慈溪律师慈溪刑事律师陈亮：以案释法442 物业私吞小区公共收益案

本案物业公司，利用小区业主共有场地和设施进行经营活动，并将经营收入归为己有，这是严重侵害了业主利益的行为，法庭判决物业公司归还小区业主30余万元。

以案释法442 物业公司私吞小区公共收益案

本案物业公司，利用小区业主共有场地和设施进行经营活动，并将经营收入归为己有，这是严重侵害了业主利益的行为，法庭判决物业公司归还小区业主30余万元。

一．案情简介

某物业公司曾是一小区的物业服务公司，合同到期后，双方解除服务合同关系。当该物业公司退场后，小区业委会发现，某物业公司没有未如实向业主交付停车费、广告费等公共收益，且多收取了公共能耗等费用，交涉要求归还未果，于是业委会提诉，要求物业公司交还公共收益40多万元，退还多收取的公共能耗费30多万元。

法庭院审理后认为，法律对利用业主共有场地和设施进行经营活动，所产生的收入归属问题早有明确规定，据此，在查实该小区公共收益的基础上，扣除合理成本和支出后，判令物业公司在判决生效之日起十日内，支付小区业主委员会车位费、广告费等公共收益30余万元。

二．案件的警示

从相关的案例看，物业公司利用其管理便利，将居民小区的公共收益归为己有的情况常有发生。因为业主很难了解到小区公共收益的具体金额，也很少有物业将这部分收益分发给业主，小区公共收益往往成了一笔“糊涂账”。

公共收益通常是指：小区公共区域的广告/收益、停车位/收益、租赁的摊位/收益、配套设施服务，比如部分通信运营管理费等收益，这些收益，为全体业主共有，将收益收入归为己有，这是严重侵害了业主利益的行为。因此原告的诉求得到支持。

本案原告诉求退还多收取的公共能耗费没有得到支持，这是因为，公共能耗费，主要是指小区公共设施、设备等在运行过程中产生的水电费用，通常按照实际发生的数额定期结算，由全体业主分摊。公共能耗费不同于公共收益，即使公共能耗费有结余，也属于每个业主的私人财产，只能由单个业主予以主张。小区业委会不能以全体业主的名义，主张返还多预收的公共能耗费用。

物业这个行业，如果让业主来评论的话，估计大部分是负面的，不少物业，都是在卖期房的时候，由开发商指定物业公司，因此服务不到位和乱收费问题是不少存在的，一段时间，取消物业的呼声很高，不过话说回来，一个小区要说取消物业还是不太现实的，毕竟小区还是需要专业的人来管理的。现在政府层面推出不少有关物业的新规定，其中有如果业主觉得物业公司服务不到位，那么就可以通过业委会决议，来更换更好的物业公司。北上广等不少地区也推出了对物业公司更加严格要求的规定，也许会慢慢正规起来。

三．相关法律

1.民法典规定：小区的公共收益收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。

2.高法相关司法解释规定，业主要求物业公司公布相关共有部分的使用情况、经营性活动的情况、小区的公共收益的情况等，法庭给予支持。