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房地产市场的问题就是……没钱

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有不少粉丝想让我聊一下政府收储的大政策。坦率说,我真的不想再聊政策了。不是故作姿态语,咱们都是微民,能做好自己都难死了,就别老是操心宏观了。而且,这两年的这些个政策,整体看下来,我的感觉是很乱套,我实在是不知道该怎么评价。最近看国际机构评价国内房地产越来越密集,调门也变得积极,事情当然是好事。但是总是让我闪回到阿西莫格鲁的那句话里:对房地产,人民比专家有着更正确的理解(套用)。妄图去预测底部,总是被证明是最愚蠢的一件事,我做不到这一点。

宏观是宏观,你是你。个人操作,无所谓乐观悲观,要注意逆向思维,这个思维真的非常有用。经济的运行很奇妙,经常会让你一拍大腿:哎呦,我咋没有想到!是以,你们说,这段时间么多的政策出来,别看我文章更新的少,我真的超忙的,我忙不迭的一个想法是:赶紧炒一把房地产股,赚一波然后把房贷还清去,哈哈。相比于势大力沉的房地产市场,房地产股的市场无疑是更值得参与啊,等到大家都反应过来,这一波反抽又该结束了。这要比你天天追着政策跑,有价值的多。

说点我的看法。

1)政策和市场现在的特征。让我非常直白的说出来:决策层其实也不知道怎么搞。10几万亿的行业就这么塌下来,那一定是所有的“逆风”都具备了,并且花了许多年,你想把它短时间内扶起来(扶到什么地步又不明确目标),想都不要想。政策和市场就是互相看,市场期待政策刺激,而政策要看市场表现,互相推着走,走一步看一步。许多观点非常认真的探讨政策,假设的前提是:政策是对的,政府知道该怎么做。实际上,完全不是,政府要是真的知道怎么干,他们哪会隔三差五的召集开发商开座谈会啊。就是因为不知道,才要天天去摸底市场,但是市场短期瞬息万变,而且市场先生也常常“犯错”,还要确保你的信息都是真实准确的……那谁能做得到,国家统计局那些新房数据能是准确的吗?(限价限了那么多年)。

一句话,面对这样的市场调整,从未见过的市场调整,政策其实也是在摸索。过去的政策都不管用了,新的系统性的政策又拿不出来,只能是一个个试。这个情况下,任何单一的政策,拿出来讲都没有什么效果。叠加的政策,需要时间,也许很久。但判断这些,最根本的一条是:经济规律。

2)政府收储房子。之前说了这个,其实这是一个不得已的办法,也是必然的路子。因为一方面,大城市的政府需要新建大量的保障房(保租房、公租房、配售保障房等等),而另一方面,是市场上建了太多的商品房卖不掉。最好的结果就是有一个大金主把卖不掉的房子收过来,然后做一个城市的庞大的“公共住房库”,提供保障。这个理论上讲得通,但是现实中走不走得通,我不知道。有俩问题,一个是政府收购的类型和收购价,另一个是收购量和政府的钱打哪里来。

比如说收购公寓、商办还是住宅?要是说便宜、做保障,那应该去收购非住宅,因为打的折猛啊,像深圳龙华的公寓都能打到2字头,罗湖的3字头,整体收购1字头都能拿下,不少公寓的回报率能做到3-4%了,就算是未来租金下跌,政府长线出租也有的赚。但是住宅够呛,得打几折回报率才能打平?如果打的折反推回报率搞到3%,那开发商市场上也能卖掉。

再比如说第二个问题,收购的少,起到的意义就是象征意义,忽悠人,那收购的多,钱从哪里来呢?按道理应该是财政来兜底,这个……有道德风险,怎么向市民解释还挺费脑筋的。再说,随便拎出一个城市,财政还有钱吗?还敢花吗?(这得多少钱啊,随随便便几百上千亿)。我看有信息说用国有银行的贴息贷款(不如直接用三大行的PSL咯),这个咱真不懂咋玩。我只知道,PSL搞得猛的时候,都有一大堆人在讲,会产生信贷挤出什么什么的。如果国有银行都在贴息了,干嘛不直接一把降LPR呢?把它打到1、1.5,那个利率,真会有很多人去买房子的。民间的钱,比政府的钱多,也快。

3)市场的问题。回到上面,市场的问题是啥要弄明白,因为现在市场存在三个反差:政策、市场、思维。似乎可以这样描述:政策觉得,这限购什么的,可不能一把放,放了很容易翻头上涨呃。主流思维呢,觉得还是得靠货币大放水,只要开动印钞机房价就能“通胀”起来。但是,请注意,市场没买账,一直没给脸。这就尴尬了。反证也很好找,你们说放货币就有用,日本肯定不同意。说明这些变成了“旧思维”,不管使了,市场的问题需要重新描述。

我理解,市场的问题就是没钱(咱别用学术的话讲,就是大家穷了)。房地产现在是刚需的市场,投资者不入市了,而刚需撑不起来这个量。没钱的话,你刺激是刺激不起来的。而至于为什么没钱,这里面有经济规律的因素,也实在有政策的锅(觉得政策没错的,你对对)。我们讲事实:房地产是支柱,现在你得承认,这无关对错。这个支柱倒了,按正常逻辑,你得有新的动能撑起来,比如说高科技、互联网、中概股什么的,但它们也倒了。这就是,一批人没了(失业了),一批人降了(比如金融),一批人跑了。就是说,曾经创造中产、富人群体的支柱,都差不多倒掉了,市场扛不住。

解决方案就一个,得让人们重新有钱起来(以及预期能赚到更多钱起来),而这,需要时间。因为你需要你的新经济增长动能起来,创造庞大的就业、提供体面的待遇、拥有造福的IPO,那就能重新转动起来。但是,你看最近什么水电燃气高铁开始涨价,嚯,就很神奇(经),到底是想靠这个提振CPI呢还是想缓解地方财政呢?不管哪种动机,想想看那个结果,本来就不敢消费,你又提高这些必需公共品的价格,那不是更不敢消费了吗?我是无法理解。

所以,你问我,这些政策的意义。我觉得对房地产股有意义,但是对房地产市场,当然都是利好,但不会那么快。看看杭州、广州、郑州,这些要么是限购放开的,要么是搞过收储的,市场也就是那样子。房地产是实体经济,不会像股市反应那么快。必须要等到一些条件具备,市场才会真正的触底,政策只是其中的一个条件。

得多点耐心,慢慢等,调整已经三年了,它其实就是在提醒我们:得熬上一阵子。别再有过往的那种“旧思维”,恨不得一出政策马上市场就要大力奋起。要慢一点,在耐心中等待、寻找、抓住新机会。

楼市、股市交流,备注加V:budao2000。

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