走出独立行情的“网红”杉板桥 ，还能追吗？

文／廖兴

一面喷绘有“成都”字样的墙前，密密麻麻站着争先恐后合影的游客，东郊记忆这个打卡点已经成为代言成都的“头部网红”。

东郊记忆实拍图

东郊记忆的出圈，带动它所在的杉板桥楼市格局也发生改变。

杉板桥，曾经的楼市小透明，经历了保利、万科、招商蛇口、龙湖等品牌开发商的聚集，到后来凯德、誉浪等房企的相继入市后，在东郊记忆及其周边的网红经济带动下，房屋租赁、二手房市场都表现俱佳。

杉板桥立交实拍图

“网红”杉板桥的独立行情是怎样形成的？杉板桥还有哪些买入机会呢？价格已经来到3万+/㎡，购房者会继续追随这个热门板块吗？

年轻人聚集地

“网红”杉板桥的成功要素

“西起二环路，向东辐射至二仙桥路，北承建设南路，南抵崔家店”，是杉板桥的地域范围。

经过近十年的蜕变，由滨江天街+天荟+东郊记忆组成的三大商业场域愈发融合，成为年轻人群的“赶潮圣地”。

龙湖·滨江天街实拍图

杉板桥成为网红地，与东郊记忆破圈和区域商业打造、板块成熟度有关：

首先，是东郊记忆破圈带动发展。

过去的一年里，东郊记忆实在太火了，不论是线上社交平台高频次讨论，还是线下人潮涌动的热闹，都是领先全城的表现。

据东郊记忆园区相关数据，2023年，这里举办各项文旅展演活动超2000次，接待游客人数近1000万人次，全平台总曝光达10亿次。

东郊记忆实拍图

一位业内人士指出，如今的东郊记忆紧扣“国际时尚产业园”定位，积极打造成为成都文旅新地标，并通过有机更新和业态活化，形成以产带商、以文带商、以旅带商的全新消费模式，东郊记忆的破圈也将带动整个杉板桥的发展。

其次，是商业运营+年轻化定位。

号称“东门太古里”的天荟街区商业、龙湖滨江天街以及东郊记忆，共同盘活了板块商业所需，且各自又有着区隔化定位，能适配多元化客群需求。

万科更偏向年轻潮流，龙湖更篇传统商业盒子，而东郊记忆又以展演为主。

万科·天荟商业实拍图

有数据显示，2023年万科·天荟约2.5万方商业体量创造了超3亿业绩，有7家品牌全年业绩超千万元。

再者，是城市界面升级+独特烟火气。

杉板桥另一大吸引点是，焕新城市界面时同步保留历史厚重感。整个板块既不失成都人文气息，还能同时呈现出时尚摩登，这在主城并不多见。

东郊记忆实拍图

周围高密度常驻人流量也盘活了诸多社区底商，让整个区域呈现一种独特的烟火气。

最后，是生活配套成熟度高。

得益于地处东二环，以杉板桥路为核心，拥有四通八达交通路网，且有地铁7、8号线两条线路穿插而过。

跳蹬河、沙河贯穿区域，沙河城市公园、杉板桥公园、东郊记忆，在主城核心板块形成难得的生态休闲生活氛围。

杉板桥公园实拍图

同时，这里还配置有完整的教育配套，像建设路小学（枫林校区）、四川交响乐团附属小学等，以及凯德·玖悦华章旁规划有一所从幼儿园、小学到中学，涵盖3-15岁学龄段的教育体系。

成交高+租金高

跻身成华楼市C位的潜力尽显

2017年开始，杉板桥楼市迎来转折点。

第一个吃螃蟹的保利，再次打造的康桥项目至今都被誉为“成华第一盘”，最近一套建面197㎡户型，以740万成交。

保利·康桥实拍图

而今，随着杉板桥市场认可度日益走高，像龙湖·梵悦台、万科·天荟次新住宅呈现出租金高+成交高的态势。

据好好选房小程序显示，万科·天荟高层成交价在3.4-3.7万/㎡，龙湖·梵悦台高层成交价3.1-3.6万/㎡。要知道，这一价格在市场调整期，甚至高于攀成钢同面积段产品，市场认可很高。

龙湖·梵悦台（左）、万科·天荟（右）二手房成交价

图据：好好选房

租金方面，随着网红、直播经济走红，杉板桥的时尚气息也吸引着这类新型经济进驻。

万科·天荟在5月9日刚出租一套约162㎡户型，租金为9200元/月，虽相比去年底最高13000元/月有一定下降，但横向对比市场平均租金收益，也算中高水准。没记错的话，当时项目还顺销了一段时间。

万科·天荟租金成交价，图据：好好选房

杉板桥土地价值也在近两年完成“三级跳”，清水房限价从2.3万/㎡、2.6万/㎡，再到3.1万/㎡，且板块土地几乎全以最高限价成交。

后续入市的誉浪·东望、凯德·玖悦华章摇号抢购，数度开盘即罄，也代表购房者用脚投票板块价值的佐证。

拉通整个成华区楼市来看，与崔槐板块、迎晖路片区还在大兴土木不同，杉板桥大势已成且隐隐有着跻身成华区楼市C位潜力。

多个项目蓄势待发

杉板桥还有哪些买入机会？

距离杉板桥上一次新房供应，已有近一年时间。

纵观杉板桥二手房，大部分以早期的红枫林等中小户型为主，仅有次新的万科·金色乐府、万科·天荟、龙湖·梵悦台、中南融创·玖华台等含有套四产品，多位业内人士表示，杉板桥发展势能有目共睹，但板块套四产品占比较少，后续新房有望填补这一空档。

万科·天荟实拍图

从目前消息来看，杉板桥还有3个待售新房+2个待拍地块亟待入市。

其中，成华旧改在杉板桥拿下的灯泡厂约18.7亩地块、铁塔厂二期约86亩、科仪厂22.5亩均引入龙湖龙智造负责策划咨询，也拉高了市场期待。

成华旧改拿下的灯泡厂约18.7、容积率3.0亩地块，清水限价为25000元/㎡，共规划3栋17-25F住宅+1栋商业（商业+酒店），采用围合式布局。部分高层房源可直观杉板桥公园。

灯泡厂约18.7地块报规图，图据：吴思竹

据好好选房披露，住宅均是独栋独单元的纯板式设计，主力建面约143㎡、196㎡套四产品，为1T1户，配置有独立入户电梯前室。

清水限价28000元/㎡的科仪厂22.5亩地块，则受限不少于28363㎡的返迁安置用房，产品定位更偏刚改，4栋可售住宅在18-21F，为2T3户或2T4户。

科仪厂22.5亩地块报规图

较市场最期待的是铁塔厂二期约86亩地块，但含有大量配建+不低于50%商业占比且需全自持，清水最高限价31000元/㎡，暂未有具体产品信息流出。

据成华区供地计划显示，分别是位于东郊记忆北侧约46亩地块、凯德·玖悦华章北侧约39亩地块。

杉板桥2宗待拍地块区位示意图

前者紧邻中南融创·玖华台、电建·洺悦锦园，为纯住宅属性，旁边即是建设路小学（建功校区）；后者地处凯德·玖悦华章北侧，含一定比例商业且临路，居住舒适度要打折扣。

对于价格已经来到3万+/㎡的杉板桥板块你怎么看，评论区留下你的观点。

主编：余鸽

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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