数据揭秘新政后的合肥，涉及房价、土地、库存……

近日，国家统计局公布4月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6%，连续11个月下跌，创下近期最大环比跌幅。

在政策端，从近期自然资源部发文要求的商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，到近期降利率、降首付、保交楼会议等一系列政策措施，所有的政策都在指向“存量”和“增量”问题...

NO.1|壹

存量和增量问题是一个闭环

一、如何消化存量房产

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，会议提出继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

针对去库存，本次视频会议重点提到两种类型，可以用“腾笼换鸟”来形容。具体如下：

一类是消化存量土地，会议指出“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”。此前自然资源部已经下发通知，要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。

此次会议定向指明了消化存量土地的有效方式。

另一类是消化存量商品房，视频会议指出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，并明确所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。从市场实践来看，近几年已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源，改作租赁住房。郑州、济南、苏州、重庆等城市均有相关实践。

结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障房供给相结合是当下消化存量房产的有效方式。

二、如何做好增量

关于房地产市场如何做好增量问题，一系列的政策出台也明确指明了方向。具体可分为两类：

一类是刺激刚性需求，近日，央行、国家金融监督管理总局一日之内“三箭齐发”。

第一箭：央行发文，5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以上首套个人住房公积金贷款利率2.85%；

第二箭：央行发文，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；

第三箭：央行、国家金融监督管理总局发文，首套住房商贷最低首付调整为不低于15% ，二套商贷最低首付调整为不低于25%；

此次政策调整，首付比例政策属于按揭贷款历史上最宽松的首付政策，降低幅度刷新历史纪录，首套和二套房首付比例均是历史最低。从调整力度上彰显了高层去库存的坚定决心，并着力扩大刚性需求购买范围。

另一类是刺激改善型需求，近期，一线城市放宽限购，多地出台四代住宅有关政策，打出刺激改善型需求的“组合拳”。

一线城市放宽限购：截至目前，全国共计50余个城市对限购政策松绑，其中西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等23个城市全面取消限购；一线城市如北京放宽五环外限购；上海放宽单身限购；深圳缩短非户籍人群社保缴纳年限、多孩家庭可再购1套房；广州放开120平方米以上住房限购等。

产品端刺激改善需求：自2017年来，成都、福州、西安、苏州等多地开始了对第四代住宅产品的探索，近两年，政策的放宽为其发展、落地提供了机遇。2024年前两个月，福建省泉州市、江苏省苏州市吴中区先后出台鼓励政策。近期，合肥市也对外公布，将加大改善性住房供给，计划推出的天鹅湖商务区核心区、骆岗公园周边区域、董铺水库及大蜀山周边区域试点立体生态住宅。从产品端提升品质，刺激改善型需求。

NO.2|贰

合肥市场现状分析

一、土地市场

1、2024年合肥第一轮土地出让4宗，成交3宗，1宗流拍（BK03地块），最高楼面价突破2.5万/㎡，后期新房预计4万+，可见房企在合肥布局的决心还是有的。同时也反映了企业拿地的迫切性。但从BK03地块流拍不难看出即使是滨湖的地块，但质素和竞争压力过大也会使其流拍。说明，如今的房企拿地更加谨慎，一切从“安全”角度出发。

2、2024年合肥第二轮土地出让4宗，3宗低溢价成交。滨湖05号地高速获取，溢价率仅6%，该地块附近上一轮土拍还出了“地王”，说明房企拿地预期有所下降。

二、新房市场

1、近13个月市场供求量价走势

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，合肥市区近13个月，月均供应30.4万㎡，月均成交28.8万㎡，市场供应略大于需求。月度成交均价较为稳定，整体价格在2.2-2.3万/㎡左右波动。2-4月，合肥市场成交量出现连续3个月上涨。

2、近13个月存量走势

合肥市区近13个月，显性库存平均在190.5万㎡，按近6个月月均去化计算，理论去化周期平均在6.7个月左右。从存量走势方面来看，2023年5-9月份，显性存量在逐月增加，2023年9月至今整体各月显性存量较为稳定。而去化周期方面，近13个月，合肥显性库存去化周期在逐月走高，但整体存量及去化周期相对可控。

3、5月各区成交量价

从5月合肥各区成交量价方面来看，包河区“一家独大”成交量5.57万㎡，占市区总成交量的55%；其他各区5月销售相对来说较为冷清。但从价格上面来看，房价前三名分别是：滨湖2.91万/㎡，经开2.58万/㎡，蜀山2.5万/㎡。

三、二手房市场

1、近13个月市场挂牌&成交

合肥市区近13个月，二手房月均挂牌量6461套，月均成交4665套，月均成交均价约17941元/㎡；从走势上来看，近1年整体成交量较为稳定，而成交价则有持续下探的趋势。近2个月，合肥市区二手房有明显回暖趋势。

2、5月各区二手房挂牌&成交

从合肥市区5月各区二手房成交方面来看，庐阳区排名第一，蜀山、包河、瑶海、滨湖较为平均，市区整体月均成交量均在2000套以上。政务区受相对来说二手房源少的原因，成交量最少，但成交均价2.72万/㎡，各区中排名最高。

NO.3|叁

结语

在当前的房地产市场环境下，“腾笼换鸟”的策略不仅是对存量问题的有效回应，也为增量市场的健康发展提供了方向。从消化存量土地到消化存量商品房，再到通过政策刺激刚性需求和改善型需求，这一系列措施展现了高层在房地产市场调控中的决心。

当下的合肥市场，土地端房企拿地愈发谨慎，新房市场供求几近平衡，整体存量相对可控。而二手房方面，二手房市场则呈现出一定的回暖趋势。

总体来看，在宏观政策调控的大背景下，市场正朝着更加健康、有序的方向发展。