减少公摊面积！深圳楼市酝酿大招

图源：卡乐图片 宁颖/摄

此前，公摊面积、得房率等话题曾被热议。最近一段时间，许多城市推出的楼市新政出现“新风向”，针对住宅用地的计容面积和公摊提出新规。

5月14日，深圳市规划和自然资源局消息，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。

次修订的亮点

据悉，《深圳市建筑设计规则》自2014年发布以来，先后4次修订。

本次修订的亮点主要包括：

1、注重建筑设计精细化规划管理要求，删除与规划管理无关条款，简化规则内容，条款清晰明确、易操作，为规划管理提供技术服务支撑。

2、为了提升公共空间品质，优先保障公共利益，优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。

3、结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款。

4、结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。

5、结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式。

6、结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发。

7、加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求。

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业内人士分析，2024版《深圳市建筑设计规则》不仅有助于提高城市规划建设水平，提升建筑品质，推进建筑设计和规划管理的标准化和规范化，对于促进经济、社会和环境的可持续发展，尤其对住宅品质和人居环境的提升将带来新突破，体现了深圳在全空间尺度、全生命周期设计管理上积极探索“从好房子到好小区、从好社区到好城区”的努力。

比如住宅户型设计上，有望出现更多具生活气息、受市民欢迎的大阳台：2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4m部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

此外，过去计入“公摊”面积的两大部分，把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着修订后，住宅的公摊面积就会减少，得房率将有效提高。

2024版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过 250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。过去，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

住宅得房率

受到关注

近日，同属粤港澳大湾区的几个城市也都推出了楼市新政。其中，佛山市住房和城乡建设局等九部门联合发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品，包括新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。

惠州市自然资源局印发《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中涉及优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，鼓励企业建设高品质住宅社区等多项内容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州还鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

对于佛山和惠州的调整，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本质是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。此举也提振了开发商拿地的积极性，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快。“例如，按照佛山的新政，套内面积可以做到建筑面积的90%以上（即得房率达到90%以上）。”

深圳等地楼市

5月11日，深圳正式对存量房评估价格进行更新。此举将使计税参考价格更接近当前市场价格，有望减轻存量二手房税费成本，提振市场交易。此前，深圳连续2次放松部分区域限购要求。受一系列新政推动，深圳4月新房价格环比上涨。

中指研究院数据显示，深圳新房市场成交规模小幅增长，市场活跃度有所回升。4月深圳新建商品住宅成交规模约25万立方米，环比小幅增长，同比下降约30%。在价格方面，4月深圳新建住宅价格环比涨0.52%，涨幅较上月扩大0.36个百分点，同比下跌1.44%。

杭州、南京等多地楼市同样在新政刺激下回暖。

有数据显示，南京4月二手房成交量数据为10195套（含高淳、溧水），环比上涨19.1%，连续两个月上升，成交量创今年月度新高。五一假期期间，北京二手房日均成交量同比增长43%，成都、天津同比分别增长28%、19%。

克而瑞数据显示，5月6日-12日，杭州新房市场量价双升，全市共成交商品住宅984套，环比增加43%；成交均价33151元/平方米，环比上涨2%。

业内人士认为，随着国家层面支持刚性和改善性需求的一系列改革措施持续发挥作用，地方政府充分运用调控自主权，因城施策，优化调整房地产政策，市场预期正逐步改善。

来源：微信公众号“财智头条”综合自：每日经济新闻、界面新闻、澎湃新闻、财联社等

责编：袁凯

校对：风华

审核：龚紫陌