不增加地方政府隐性债务，如何正确理解保障性住房再贷款新政？

5月17日，央行宣布设立保障性住房再贷款，支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。政策一出，引发市场高度关注。

保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

央行副行长陶玲在当天国务院政策例行吹风会上介绍，保障性住房再贷款操作上与现有的结构性货币政策工具一致。金融机构根据地方国企申请，按照风险自担的原则，自主决策发放贷款条件及是否发放贷款；银行有了合格贷款后，再向人民银行申请再贷款。

不增加地方政府隐性债务

此次保障性住房再贷款工具坚持市场化法治化原则，参与各方的决策是自主理性的。

业内人士介绍，工具所涉及到的不同市场主体之间的交易决策遵循平等协商、自主自愿原则，各个环节都会体现。地方政府可以结合当地房地产市场实际情况，自主决定是否参与。保障群体可以自愿选择是否参与配售或租赁。被地方政府选定的地方国企作为收购主体，有权自主决定是否购买被收购房企的房产。被收购房企可以自主决定是否出售房产。银行可以自主决策是否向收购主体发放贷款。交易价格也是参与各方平等协商的。

保障性住房再贷款由地方国企和金融机构自担风险。据陶玲介绍，保障性住房再贷款操作上与现有的结构性货币政策工具一致。金融机构根据地方国企申请，按照风险自担的原则，自主决策发放贷款条件及是否发放贷款；银行有了合格贷款后，再向人民银行申请再贷款。

值得注意的是，保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。此次政策调整明确要求，地方国有企业由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。

2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在各城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为试点城市消化存量住房发挥了积极作用。

“统筹考虑政策衔接，租赁住房贷款支持计划将整体并入保障性住房再贷款管理，在全国范围全面推广。”陶玲说。

陶玲表示，政策有利于通过市场化方式，实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，能够快速形成团体购买力，推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够快速盘活存量资源，更好解决工薪收入群体住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企资金状况。

盘活存量资产

本轮政策的亮点是盘活存量。盘活存量既能提振购房人的信心，也是化解房地产风险的关键。

4月30日，中央政治局会议首次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

第一财经记者调研了解到，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中，初步统计目前各城市公布的计划收购住房已超过1万套。

市场权威专家对第一财经记者表示，本次央行及时设立专门的再贷款工具，支持地方国企收购存量房产用作保障性住房，体现了对党中央决策的落实和地方政府主动化解存量住房风险的支持。

支持构建房地产发展新模式，与“三大工程”建设形成合力。此前也有专家建议，增加保障性住房供给是大方向，在房地产供求关系变化的大背景下，通过收购存量房改为保障性用，一举多得。

一方面，有利于加快商品房市场“去库存”。引导地方国有企业在金融机构支持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加快存量商品房去化速度。对于目前房地产库存量大、去化周期长的城市，无疑是起到一定支持作用。

另一方面，有利于加快保障性住房市场供给。通过盘活存量，有助于缓解目前房地产市场中商品房供给多、保障性住房供给少的结构性矛盾，更好解决工薪收入群体住房困难。

对于广大购房者来说，能否按时交房无疑是最关心的事。

前期，金融管理部门已出台的保交楼专项借款、城市房地产融资协调机制(即“白名单”机制)等政策，有效缓解了房地产项目融资困难。

市场专家分析称，人民银行新设立的保障性住房再贷款，将与保交楼和“白名单”机制形成合力。房地产企业出售商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，切实履行保交楼法定责任，维护购房群众的合法权益。房企回笼资金能力增强后，也有利于其更多项目满足“白名单”条件，形成良性循环，提振购房人的信心。

房企账面上一头是土地和待售房产、一头是债。要偿还债务、化解风险，除了尽可能协调各渠道的融资支持，主要还是要靠卖掉房产和土地，通过盘活存量资产化债。

上述市场权威专家对第一财经表示，过去房企大部分土地和房产对应的债务最终都会随着商品房交易转给居民，但在房地产市场低迷的情况下，原有“征地拆迁户→地方政府→房企→居民”的房产和资金循环被打破，房子很难再按原计划卖给居民，房企和地方政府都面临库存积压的问题。在新工具支持下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。

另有市场专家建议，从更长期来考虑，未来土地等资产都可以作为盘活资产的对象。