100多万全款预算，现在该如何在苏州买房？

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都说房价在降，那当下在苏州买一套房子，到底要多少钱？

根据克而瑞苏州房产测评监测数据，刚刚过去的4月，苏州（不含县市）新房成交套均价是约320万，二手房成交套均价是约265万。

面对这两个数字，对于很多人来说，可能依然是有很大置业压力的。

好在，苏州是一座包容性非常强的城市，上面两个数字只是套均价，实际上也还有很多便宜的房子。

哪怕你的总价预算只有100多万，在苏州买房，其实也有不小的选择空间。

按照100多万的总价，要在苏州买房子的话，匹配度最高的肯定是市区的老旧房源。当然，还得是没有强势学区优势的老旧小区。

去二手平台看一圈你就会发现，那些低总价的房子，几乎都是来自于老旧小区。

肯定有人会说，不是说买房千万不能买老破小吗?

是啊，对于高预算或者带有投资需求的购房者而言，买老破小确实是不推荐的。

房龄老、建筑破、面积小，这样的房子面对排山倒海袭来的新兴商品住宅，基本上毫无竞争者力可言。

但实际上，老旧房源在二手市场，一直都是有着相当客观的成交量的。

即便在市场低迷的当下，老旧房源的成交依然占据着比较可观的一个比重。

甚至我们会发现最近一段时间，老旧房源的成交周期，也在明显缩短。

相比部分二手房动辄几百天的成交周期，这类型房源几十天甚至十几天就能卖出，为什么？

不仅仅是因为便宜。

虽然这些房子在产品上有所落后了，但其所在的区位和成熟的配套，甚至充满了烟火气的居住氛围，都还是能吸引真正有居住和落户需求的购房者的。

◎采香花园改造后实景图

而且，现在苏州针对这种老旧小区的改造工程也一直在持续。除了居住环境提升外，配套也在提升。

如果真的预算有限，买这种老旧房源也并没有什么不可以。

甚至，分析师认为，对于一座城市而言，这类型的房子，倒反而是一座城市包容度最好的体现。

如果用心去找，在苏州市区，甚至还可以找到不到100万，又带优质学区的房源。

这类房源即70年产权公寓。

典型如姑苏区的公寓产品英雄大厦，就位于苏州振华中学的施教范围内。

稍微贵点的还有园区的雅戈尔YAKR公馆，因为是星湾学区房，加上低总价、面积小，这个公寓项目的关注度也很高。

市场上行期，该小区42㎡左右的房源曾买到过近300万，现在一百多万已经能拿下一套50㎡左右的房源。

当然相比于普通住宅，这类型房源的居住属性还是偏弱的，基本都是为了择校购买的。

像英雄大厦一般都是为了初中购买，流转速度就会更快。雅戈尔YAKR公馆对应的是九年一贯制学校，相对流转速度就会慢一些。

除了确实有择校需求外，当前依然不建议购买这类型房源，因为纯学区房的价值并不稳固。

除了公寓，也有一些市区小户型学区房源只要一百多万。比如像振华+平直实小双学区的养蚕里新村。

当然，也只有小户型100多万能买到。同样，这个小区也是老小区。

总的来看，100多万如果要买学区房，选择面有，但并不多。考虑自住的话，分析师其实并不建议买这类房子，但对于有择校需求的人来说，还是可以考虑的。

如果对地段没有执念的话，苏州现在100多万也是可以买到次新房甚至新房的。

首先可以优先考虑的，肯定是一些前几年交付的次新房。

像高铁新城的中海珑湾，2023年86㎡左右的三房成交价基本210万以上，现在已经低于200万，甚至低楼层的成交价已经出现了低于150万的价格。

另外，像元和板块的万科魅力花园，100多万也可以买到三房和四房房源。

像这类次新房小区，多是品牌房企开发，户型布局、社区景观、物业服务均也可圈可点，加上现在处于降价通道，性价比优势明显。

但总体来说，这类型的次新房，除了远郊板块，100多万还是很难买到100㎡以上的房子。

其次，现在新房市场也还是有100多万的房子可以买的。

像新区的通安板块，相城的渭塘、黄棣、望亭等板块，吴江的汾湖经济开发区、运东开发区等，吴中的太湖度假区、胥口等板块，都还是有一定量的刚需房源供应的，总价200万以下都能购得。

从供应和成交情况来看，这些板块的新房刚需房源面积段也还是相对丰富的，100多万甚至可以买到100㎡以上的房子的。

不可否认，100多万的预算在苏州确实已经算是较低的水平了。

在能力有限的条件下，通过买房留在苏州、或者为孩子提供更好的教育条件，这都是刚性需求。

有需求就有市场，可能100多万在苏州买的房子，并不能说得上特别好，但也还是能买足很大一部分人的切实需求的。

如果你的购房预算也是一百多万，你会在苏州买什么样的房子呢？

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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