国资收房子，央行给弹药，房地产又回来了？

房地产市场的动向，总能让无数国人爱恨交织、牵肠挂肚。

5月17日，中国的房地产市场迎来三大重磅利好，政策力度空前，带动整个房地产板块走强，多家头部房企股价攀升，最典型的就是万科，当日直接涨停。

一系列政策的出台，有望提振房市信心、改善房企现金流，活跃房地产市场交易。

双降：首套房首付比例降至15%

房贷利率将继续走低

一个是降首付。　　

中国央行17日消息，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

目前，多地已将首套首付比例降至20%、二套降至30%，随着央行进一步放宽首付下限，预计会有更多城市跟进。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从全球来看，许多国家贷款购房的首付比例低至10%，有的只有5%。此番中国降低购房首付比例，叠加房价下跌，对更多新市民、年轻人来说，买房可以“够得着”了。

再一个是降房贷利率。

央行当日宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。据央行公布数据，截至3月末全国343个城市(地级及以上)中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。

同时，央行宣布，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

如此，各地的银行将有更多的回旋余地“促成交”。

随着房贷利率的下限被打开，银行将更有能力收窄经营贷等和房贷的利差，从而减少购房者提前还贷现象和违规转贷行为。

去库存：

地方政府收购存量商品房或土地

如果说双降是降低购房者的门槛和购房负担，那么鼓励政府收储，就是给目前还在僵持的房市注入了活水。

5月17日国务院保交房工作视频会议召开。同日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国介绍说，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

中国人民银行副行长陶玲介绍，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

中央为政府收储定了调，央行也拿出真金白银，为政府收储提供支撑，市场反应相当积极。

目前已有郑州、南京、珠等多地国企通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量住房的去库存过程中。

房市前景

这一轮政策大礼包已然颇具诚意，但想要真正化解当下房企的困境，或许还需要更多支持。

当前，房企困境的本质是流动性危机。如今，楼盘去化困难，房企的资金迟迟得不到回笼。土地和待售房产无法转化为了现金流。另一边，却是一笔笔到期的债务，包括银行贷款、信用债、信托等。

想要让房企活下来，那么涉房资金必须周转起来。如此，只有三个方法能够达到目的，一是放水，帮助房企融资，直观点说就是鼓励银行借钱给房企，帮助房企置换债务，降低财务成本。但如今银行对房企的风险敞口巨大，新的贷款额度难以审批通过。银行自身的风控制度并不支持其为出险房企提供更多贷款。

所以，除非对涉房贷款进行专项豁免，否则银行并无动力，在现有的贷款未还清之前，借更多的钱给房企。

二是进一步刺激居民的购房需求。无论是降首付，还是降房贷利率，目的都在于此。不过，如今的居民，并没有那么多的刚需。在收入预期没有显著改善的情况下，想要刺激居民的购房需求，难上加难。

三是收储。政府或国资出手，收购市面上部分房产，借此，一方面为房企注入新的现金流，另一方面重构中国的房地产市场格局。目前看，这条路更可行，也更有效。政府从过去的最大卖方，转化为最大买方，为市场注入资金，打通房产和资金流动的循环。

这也是目前，市场上最关注的一点。

不过，收储想要见效，首要前提是租售比合理。即使政府从公共利益出发，不以盈利为目的，将收购的商品房作为保障房，也需要将租售比控制在一定的比例之内，覆盖国资的运作成本和财务成本。大体框算一下，租售比至少维持在1:35左右。贷款利率如前述1.75%-2%，公司营运成本1%，租金就得到收购价的3%左右。

在房市盘整阶段，房价何时达到政府可以转手的程度，还需观察。因而如果收储后，租金无法覆盖成本，将给政府带来很大的财务压力，可能抑制各地政府的收储动作。

另一点就是充足的资金。当前央行提供3000亿，加上银行配套的2000亿，政府或国资可能会有限的出一部分资金。

根据国家统计局披露的《2024年1—4月份全国房地产市场基本情况》粗略估算，我国可售的住房库存，也就是已经竣工的待售住房，价值约在7万亿人民币。根据目前的政策信息，央行配合银行，支持政府拿出5000亿左右的资金收储，占待售房屋总值的10%不到。现有的资金规模，是否能够撬动和盘活整个房地产市场，还有待观察。

结语

总的来看，近期国家一系列的政策，为我国房市注入了极大的活力。市场反应非常积极。期待一系列政策能够顺利落地，加速房地产市场的复苏。

同时，如果收储改保障房能够落实到位，亦将是一大惠民利民之举。

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