地产组合拳

这周末的热点是楼市政策组合拳，周五国证地产指数大涨7.38%，说明政策力度是超预期的。

具体政策：

1. 下调商业贷款最低首付比例5个百分点，首套房由20%下调至15%，二套由30%下调至25%。

2. 取消首套住房和二套住房商业贷款利率下限。

这两条都是全国层面松绑，具体到各城市还会由当地因地制宜，并不是所有城市统一降首付、降利率。

比如说首付比例，之前北上广深四个一线城市，还有天津、长沙、成都、苏州，执行的比例都比全国标准高，像北京首套是30%，二套城六区是50%，城六区之外是40%。

这些城市之前没有降低首付比例，并不是因为全国政策的限制，所以这次全国政策下调，也就不会对它们产生即时的影响。

而其他城市原来已经执行的是全国标准，就打开了继续下调的空间，当地政府可以选择是否跟着全国标准降。

利率下限也是一样的道理，之前全国的利率下限是首套房LPR-20bp，二套房LPR+20bp，按最新的LPR就分别是3.75%和4.15%。

像北京，首套3.95%，二套4.50%，本身就高于全国下限，取消下限后也就没有即时的影响，一线城市基本都是这样。

还有一些城市，因为房价连续下跌超过3个月，按照之前的政策已经取消了贷款利率下限，这次也就不会再有影响。

所以这两条政策，我感觉对一线的直接影响不大，主要可能对二三线有更多的影响。当然现在大方向都是放松，一线肯定有放松的空间，什么时候出具体政策就要看当地了。

3. 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下首套、二套分别调整为2.35%、2.775%，5年以上首套、二套分别调整为2.85%、3.325%，本周末已经有多个城市的公积金中心宣布按照这个标准下调。

存量公积金贷款利率也会下调，会稍后再生效，我看深圳说是7月1日后生效，北上广都是明年再生效。

以上这三条政策，通过提高买房杠杆、降低杠杆成本，目的都是让大家更容易能买房，增加楼市的需求。

4. 设立3000亿元保障性住房再贷款。再贷款是央行用来给银行钱的，银行拿了再贷款后，按照再贷款占60%的比例，总计配套出5000亿元的贷款，贷给地方国有企业，用来收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

这条是为了给房企去库存，简而言之就是提供资金给地方国有企业，让他们把没卖出去的房子收来当保障房。

增加买房需求、去库存都可以加速资金回笼，肯定对房企有利，周五地产股大涨也就是这个原因，相应的金融和地产产业链也都能跟着受益。

有读者问房价会不会反弹或者什么时候见底，我觉得这些都很难说，政策大都是用来对冲趋势的，而很难一下子就扭转趋势，你们看前些年那么多限购政策打压房价，房价该涨不还是涨嘛。价格只有跌到位了，能吸引足够的人来买，才会止跌反转，很难依靠任何信号去分析这个底在哪里。

股市也是一样的道理，你们看去年降了印花税，出了那么多政策利好，股市不也没涨嘛，反而是今年春节前还大跌了一通。等跌到价格足够低了，自然也就有了反转的动力。

其他信息：

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2. 2024年5月19日估值：

股债利差估值分位2.8%，股票相对债券吸引力更高；

A股PE分位42.6%，PB分位3.2%，估值处于较低的区间；

A股距离近15年的最低估值，大约还需跌23.0%，距近15年的中位估值位置，还需涨18.0%。

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