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基础信息

占地面积：26249.055㎡

建筑面积：78747㎡

容积率：3.0

户型：89㎡三居、102㎡三居、127㎡四居

价格：销售指导价7.95万/㎡，89㎡单价预计7.3-7.4万/㎡，其余户型7.6万/㎡，总价区间大概650-965万

楼栋：7栋

楼层：6-17层洋房、小高层

总户数：556套

停车位：1:1.2

物业公司：中海物业

装修标准：精装

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交房时间：预计2026年初

从环线角度来看，中海学府里在西四至五环，虽然很多营销词说是四环外，但这个位置更接近五环，包括开车去五环，然后走莲石路，是比较方便的，如果去四环的话其实距离还比较长。

从交通来看，目前衙门口没有地铁，算是个比较大的劣势。但因为环线以及莲石路等主干道，整体地段上属于还可以，能打个及格分，不算特别差。

目前板块内有三个商品房：学府里、学仕里和长安悦玺。北侧京汉旭城家园周边是比较成熟的小商圈；西北侧还有几个回迁房社区；南侧不远处是广安康馨家园，这是个成交量非常大的二手房。

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综合来看，衙门口这个板块算一个中等的水平，至少目前有三个品质盘，未来如果还有商品房供应的话，板块价值应该还会提升不少。

户型价格

中海学府里规划的户型有89㎡三居（192套）、102㎡三居（298套）、127㎡四居（66套），整体偏刚改。

小区一共有7栋住宅楼，全部都是南北向的，89㎡三居全部分布在最北侧的1#，一共17层，两梯四户。

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102㎡三居分布在外面一圈，是这个小区的主力户型，除了9#最东侧单元是6层，其余都是11层，一梯两户。

中间的楼王4#里面都是127㎡四居，11层，一梯两户，视野和景观资源都是最好的。

89㎡三居有两种户型，一种是三面宽户型，这个户型在寰宇天下、长安悦玺、中海云庭等新房里都出现过，格局非常方正，动静分区，南向赠送三个飘窗，得房率约80%。

但需要注意的是，这个户型北侧是有连廊的。

89㎡三居另一种户型是两面宽设计，一个边户，一个中间户，都是全明格局，得房率79%左右，除了得房率有点低，别的没啥大问题。

102㎡三居，绝对的主力户型，是现在市面上很主流的两面宽设计，最大的亮点是客厅外面的大阳台，要说还得是中海，换了别家不一定能搞定这大阳台。

127㎡四居，小区里面积最大，得房率最高的户型，加上赠送得房率能达到89%。户型设计挑不出什么毛病，再加上开敞阳台，这基本算是个满分户型了。

样板间实拍

中海学府里做了两个样板间，89㎡三面宽户型和102㎡带阳台的户型，都是带软装的，样板间还在调整，不让拍照，我悄悄拍了几张89㎡的，大家看一下。

开放式厨房，一侧的操作台面也可以充当岛台使用，很巧妙。

客厅面宽3.3米，不算宽，但是够用，沙发和飘窗一体化，能容纳更多人。

三分离的卫生间，非常实用。

主卧，飘窗的位置也可以做柜子，小户型就是要把空间利用到极致。

下面这张是102㎡样板间的阳台部分，非常吸睛。

地块实拍

离开售楼处，我们来地块周边转转，整体感觉城市界面并不理想，有点农村既视感，周边有很多仓库、汽配城、混凝土公司等

这就是中海学府里的工地，已经开始施工了。工地南侧500处是已经建成的小区广安康馨家园，14年左右的回迁房，品质在回迁房里算不错的，加上总价低，一直是丰台成交量很大的二手房。

学府里北侧的这条路很窄，两边停了不少私家车。

西侧是军事管理区，据说还有拉练操场。

北侧空地规划的是小学，小学再往北是中学用地，已经确定是171中学，这大概就是学仕里、学府里案名的由来。

西北侧的长安悦玺，2021年一批次的项目，是融创的改善盘，指导价7.95万/㎡，和学府里一样，目前已经是准现房，明年6月份交房。

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