？

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上个周末，除了有一线城市传出售楼处火爆之外，还传出了某房产交易平台因为搜索量过大多次系统崩溃的消息。

这一切，都是因为“5·17新政”的出台。

5月17日，传了很久的“史诗级”救市政策终于落地。信贷端的历史性大宽松叠加政府收储，毋庸置疑，这次的政策对房地产市场将产生极为深刻的影响。

对于苏州购房者而言，该如何看待本轮房地产政策的重大变化呢？

首付、利率双双迎来历史新低

对于大部分购房者而言，5月17日的政策最大的关注点肯定是降利率、降首付。

央行连发三文，这对于房地产而言确实是大招。

我们来回顾一下这三条内容：

第一，首付比例创下了历史新低。

首套房不低于15%，二套房不低于30%。而上一次去库存期间，央行也只是允许非限购区域调整至两成。

当然，肯定有人会提出这样的疑问：首付比例降低，对于购房者而言，只是意味着上车门槛降低，加大杠杆的同时成本也在增加，不是么？

确实是这样没错，所以必须同步降低房贷利率！

第二，房贷利率已经进入历史性低点。

本轮政策取消了首套住房和二套住房商业性个人贷款利率政策下限。

“取消下限”是什么意思呢？就是取消央行规定的各城市房贷利率最低值。

按照此前的规定，首套房贷利率下限是LPR-20BP（房价同环比三个月持续下跌的城市可降低下限或取消下限），二套房贷利率的下限是LPR+20BP。

下限取消后，也就意味着各城市商业银行可自主设定利率，各城市利率水平肯定会迎来新一轮调整。当前有城市个别银行首套房贷利率已经执行3.1%，相信像苏州这样还执行3.75%的城市很快也会迎来实际性下降。

除了首套之外，此前被二套利率下限“误伤”的二套改善需求也将迎来重大利好。二套利率下限取消，意味着二套也将同享低利率，这也是史无前例的利好。

首付比例+利率同步下调，这才能实现买房成本的实际性下降。

至于各个城市到底能降多少，那可能还要等等看，看政策如何发酵。

第三，公积金利率降至“2”字头。

下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

这也是历史性低位。

值得注意的是，分析师认为公积金政策利率调整，一方面确实是为了降低公积金购房成本，另一方面也是为了商业利率实际性下调“让道”。

虽然说商贷利率取消了下限，但一下子降到2字头的可能性不高，也不太可能跟公积金利率倒挂。结合公积金利率执行标准，分析师认为与公积金利率逐步接近应该就是商业贷款利率的底线。

毫无疑问，经过本轮调整，当前的信贷环境已经来到了中国房地产发展史上最宽松的时刻。

对于苏州而言，这轮政策的关键发力点就在于降低商业贷款利率，毕竟苏州在这之前是全江苏房贷利率最高的城市。

如果能够有大幅度下降，无论是刚需还是改善都会受益，政策作用会较为明显。

政府收储旨在调整供求结构

除了信贷政策之外，5月17日新政的另外一个重要措施就是“政府回购”。

一方面，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

另一方面，自然资源部表示，支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。这些土地收回、收购以后，用于建设保障性住房，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。

很明显，这两项是官方推动房地产供求关系结构性调整，从而推动房地产市场平稳发展，构建房地产发展新模式的重要举措。

我们看到很多自媒体把这两项举措的重点放在“回购”这两个字上面。

得出的结论基本如下：回购商品房和闲置土地，无非就是为了去库存。但3000亿元的再贷款资金，首先是否足够去库存，其次债务由谁承担。按照这个逻辑延展下去，这个举措所能带来的效果或许难言乐观。

但实际上，分析师认为在这两项举措中，我们要看到的一个重要关键词应该是保障性住房。

无论是回购商品房还是回收土地，都是用于配售、配租或者配建保障性住房。

而加快保障房供给，是构建房地产发展新模式的重要抓手。

房地产不同发展阶段，会伴随不同的核心矛盾，对应不同的住房供应体系。

而当前房地产发展的核心问题，不是需求不足的问题，而是需求和供应不匹配的问题。通过收储实现保障性住房供给增加，包括配售型保障房和配租型保障房，叠加增加城区改善型住房的供应，真正意义上进行房地产供给侧改革，才是上述两项政策的真正目的。

理清了这个思路，对于购房者而言也是有重大参考性意义的。

那就是，房地产供求结构的调整正在发生。

未来，无论是租赁住房还是配售型保障房的增加，对于诸多非优质住房资产而言都会带来较大的市场冲击。

当前对于很多购房者来说，向上置换的必要性已经越来越强。

只有手握比别人好的房子，才能真正走出这轮资产焦虑。

苏州购房者该出手买房了吗？

宏观政策已经迎来了历史性时刻，接下来就看苏州如何接招了。

实际上，早在5月17日之前，分析师就说过，苏州房地产政策也依然还有新一轮宽松空间。

大家都知道，当前除了是房地产市场的低迷期，也是房地产前所未有的大分化时代。

在“因城施策”的前提下，各城市房地产政策也大不相同。

4月以来，杭州、武汉、南京等各个城市都相继调整了房地产政策。苏州虽然在去年也进行了一轮房地产政策调整，但结合当前的市场环境来看，政策托底的力度仍需加强。

结合5·17新政，我们相信苏州肯定会很快跟进新一轮政策，且力度不会小。

对于切实有需求的购房者而言，分析师认为，一旦苏州有新一轮政策跟进，对大家来说，就是一个好的机会性节点。

短期来看，对于购房者而言，当前的市场环境、政策环境史无前例的友好。叠加今年以来，苏州住房去化压力增大，房价让利空间增强。量在价先，即便新政利好释放，卖家也想在这个阶段促成成交，肯定还是会继续给出价格让利。

中长期来看，本轮新政对于苏州这样的高能级城市更具利好因素，未来市场集中化会更强，以不好的地段换好的地段，以不好的房子换更好的房子，将是住房消费的主要场景，苏州也依然会是全国住房消费活跃度较高的一个城市。

当然，需要提醒大家的是，即便政策利好释放，加杠杆购房依然要量力而行。

毕竟，杠杆利率不是永远不变的，房价也依然在波动，买房是为了安居乐业，一定不要过度负债。

我们一直强调这样一句话：楼市不起，政策不止。

可以确定的是，政策对于房地产市场的扶持，肯定会持续到市场平稳为止。

但我们必须承认的一点是，房地产发展的底层逻辑已经在发生变化。

未来的房地产市场，将表现为商品房更多面向改善及以上，保障房为中低收入家庭兜底。

在这个过程中，认清底层逻辑的变化，清楚自己为了什么而买房，对于购房者来说才是关键。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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