成都老破小，会复制京沪奇迹吗？

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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

你好，上次听抖音上一个人说什么成都解除限购后，来了好多北上广的大佬扫货老破小，不知道是不是嗅到了什么味道，成都的老破小和北京上海的老破小逻辑一样吗？未来会不会大涨？

房段子解答

成都老破小和京沪老破小产品相同，但命运大不一样。京沪老破小是有真·学区加持，而且一直享受到城市发展的红利，再加上与差异化竞争导致市场活跃度一直不低，是一股非常中坚的楼市力量。

最近有些外地粉丝打算来成都抄一波老破小，问我要不要得？

但京沪老破小和成都的发展逻辑还不一样，核心区别在于城市能级、拓展空间不同。

上次不是说我有个前同事前两年在北京买了个学区房吗？今天又和朋友聊起，单价令人咋舌，总价800万，还是个套二步梯房。

这种产品，放在成都我估计顶天不超过200万。新一线和真一线，差距四五倍，这不是一步之遥，而是指数级的迭代。

京沪的发展模式是比较超前的，尤其是北京皇城根，绝对的中心，这个没有任何可拓展的外部新区来分流。上海也是一样，内环就那么大，还把浦东包括在内，老破小一直享受着城市发展的红利。

也就说，老破小的地段价值完全是没有受到挑战的。

从产品和价格角度来说，京沪核心区的土地供应一直很低，也没有开发超高层筒子楼这种直接竞品，反而是急速拉大了总价段位。

反过来再看老破小，虽然单价也很高，但总价至少还相对可控，因此在京沪永远涨的那些年，成为了不少城市新贵的选择。

再搭配强势的学区概念，小区改造优化（电梯、外立面），日子也就这样过下来了。

但成都不一样啊，成都二环半径才4公里，别说开车，就算走路都能逛完大半个老城，真的太小了，不过又身处四川盆地，沃野千里，可开发的区域太多了。

所以完全是有能力打一枪换一炮，东西南北各种新城、卫星城拔地而起，买不起看不上老破小，还不能往外围走一走吗？加上7090政策，大量的筒子楼供应，严重地压制了老破小的“潜力”。

所以早期的成都模式代表了绝大多数的二三四五线城市格局，没有绝对地段价值的背书，随时可以被抛弃。

但成都这种模式发展十多年后，又开始以新一线自居，城市发展到一定规模，结果必然又是京沪化，所以现在很多人又重新审视老破小，回流老城区。

城市发展不可能无限复制粘贴，成都这种介于一二线之间的矛盾是正常的，但现在问题在于，地段价值没争议后，产品和价格的竞争依然存在。

三环内大量的刚需筒子楼和单总价更亲民的老破小，未来必有一战！

也就是说，京沪老破小是不得已而为之，但成都老破小才进入京沪化早期，而且有宿敌竞品，现在讨论抄底，言之过早，不妨先看戏。

会员提问

你好，我们夫妻在金府机电城做生意，有可能搬到青白江。预算400-600w，偏保值买法，想既照顾到目前的生意（通勤），又相对改善保值。

前几年在你指导下买到了建发央玺还是很满意的，目前自住万科二环的老房子，另外龙湖首开茶店子的公寓，青白江有商铺，金沙城也有套110p的，都想统一置换掉，先看看周边有些什么好点的盘可以期待下？当然，我也可以继续住万科，然后把钱投到更好的地段，当做周末节假日，或者保值买法的。比较喜欢高新和天新，也推荐下呢？

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

综合来看，主要的矛盾还是在于自住改善与投资布局的矛盾，当然你是有好些房产的，比如茶店子的龙湖公寓，金沙城的边缘地段房子，老化了的万科加州湾，以及终于买对了的建发央玺。

从资产优化的角度来说，我是建议你们要大刀阔斧的处理劣质资产，建发不动，青白江的铺子目前不知道收益如何，暂时也不需要动。但其他的老房子公寓和偏僻地段的，我觉得都可以抛售处理。

解决自住的问题，我觉得可以寻求租一套改善的房子过渡（机电城也快搬迁了对吧？你们呆不了太久的），或者在以上三套（金沙城、万科、龙湖）里选一套货值最低，自住便利性最高的，暂时拿来自住过渡，等以后搬到青白江了，再索性一起卖掉。

做大生意就要有这样断舍离的果断，至于后面你们到了青白江，我还是更建议买一套便宜的，纯粹自住不考虑增值保值流通性即可，或者不买房，长期租房即可，周边有很多空房子，房租低，买不如租。

话说你们还是比较介意当前买入的单价高，这个也是事实，大家都很纠结，现在进入了一个临界点，分化的阶段，以前怎么买都上涨，现在则是20%上涨，30%不变，50%下跌，所以我认为虽然单价更高了，但是也更考验买入的技巧了。

由于你们工作地段的特殊性，所以还想寻求这种纯粹的改善+投资需求，很难兼顾，我建议更偏投资多一些，稍微放弃所谓的自住改善。

我推荐几个楼盘，一个是金牛国投47亩（限价33000），地段不错，茶花板块核心区，对你们的预算来说是配得上的，周边附近典型的是雍景致臻天府https://weibo.com/1551561845/NmiW7BBaQ（但是它不够改善）。

另外偏向投资居多的话，我建议往南门走一圈，比如去高新大源考虑六七百万的，大源西的远达141亩（清水限价3.6万）、交投51亩（清水限价2.9万）以及高投的人才公寓捡漏（清水限价3.4万），基本上六七百万可以买到大平层产品，得房率，房龄，产品力都是最新一代的产品，会比万科有明显的迭代升级保值功能。

另外像天府公园西，可以看最高阶的阅天府，华发华润，拿出了进驻成都以来最大的诚意，看似单价高，但其实更有投资性保值性。https://weibo.com/1551561845/NmhQavdnb 可以蹲一波价格优惠。

会员提问

你好，请问下槐树店的**盘该不该卖？82平，有一个昨天谈到228万，单价2.8万的，假设这个价格卖出去，可能会刚好回本，因为是前几年买的二手房，还给了增值税，冤大头一个。

细算加上利息，可能要要略亏，这是一个看房给价格的客户，不知道明年(24年）金三银四还有没有机会？然后今天又来找我，加价到232万了，我又觉得应该235万才卖？

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

**小区本身产品很不错，但价格说实话还是很顶的，已经类似于中粮锦云的价格了，但从地段概念，配套丰富度来说，不如中粮，你现在82平，谈到了232万，单价大概是2.8+，我觉得这个价格还是比较可以的了，见好就收吧。

1、你纠结的主要是你要亏钱，但太主观了，谁说的买房就必须一定能赚到钱呢？万一以后单价下行怎么办？你是在跟你自己较劲知道吗？不愿意服输止损而已，和自己和解吧。

2、2.8+的单价，实际和周边的刚改改善新房单价一致了，这种非常尴尬，未来预算低的刚需，肯定不会买这么高单价的产品，转而你看看周边的是什么单价？预算高的人，又很容易踮踮脚，去看当前新房，后面二手会上市的100+的T2新房，这导致你越熬到后面，能吸引的客群就是越来越狭窄的，一旦不能找到好的客户，就只能内卷，打价格战，到时候长期利滚利，对你依然很不利。

3、一定要严丝合缝的计算**未来的收益亏损价格，没人做得到，而且你会非常心累，未来2-3年，它上不了3，周边二手房会明显拖累它的，你的存款还贷，往往赶不上利息的逐月成本。

4、你卖掉**的目的是止损，并不是为了蓄积能量，快速又去买一套，接盘你房子的人，230+，他还是面临站岗风险的，你只不过是转移风险了而已，剩下的100多，你好好理财，利息收益也会挺可观的。此后再考虑华润是否能和家人达成共识，早晚都还是要抛的，只不过买入成本低，是赚多赚少的问题，但现在已经处于跑输大盘的格局了，除非你们就一直这样保持现金流+长期自住不寻求24城流通的概念。

最好的情况，其实是快刀斩乱麻，***这次抛售离场机会难得，你不要跟自己置气，放在客观的角度来说，这价格是很不错的了，一定要奔着赚钱的想法，那么可能会亏更多。这次认栽，加上后续华润24城好好协商卖掉止损，二合一再另寻偏改善自住保值的捡漏买法，到时候杠杆也不高，压力也不大，但是资产却得到了很好的整合。