究竟该怎么救楼市？

最近救楼市的政策，实在是太密集了。

昨天半夜，曾经全球房价涨幅第一、一年内涨超40%的合肥，又放大招了：

买新房给1%补贴！本市二孩及以上家庭给1.5%补贴！进城农民给2%补贴！买车位给3%补贴！……

优惠是如此之多，看得人都有些麻木了。

但买不起的依然买不起，买得起的依然在观望。

为什么？

因为经过多次教训，大伙彻底明白了：普通人、不排队、有好处，这就是个不可能三角。

突然想到一个成语：赋税重山。

普通人的承受力是有限的。

如此救市，耗资之巨，必然惊人，对财政的压力也可想而知。先不说救不救得起来，即便能救起来，房价终于继续涨了，它依然有个极限。

待到下一个轮回，又该如何去救？（注：本文仅提供一个思考的视角，或不尽合理，请理性阅读）

01房地产？人头税？

雍正元年，爱新觉罗·胤禛登基的第一件事，就是下旨推行“摊丁入亩”。

在康熙五十一年“永不加赋”的基础上，雍正帝事实上取消了自西汉以来，在中国通行了两千年的“人头税”制度，改为土地税。

再加上与之配套的“火耗归公”、“官绅一体纳粮”改革，清王朝不仅解决了康熙晚年的财政困难，也大大减轻了平民的生存负担。

最终造成的结果是什么呢？中国人口爆发，彻底奠定了世界人口大国的地位。

雍正朝初年，全国人口只有约2500万；到乾隆朝，暴涨至3.1亿；到道光朝，居然膨胀至4亿。

仅从这一点看，中国能有如今这么大的规模，“四爷”做出了不可磨灭的卓越贡献。（当然也有红薯的功劳）

此时此刻，我们似乎又面临着类似的困境。

各地方、各行业过于依赖楼市，但楼市过度膨胀又会对人口造成毁灭性打击。

救前者，救意味着要放弃后者，极其矛盾。

那么，我们是否也有可能通过一次类似“摊丁入亩”的改革，来扼制、甚至彻底扭转现状呢？

首先，现代社会还有没有人头税？

名义上当然没有，毕竟人头税已经取消了快300年了。

但这并不意味着不存在事实上的人头税，那就是：房地产。

仔细想想，人头税的主要特点，房地产几乎全部具备：

1.人头税人人都要交，房子人人都要住，租房的是间接交税，买房的是直接交税；

2.人头税是生的娃越多、交的越多，房子也是生的娃越多，在住方面的开支越多；

3.人头税交不起可以卖身为奴，房子买不起可以睡桥洞；

两者形式不同，但内容是相似的。

人头税由地方官府直接征收，房地产的最大受益人其实也是地方政府和银行，地价和融资成本大约占房价的60%-70%。

实际上大家心里都清楚，房地产就是地方财政的最重要支柱。

土地出让金占地方财政收入比例，来源：国海证券

理解了房地产就是人头税的本质，也就能明白，为什么房价过高会打消小民的生育意愿。

因为你生的越多，纳税的负担越重。

最早在汉武帝年间，因为朝廷的“口赋”太重，普通农户把孩子生下来只能狠心掐死、淹死。再加上连年对外战争，到武帝末年，“海内户口减半”。

此后历朝历代，类似的事情从不缺少。

感谢时代的进步，现代中国人至少不需要再残忍地杀死自己孩子。我们只需要不买房、多买杜蕾斯，就能减少自己的负担。

这能在很大程度上解释，为什么：一二线大城市生育率极低；房价相对温和的小城市，往往可见二胎、三胎；农村的生育率远远高于城市。

但现在的趋势是什么？农村人口、尤其是年轻人口，依然加速往城市集中，导致现在农村的生育率也渐渐降下来了。

所以我们总的生育率，是持续下滑的，这两年甚至成了负的。

城市妇女生育率明显低于乡镇，来源：国家统计局

行文至此，很多人可能觉得我在老生常谈，房价压制生育率算什么新闻？

如果只是为了说明这个，这篇文章没有写的必要。

我真正想说的是，既然明确了房地产是“丁税”的本质，我们有没有可能效仿古人，再尝试一次“摊丁入亩”改革？

就像雍正朝那样，不仅能解决财政问题，更能解决人口问题。

如果有可能，又该如何做？

02别向弱者开炮

为什么丁税要入亩？

因为在农业社会，土地是最重要的生产资料，是财富的最直接体现。

所谓摊丁入亩，简单来说就是，把原本针对平民本身的税收，转移到生产资料上。

税基从人口数量，转变为生产资料的数量。

那么问题来了，现代社会的最主要的生产资料是什么？摊丁入亩的“亩”在哪儿？

货币。

具体点说，是能够投入再生产的货币资本。

像老百姓手里存款的那点货币，就称不上资本。

在高度市场化的今天，只要你有货币资本，就能买到任何生产要素。

想要征更多的税、真正解决财政问题，就应该向真正的生产资料拥有者动手，而不只是盯着老百姓兜里的仨瓜俩枣。

而在当代，大部分货币资本在谁手里？

全世界绝大多数的货币资本，都掌握在大型企业集团手里。

具体到我国，大型企业主要是国企，以极其低廉的成本（利率极低）从银行系统获取信贷，事实上比普通民企更有优势社会的货币资本。尤其几大银行，本身是当今最赚钱的一批。

因为国企占有资本，是天然的ZZ正确。

所以想再展开一次“摊丁入亩”，最直接的办法就是对部分国企开征新的税种（如果是提高贷款利率，钱就给银行赚了），以此代替压在老百姓头上的、事实上的“人头税”。

这里还有一个问题要解释：为什么不针对民营企业？

只能说，至少在目前，并不合适。

首先，国企只承担了全社会7.2%劳动力的就业，其余绝大多数人都在私企。

如果现在就对民营企业大面积开刀，必然会对社会就业、行业投资造成极大的影响。

国企单位、就业数量占比均不高，来源：国信证券

其次，他们在过去一直利用优势低水平扩张，事实上拉低了很多行业的水平。

对他们征税，可以在一定程度上改善劣币驱逐良币的营商环境，改善国有资本ROE。

最后但并非最不重要的一点：你们既然号称是“全民所有”、是社会经济的支柱，为什么不在困难时期扛起更多的责任？

通过更多纳税为整个社会做贡献，才更能体现“全民所有制”的大企业应有之义。

来源：百度百科

明确了征税的主体对象，下面我们简单计算一下。

截止2023年末，全国国企负债总额大约是240万亿RMB，负债率64.6%。

假如对这部分钱征收2%的税，每年就是4.8万亿元。

但根据财政部的数据：2023年，全国土地使用权出让的收入，是57996亿。

很明显，仅仅是额外征税，可能并不足以完全解决问题。

除了提高税率，还有什么方式可以搞钱？

2023年各省土地出让金，来源：中金公司

摊丁入亩有配套手段，如“火耗归公”、“官绅一体纳粮”等等。

新税该怎么制定配套政策？

03尾声

目前来看，新加坡的房屋供应、资金筹集、土地供给、税收四位一体制度，依然是最完美典范。

它好在哪里？

一是组屋主导的住房保障制度。新加坡的楼市被分成了两个完全不同的市场。近80%的普通人都住在政府组屋，一般家庭大概4年就能买得起；少部分有钱人可以选择到商品房市场买高档住宅，只有这些房产才能炒。

二是强制储蓄型的中央公积金制度。不仅能为政府建造组屋提供充足的资金，也能以优惠贷款和补助等形式支持居民买房。

三是国有为主的土地制度。政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权，以低价将土地使用权转让给HDB，保证组屋建设量足价廉。

四是交易保有并重的税收制度，以累进制和差别化税率抑制投机。

新加坡组屋户数占比，来源：开源证券

2023年8月25日国常会通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文）。

“14号文”明确了两大目标。

一：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

二：让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

在很多人看来，就是中国房地产从香港模式向新加坡模式转型的信号。

问题是，新加坡模式不是那么好学的。

最大的难点，就是缺钱。

但如果有新的“摊丁入亩”提供新的税收来源，是不是可能性就大得多了呢？

有个不成熟的思路。

既然土拍热度随着房地产行业渐渐冷却，地方可以照老样子赚土地出让金。

再用这些钱，向开发商大规模购买成品房屋作为经济适用房，解决符合条件本地居民的实际需求。

当然，也不能光出不进。

根据地方的实际支出，可以从收取的新税中拨付相应金额作为补偿。如此既不会伤害地方的财政，也可以大幅减轻横在老百姓头上、早就该扫进历史垃圾堆的“人头税”压力。

以上这些，或许不尽合理，我相信早就有高人给出了更多、更好的方案，各位读者也可以大开脑洞思考。

一旦一整套完善的“摊丁入亩”投入使用，无论是财政缺口、人口下滑，乃至消费、投资信心等等许多问题，相信都能有所改观。

要刮就刮大户的油水，穷鬼兜里能有几个子儿？

水电气涨价？高铁涨价？能有多大作用？

道理并不复杂，关键是能不能、愿不愿意这么做。