减少公摊面积！深圳市建筑设计规则：阳台、飘窗可做大

据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布。其中，减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑设计进行尺寸上的调整、住宅和宿舍的建筑高度要求不宜超过150米等规则最受购房者的关注。新规则对于促进市场上出现更多高品质住宅有哪些积极影响？

根据深圳市政府在线官网发布的信息，2024版《深圳市建筑设计规则》在楼层高度、部分公共空间的面积计算及具体住宅设计等多个方面均有突破。例如，新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。以常见的普通住宅层高来计算，这意味着住宅将被限制在50层以内。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，随着城市发展，不断更新、完善规划设计及建筑设计，是发展的必然要求。

李宇嘉说：“针对城市高层建筑太多，后期维护的难度比较大，要进行全生命周期管理，不能导致后面的维护成本太高，所以深圳这次（规定）住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。过去几年，在深圳，低于30层的住宅新房基本没有，四五十层的，最高的一栋住宅70层，中间还要做过渡电梯，这就不符合我们城市的宜居性，后期可能导致城市病、拥堵，还有关于用水、用电的压力等。另外，作为国际一线的大城市发展的目标，要促进低碳（发展），建设水平肯定是要提高的。”

新规则还对“公摊”有所突破。公摊建筑面积，指的是由产权人共同分摊所有公用部分的建筑面积，例如，电梯井、管道井、楼梯间、门厅等区域都是公共面积。2024版《深圳市建筑设计规则》中明确避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。目前，住宅得房率计算方法通常为：套内建筑面积/（套内建筑面积+公摊面积），也就是说，如果公摊面积降低，购房者今后的得房率将有所提高。

李宇嘉说：“原来一些公摊的设施就摊到套内面积里面去了，摊到房价里面去了，让老百姓去承担。建筑高度越高的话，公摊就越高，对电梯井、变电室、消防安全这种要求会更高，当然公摊也就越高。公摊越大，就导致套内面积少了，老百姓承担的房价越高。目前，普通百姓还是关心房价水平，住房福利可得性到底有没有增加，如果公摊越大，获得感就越低。如果降低了公摊，该开发商做的就开发商做，该政府投资就政府投资，不能算到套内（面积里）。”

与购房者息息相关的，还有住宅设计中关于阳台及飘窗的修订。此前，相关规定中，阳台的进深不能超过2.4米，深圳市的新规明确“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”。而修订后，飘窗的进深由0.6m增加至0.8m。在多位专家看来，一方面，这是住宅户型设计的更新；更重要的是，它同样会增加消费者实际获得的套内面积。

一直以来，通过阳台及飘窗来提高业主的得房率，增加项目优势，是很多开发商的建设及销售思路，记者昨天下午拨打了深圳多个房地产项目的销售电话，该现象也得到了印证。

李宇嘉说，新规对阳台及飘窗设计尺寸的明确，也将在一定程度上规范开发商的行为。

李宇嘉说：“近几年的产品，比如80平米可以做紧凑型的三房，那前提是得房率一定要高，很多开发商是偷面积的，不公开的，就可能会侵占公共空间，也可能会造成安全隐患，整个房屋的（面积）统计也是很混乱的，对于后续物业维护，是巨大的麻烦和成本。但是如果修改了建筑设计标准，把它阳光化、公开化以后，开发商就要按照规定来。”

实际上，2024版《深圳市建筑设计规则》发布之前，广东省佛山市、惠州市也在本周陆续发布了房地产及建筑行业的规定，均优化了容积率计算规则。去年10月，江苏南京也颁布了《南京市建设工程规划设计方案审查办法》，对部分设施纳入容积率计算进行了调整，同时还要求生活阳台最小进深不得小于1.5米。

易居研究院研究总监严跃进认为，一系列新规体现了各地对中央所提出“人民群众对优质住房的新期待”的响应，也是对高品质住宅多维度的探索。

严跃进说：“高品质住宅，它的定义有很多维度，比如要低密度，有些地方还强调了数字化、绿色节能低碳。但这些我认为还是次要的，像这次深圳的政策，对于我们住房背后涉及的相应的一些建筑规范进行了放宽，过去阳台的面积做得比较大，会增加一些负担，举个例子，90平方米的房子和91平方米的房子，它所缴纳的税费包括契税完全不一样。按照现在的标准，我大概估算了一下，每家每户阳台多做一个平方米，它不会增加小区的建筑面积认定。这句话的通俗的含义是什么呢？开发商把阳台面积做得大一点，不会增加开发商接下来要缴纳的税费成本，也不会增加老百姓接下来买房要付的成本，购房者的得房率是增加的，这无形中让你买房性价比更高、品质更高，这就是要落实中央的精神。”

来源：央广网（记者：周益帆）