这两天,香蜜湖深业中城首套二手房成交疯狂刷屏,233平的4房,成交总价4050万。
据说,该套房源由买卖双方各付税费及佣金,业主净实收3800万,折合单价16.3万。相比原业主2019年的购入价3050万,5年赚了800万左右。
是近年来深圳楼市为数不多打新赚钱的网红盘。
不过这宗成交案例,放在当前市场很难让人产生共鸣,毕竟几年前买房的人,赚钱是极少数,亏钱是大多数。
所以我们今天要探讨的是:市场会一直这样停滞不前?房价跌到位了吗?
01
当下,大部分人对深圳楼市的体感,仍停留在至暗时刻,觉得市场烂透了,没有半点好转的迹象。
然而我想说,这是一个错误的体感。
市场比大多数人想象的要更有韧性。
从近3年的深圳二手房成交走势图来看,成交量最低迷的时间是2022年2月份,只有872套,全年月均成交才1800套。
几年后回过头来看这轮行情,你会发现深圳楼市成交最冰冻的历史时刻,就是在2022年。
自2023年起,那个在松绑政策上按兵不动的深圳,开始逐渐放松,每个月成交量虽然起起落落,但整体来说稳定上升,月均成交在3000套左右。
进入2024年以来,楼市刺激政策力度的步伐越迈越大,深圳二手房成交量也继续抬头向上。
如果接下来,深圳持续输出实质性的利好政策来填补预期,那么成交量就有望进一步实现突破。
有人可能会说,成交量起来了又怎么样,房价还是软趴趴呀,不少业主都被吓得低价抛售。
首先,以价换量是市场筑底的一个必经之路,说明深圳的大部分房子没有出现流通性枯竭,只要价格合适就会成交。
而量在价先,当成交量上涨到某个高度,一些优质房子的价格必然会率先反弹。
事实上,这种现象在过去几个月,深圳已经有个别豪宅成交价实现了5~10%的涨幅。
其次,现在低价抛售的业主,基本两种情况:要么有置换需求,想把差房子换成好房子;要么急用钱,等着卖房套现来补窟窿。
正常的深圳业主,都不会在这个节点贱卖房产,甚至有些目前资金不是太宽裕的,也会咬紧牙关留住好资产。
这就是为什么你一网上冲浪,业主们都在贱卖,而一到谈判环节,就会发现并非所有业主都那么好说话的主要原因。
02
人与人之间最大的差距,是认知上的差距。
大多数人对市场好转的这个认知,是成交量和成交价都涨起来了,这才叫好转。
现实情况是,如果量价齐升,那么说明市场已经进入比较热的阶段,最佳淘笋机会其实已经没了。
这个时候,反而更适合卖房,因为卖在人声鼎沸处。
与之对应的,是买在无人问津时。
也就是在政策面比较宽松、人们对房价预期还存在分歧的窗口期,去买入核心地段的好房子,这才是一个值得把握的买房时机。
最近看到有一句话是这么说的:
当困难没有了,机会也就没有了。
对于个体而言,现在买房需要承受极大的压力,包括房贷负担和舆论压力,难免会在做决策的时候将其放大,但这个时候,你在市场上的机会也更多。
相反,楼市行情好的时候,大家都在讨论买房,预期一致,买房没啥心理负担,然而这个时候,市场的主动权已不在你手上。
03
回答开篇的问题,深圳楼市肯定不会一直停滞不前,除非优质产业的优势不复存在,人口开始往外流。
而事实是,去年四个一线城市的人口,都出现了不同程度的净增长。其中,深圳以12.83万的人口增长,位居一线城市之首。
水往低处流,人往高处走,大家都想拥有优质的资源与机会。
同样地,房子也是遵循优胜劣汰的规律,好的被大众接受,差的逐渐被淘汰。
选筹是多维度的,不仅包括片区、小区、户型和楼层的选择,同时价格的高低和入场时机,这些任何一个选择上的失误,都会直接产生严重的负面效果。
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