深业颐瑞府（深业颐瑞府）深业颐瑞府楼盘详情/交房时间/备案价

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▲深圳市光明区国土空间分区规划（2021-2035年）（草案）

规划的最大亮点就是科学公园了。根据规划设想，这里计划打造为一个10分钟生活舒适圈，将生态、文体、商业、教育、医疗等配套在一个大环内一次性搞定。目前，深圳科技馆新馆已经开工，位于科学公园东南侧，投资18.5亿，总建面12.85万㎡，预计2024年可投入使用。

▲网传效果图

▲网传平面效果图

以上，关于光明区规划的发展：

从整体定位和理念来看是先进的；只是城市建设需要时间，所以很多设施还有待完善（尤其是地铁等交通设施）。

而光明区距离南山、福田的距离则是重点需要考虑的因素之一。

PART 1 <项目基本情况和配套>

[深业颐瑞府]位于光明区新湖街道，规划翠辉路与规划建昌路交汇处西北角，开发建设单位为深业。来看看项目航拍吧，不过瘾的还可以扫描下方二维码查看项目全景：

安居前沿

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<01项目地段>

[深业颐瑞府人才房]所处片区主要以住宅为主，周边项目大多都还在建设中，建设进度上看大多都差不多，在光明算是比较新的区域，未来整体感受还是以居住氛围为主。

<02 商业配套>

项目自带约4000㎡配套商业街区，旁边满京华项目将建约3万平商业街区（不过要等一等），大致上基础家庭购物需求可以满足。如果需要更好的购物体验，还得前往周边的星河天地或者龙光蓝鲸世界。

▲网传周边效果图

<03 教育配套>

根据周边规划，项目一公里范围内有3宗教育用地，大多都还在规划阶段。周边已招生的学校情况如下：

公办小学：深圳小学光明曙光学校、华南师范大学附属光明星河小学、深圳市光明区东周小学、深圳市光明区修远小学、深圳市光明区楼村小学、中山大学深圳附属学校、深圳市教育科学研究院实验学校（光明）

公办中学：深圳市光明区华夏中学、深圳实验光明学校、深圳市光明区高级中学、深圳市教育科学研究院实验学校（光明）、中山大学深圳附属学校

不过具体学位还是以教育局公布为准。

<04 交通情况>

[深业颐瑞府]项目放在光明区来看位置并不算差，距离地铁口不到1km。但目前光明区目前只开通6号线。如果是开车去福田和南山都需要约1个小时（非高峰期），地理距离还是有些远且有堵车的风险。

PART 2 <价格和户型分析>

[深业颐瑞府项目]总占地约1.88万㎡、总建面约12.5万㎡（计容面积约8.85㎡），均为100米高住宅（25-33层）。

住宅总户数：878套，其中商品房444套，人才房314套，公共租赁住房120套。

机动车停车位：1199个。看起来比例比其他项目强一些，但因为机械停车位对车身大小有限制，而且需要有专人负责。所以真实使用率普遍都不高。物业费为4.1元/平/月，交楼时间预计2024年12月。

[人才房部分]位于在3栋和4栋，3栋总高31层，4栋总高33层，全部是3梯7户，共314户，得房率约76%。备案均价为28477元/㎡（带装修），其中：

两房接近69㎡，共190套，总价约192-206万；

三房接近89㎡，共124套，总价约235-261万；

【两房户型】

两房户型基本都没有硬伤，除了卫生间小一点以外，卧室空间和朝向都比较舒适。从户型排序上看 A-1＞A-2'＞A-2。从景观视野来看，4#栋优于3#栋。

两房户型（左右滑动）

【三房户型】

项目三房户型只有一种，所以解救了很多选择困难症。但是看到具体户型的时候，小编就很想说，这结构工程师真的应该拖出去棒打五十大板。因为承重墙的位置消灭了很多改造的可能。

设计师为了扩大一下主卧空间（但又没有足够大），严重压缩了卧室2的空间，竖厅设计又增加了约1-2㎡交通空间，还不能用作储物，导致最终户型看起来反而有些鸡肋。

不过，凡事儿都架不住便宜，如果3人家庭能够买到3房，6折的价格还要什么自行车。

PART 3 <选房建议和红线外不利因素>

如上面所说：

两房户型：从户型排序上看 A-1＞A-2'＞A-2。从景观视野来看，4#栋优于3#栋。

三房户型：4#栋优于3#栋，西侧景观优于东侧景观。

从平面图看，重点需要关注二楼垃圾收集点和化粪池的位置，也就是说3栋06户型、4栋06户型的最低的一两个楼层可能会受到一些影响。

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1、看户型的形状

好的户型应该是方方正正，少边角。

2、看户型的方位（朝向）

一般来说，住宅朝向的优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。也跟所在城市相关，需要结合实际情况来选。

3、看户型的通透性

主要看房间内的窗户，南北相对两面，采光和通风效果最好，空气形成对流快，有利于促进室内空气循环，保持干燥。其次是相邻两面，最差的全是一面。

4、看户型的分区

功能分区，不同活动有不同空间，居住起来更舒适。

干湿分区：厨房和卫生间和客厅卧室分开。

动静分区：休闲娱乐和休养生息要分开。

公私分区：整体上有遮挡，不能站在门外对屋内一览无余。

5、看户型的尺寸

户型的大小，需要亲自去体验一下，相对来说，卫生间在4-5平米，卧室面积在12-15平米左右，客厅面积21-30平米，厨房面积4-5平米，居住起来会比较舒服。

6、看户型的走道

走道其实是对住房资源的浪费，所以一定要选择走道不多的房子

不同楼层的优缺点

低楼层：1~4层属于低楼层，出入方便，适合有老人的家庭，如果有花园更好。缺点是受周边建筑以及植被的遮挡，室内的采光与通风效果较差，湿气也较重。

5-11层：这几层属于较好的楼层，首先视野较为开阔，通风采光也不错，即使电梯出现故障出行也不会太困难，整体居住舒适度不错。

12-23层：采光好视野开阔，光照时间也长，噪音影响小。但受到电梯、水电的影响较大。

24-29层：安静视野好，不用担心灰尘、噪音问题。缺点是不分特定人群不适合居住，比如心脏病、慢性支气管炎等等疾病患者，同时也要注意儿童也不适宜长期居住。

33层：一层3米，33层再往上超100米了。按《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。因此，一般限制在33层。

总之，高层日照长、采光好、噪音小、视野开阔，多层每层户数少，房屋结构好，南北通风好。如果不考虑价格因素的话，多层适合注重户型结构的人，而高层适合在意光线和风景的人。