楼市王炸政策落地，但是..........

517王炸政策落地，有部分伙伴心底没底，留言问了一些问题，我把这些问题的回答做了梳理并写成文章，希望大家不迷茫！

01

救市，救到今天，中国房地产的未来只有一个：巨大的割裂！

我知道，今天的内容对于没有买房的人而言，会有一点残忍，但真相就是如此！

我认为，随着公租房的增加，财富的差距会更大！

昨天在星球上有个伙伴问我： 政府下场收购商品房做保障房，那么保障房增加如此多，房价和租金会不会都下降？

这个事情呢，公开写文章不方便解释“经济租金”的底层逻辑，但我可以给大家算一笔账：

中国7.5亿㎡库存，地方城市收购3.5亿㎡，按照70㎡一套计算，那么全国21个超特大城市平均计算，每个城市大概可以均摊23万套，或者说对应的资金！

此举，每个城市减少23万套的商品房库存，但是会增加23万套保障房

那么，保障房23万套算不算多呢？

我明确的告诉大家，不仅不多，还是较少的供应！

抛开人口总量和新增不谈，像郑州、青岛、济南、长沙、重庆、武汉等城市每年一手房和二手房的销售总量就能达到20多万套！

所以，从需求和供应的角度看，新增的保障房仅仅是一年的销售总量，所以谈不上“超量供应”，所以租金不会下跌！

再者，收购商品房的贷款利息是1.75%，加上公租房的运营、损耗、物业折旧，最低要达到买入价格的2.5%回报！

所以，从钱的使用成本看，这收购商品房的钱就相当于地方的债，本金可以不给，但必须要给银行利息的；

从租金的角度看，可以不盈利但必须要覆盖利息和经营成本！

所以，房租不仅不会跌，中长期看在通胀、成本的压力下，必涨！

更关键的是：按照十四五规划，保障房最大供应量的城市是四个一线城市！

其中深圳54万套、上海供应40万套、广州66万套、北京40万套。

所以，均摊到各个城市也未必真有23万套！

但文章到这里，还有一笔账要算给大家：21个超大城市直接减少23万套商品房，这全年的供应量直接就变成了供小于求了！

因为过去3年楼市下跌，各个城市的开发商都是以销定产，所以供应量都在缩减！

文章到这里，再回看我前文的观点：割裂，也就是贫富差距！

未来就变成——

中低收入人群就去排队保障房，可以够卖共有产权房，如果共有产权住房还买不起，那就去租赁保障房。

好处就是“居者有其屋”，坏处就是保障房的户型、条件都不如商品房，这不是我说的，事实上保障房设计的时候就是这样区分的

商品房则会放开地价、限价、户型提升、物业费提升，让商品房形成“价高者得”的局面。

所以，我看“收购商品房变保障房”+“限购放开”就很心痛，因为割裂会加剧，贫富分化进一步加剧哦！

未来，就是有产者恒富，以前咬咬牙掏空六个钱包还能上车买一套，实现阶层跃迁。

未来呢？

通过房产实现阶层跃迁的门槛会越来越高，因为商品房再也不会考虑“穷人”的感受，更不会再出政策，就是为了让普通人上车！

而买不上商品房的伙伴就去保障房排队！

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02

大家一定要清楚，咱们现在的救市政策是两个维度的暴击！

第一个维度是不限购；

第二个维度是降低购买门槛；

两个维度组合一定会对楼市产生刺激！

为什么这么说呢？

因为这套组合的本质是打开了城市的门槛，让人有机会拥有更高能级城市的户口、社保、教育、养老、就业机会等等！

大家要对中国的户籍制度有深刻的认知！

中国的户籍制度来自前苏联，是城乡二元结构。

户籍的二元结构就是为了防止人口流动，出现大量农民进城挤兑城市资源的情况。

所以，即便今天有2亿到3亿流动人口进城务工，但这些新市民的孩子仍然无法在大城市上学.......

这个话题不延展，大家只要明白：限购与否的本质，在户籍。

很多人看到这里，常常会疑惑“买房就能落户吗？”

以前未必，现在来看，很多城市实施的救市政策就是：买房送户口，也就是户籍！

任何人想要把户口从一个城市迁入另一个城市，都需要迁入城市有接收地址。

比如毕业生的户口，落户要迁入企业的集体户口上、异地结婚，落户只能落在迁入城市的房子上。

租房，能落户嚒？

部分城市租房可以落户社区公共地址，但类似一线城市一直是“表示可以”实际很难。

因为落户一线城市，就意味着可以享有一线城市教育、医疗、社保、养老金、保障房等等一切政策性的福利。

这句话仅仅30多个字，读起来没有什么感觉，但具象到真实的生活场景中则是天差地别。

来，我给大家看看深圳各个区域都有的长者食堂，看看实例大家的感受会不一样。

只要是深圳户籍，年满60岁就可以通过APP申请长者补助，每餐补助5元到15元不等。

通过这个例子，想让大家明白：名义上是放开限购，事实上是放开城市公共资源。

正因为城市公共资源的有限和昂贵，所以楼市的最后大招都是不限购+低首付+低利率。

这也是为什么京沪的限购政策一直都比广深要严厉的原因，因为就算是一线城市，这城市能级和资源也是不一样的！

所以，大家再看517落地的救市政策，不要盯着15%首付和低利率这些情况，大家要看到——除了降低首付门槛，还有不限购、还有不同城市能级社会福利等问题！

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02

咱们这轮行情是430大会明确的消化存量房和优化增量房定调，517落地低首付、低利率！

在这种情况下，我们回到2015年，看看上述类似政策落地之后，楼市从下跌到翻转到底用了多久——

住建部在2014年7月11日开会明确，房地产库存量较大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积！！！

所以，在2015年我们迎来了轰轰烈烈的去库存运动。

在2014年全国47个限购城市中42个陆陆续续取消了限购。

从2014年7月住建部宣布去库存，到10月份天津、苏州、济南调整公积金和限购。

随后的2015年3月30日，实施住宅交易营业税满5年免征放宽到满2年免征；

到了2015年9月、10月二手房出现跳价。

从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2015年10月份跳价，楼市行情大反转经历了16个月的时间。

从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2016年10月2日重启限购限贷，楼市狂欢了28个月。

整整28个月，有多少人是在住建部宣布“千方百计”去库存这一刻就杀入楼市抄底的？

我想是极少数的一群人。

就像这次颁布不限购+低首付政策一样！

或者说，有多少人会意识到“购买库存商品房的钱都是超发的货币”、意识到“保障房与商品房1:1供应，商品房库存量就会大幅减少”？

我想，仍是少数！

回看过去，三次地产周期，三次首付和利率调整、三次解除限购，折射出了地产和调控的运行轨迹：

政策，永远是经济问题的折射。从无例外！

至于这次不限购+低首付的‘后来’还不知道，但我知道，有人希望这次不一样，有人希望历史再重演。

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04

最后，简单说几点。

1、以点带面

不要看到517政策就只看政策，再想想年初央行下场购买国债、通胀目标CPI达到3%，再把这些联系到一起，你发现了什么？

或者说你看到了什么？

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2、关心什么？

517政策落地之后，我认为，大家真正应该关心的是：

#土地已经不限价了，楼市放开限购，首付降低至15%，那么横亘在部分城市商品房头上的‘限价’会不会一前一后一起到。之前地方城市为了土拍，增加了核心地块供应，土拍价格都很高，这会拉高城市整体销售均价的

#除了北京和上海，广州和深圳放开限购也是大概率事件，在这种情况下，你要查查首付款，想想去哪里购买，才能最大化的享受公共资源与社会福利~

#本地的自用客户要提高警觉，之前观望是因为市场的底部没有出现，但现在这种情况，明显的底部特征！

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3、万物轮回

我一直都是周期论者，既不看空，也不看多。

这点在之前的文章就多次说过，我的观点也一直没变，经济走势也好、房地产涨跌也罢，都是周期现象而已。

之所以要解读政策，是因为咱们应对周期的做法，一直都是“政策烫平”周期波动，包括运营用货币、行政政策、金融举措、重构供需关系等等。

之所以要分析数据，是因为要了解市场对于货币、行政政策、金融举措的反馈，从而做出判断。

在《周期》这本书有这样一段原文，让我记忆深刻：

“要说历史大部分是通货膨胀的历史，我认为毫不夸张，一般而言，通货膨胀就是政府为了自身利益而精心炮制出来的。

也只有政府这个机构，能把白纸印成钱来花，又能让烂印的纸币变得一文不值。

无论何时何地，价格和通货膨胀一样，都是一种货币现象。”

回顾历史，我们当下存在的所有问题，在过往和历史中都能找到答案

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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