首付、利率降了，买房总成本反而高了？看似正确的算法却暗藏玄机

5月17日，央行连发三招稳楼市，包括下调首套和二套住房的公积金贷款利率0.25个百分点、取消住房商业贷款利率下限、降低商贷最低首付比例。

有网友根据调整前后的首付比例和公积金贷款利率算出了购买一套100万元住房需要支出的月供和总成本，发现均上涨了，于是得出了“这笔账，真是让人一言难尽”的结论。他的算法是否准确呢？先来看下具体计算过程。

住房总价为100万元，采取纯公积金贷款模式，等额本息还款方式。

（1）调整前，首付30万元，贷款70万元，利率为3.1%

计算可知这时的月供为2989元，30年累计还款107万元，加上首付30万元共支出137万元。

（2）调整后，首付15万元，贷款85万元，利率为2.85%。

月供变成了3515元，30年归还贷款126.5万元，算上15万元的首付后总共花了141.5万元。

通过对比可以发现首付比例和公积金贷款利率下降后每月还款额反而比之前多526元，买房总成本高出4.5万元。

从纯数字的角度来说这位优质财经领域作者的算法没有任何问题，可他的比较方法是有瑕疵的，或者说暗藏玄机，表面上不容易看出端倪。

先要更正一点，网友的第二种算法是中以15%作为首付比例，纯公积金贷款的情景下不一定能做到，因为新政下调的是商业贷款的首付比例下限，首套住房从原来的20%降至15%，而公积金贷款的最低首付比例并没有调整，所以并不是全国各地都能用公积金贷款做到首付15%买房的。

抛开这个因素，就算首套房的公积金贷款的最低首付比例也下调至15%，网友的算法依然存在不妥之处。

大家注意，新政是将首付比例从20%下调至15%，不是从30%下调至15%，要对比也应该在调整前的算法中假设首付20万元、贷款80万元，网友为什么选择用首付30万元、贷款70万元呢？因为前者算出来的结果没法印证他希望得到的结论，我来为大家算一下。

调整前最多贷款80万元，每月的月供为3416元，还款总额加首付的购房总成本为143万元。

虽然月供还是比下调后少99元，但总购房成本多了1.5万元。

月供高一些是很正常的事情，毕竟原本向银行借了80万元，首付比例下调后借了85万元，多借的5万元哪怕是零利率只还本金，每个月也要会多还点钱。关键买房子的总成本少了，即便少得不多却是实实在在装进购房者口袋里的钱，每年可以多下两顿馆子。

还有一种算法更加“公平”，只考虑贷款利率的变化。对准备买房子的人来说哪怕贷款比例不下调也会买，之所以现在不买不是凑不出5万元而是担心买了以后房价继续下跌、买亏了。

其实大部分购房人为了减轻月供压力不会挨着首付比例的下限贷款，包括我和身边的人买房时的首付比例在30%至70%之间，几乎没人会把杠杆拉到最高，所以首付下调对很多人没有影响，利率降低倒是可以节省利息支出。

按照首付30%和20%分别计算贷款利率下调前后的购房支出情况。

（1）首付30万元、贷款70万元

公积金贷款利率为3.1%时的月供为2989元，购房总支出为137万元；利率降低至2.85%后的月供为2895元，购房总支出为134万元；每月可以少还94元，购房总支出减少3万元。

（2）首付20万元、贷款80万元

利率降低前月供为3416元，购房总支出为143万元；利率降低后月供为3308元，购房总支出为139万元；每月少还108元，总支出少4万元。

本文不是为高房价叫好，是希望大家在对待、分析政策时能够做到客观、公正，而不是先预设目标，然后为了得到想要的结果刻意隐瞒关键信息，误导读者甚至挑拨民众与政府之间的关系。

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