房地产市场的问题就是……没钱

有不少粉丝想让我聊一下政府收储的大政策。坦率说，我真的不想再聊政策了。不是故作姿态语，咱们都是微民，能做好自己都难死了，就别老是操心宏观了。而且，这两年的这些个政策，整体看下来，我的感觉是很乱套，我实在是不知道该怎么评价。最近看国际机构评价国内房地产越来越密集，调门也变得积极，事情当然是好事。但是总是让我闪回到阿西莫格鲁的那句话里：对房地产，人民比专家有着更正确的理解（套用）。妄图去预测底部，总是被证明是最愚蠢的一件事，我做不到这一点。

宏观是宏观，你是你。个人操作，无所谓乐观悲观，要注意逆向思维，这个思维真的非常有用。经济的运行很奇妙，经常会让你一拍大腿：哎呦，我咋没有想到！是以，你们说，这段时间么多的政策出来，别看我文章更新的少，我真的超忙的，我忙不迭的一个想法是：赶紧炒一把房地产股，赚一波然后把房贷还清去，哈哈。相比于势大力沉的房地产市场，房地产股的市场无疑是更值得参与啊，等到大家都反应过来，这一波反抽又该结束了。这要比你天天追着政策跑，有价值的多。

说点我的看法。

1）政策和市场现在的特征。让我非常直白的说出来：决策层其实也不知道怎么搞。10几万亿的行业就这么塌下来，那一定是所有的“逆风”都具备了，并且花了许多年，你想把它短时间内扶起来（扶到什么地步又不明确目标），想都不要想。政策和市场就是互相看，市场期待政策刺激，而政策要看市场表现，互相推着走，走一步看一步。许多观点非常认真的探讨政策，假设的前提是：政策是对的，政府知道该怎么做。实际上，完全不是，政府要是真的知道怎么干，他们哪会隔三差五的召集开发商开座谈会啊。就是因为不知道，才要天天去摸底市场，但是市场短期瞬息万变，而且市场先生也常常“犯错”，还要确保你的信息都是真实准确的……那谁能做得到，国家统计局那些新房数据能是准确的吗？（限价限了那么多年）。

一句话，面对这样的市场调整，从未见过的市场调整，政策其实也是在摸索。过去的政策都不管用了，新的系统性的政策又拿不出来，只能是一个个试。这个情况下，任何单一的政策，拿出来讲都没有什么效果。叠加的政策，需要时间，也许很久。但判断这些，最根本的一条是：经济规律。

2）政府收储房子。之前说了这个，其实这是一个不得已的办法，也是必然的路子。因为一方面，大城市的政府需要新建大量的保障房（保租房、公租房、配售保障房等等），而另一方面，是市场上建了太多的商品房卖不掉。最好的结果就是有一个大金主把卖不掉的房子收过来，然后做一个城市的庞大的“公共住房库”，提供保障。这个理论上讲得通，但是现实中走不走得通，我不知道。有俩问题，一个是政府收购的类型和收购价，另一个是收购量和政府的钱打哪里来。

比如说收购公寓、商办还是住宅？要是说便宜、做保障，那应该去收购非住宅，因为打的折猛啊，像深圳龙华的公寓都能打到2字头，罗湖的3字头，整体收购1字头都能拿下，不少公寓的回报率能做到3-4%了，就算是未来租金下跌，政府长线出租也有的赚。但是住宅够呛，得打几折回报率才能打平？如果打的折反推回报率搞到3%，那开发商市场上也能卖掉。

再比如说第二个问题，收购的少，起到的意义就是象征意义，忽悠人，那收购的多，钱从哪里来呢？按道理应该是财政来兜底，这个……有道德风险，怎么向市民解释还挺费脑筋的。再说，随便拎出一个城市，财政还有钱吗？还敢花吗？（这得多少钱啊，随随便便几百上千亿）。我看有信息说用国有银行的贴息贷款（不如直接用三大行的PSL咯），这个咱真不懂咋玩。我只知道，PSL搞得猛的时候，都有一大堆人在讲，会产生信贷挤出什么什么的。如果国有银行都在贴息了，干嘛不直接一把降LPR呢？把它打到1、1.5，那个利率，真会有很多人去买房子的。民间的钱，比政府的钱多，也快。

3）市场的问题。回到上面，市场的问题是啥要弄明白，因为现在市场存在三个反差：政策、市场、思维。似乎可以这样描述：政策觉得，这限购什么的，可不能一把放，放了很容易翻头上涨呃。主流思维呢，觉得还是得靠货币大放水，只要开动印钞机房价就能“通胀”起来。但是，请注意，市场没买账，一直没给脸。这就尴尬了。反证也很好找，你们说放货币就有用，日本肯定不同意。说明这些变成了“旧思维”，不管使了，市场的问题需要重新描述。

我理解，市场的问题就是没钱（咱别用学术的话讲，就是大家穷了）。房地产现在是刚需的市场，投资者不入市了，而刚需撑不起来这个量。没钱的话，你刺激是刺激不起来的。而至于为什么没钱，这里面有经济规律的因素，也实在有政策的锅（觉得政策没错的，你对对）。我们讲事实：房地产是支柱，现在你得承认，这无关对错。这个支柱倒了，按正常逻辑，你得有新的动能撑起来，比如说高科技、互联网、中概股什么的，但它们也倒了。这就是，一批人没了（失业了），一批人降了（比如金融），一批人跑了。就是说，曾经创造中产、富人群体的支柱，都差不多倒掉了，市场扛不住。

解决方案就一个，得让人们重新有钱起来（以及预期能赚到更多钱起来），而这，需要时间。因为你需要你的新经济增长动能起来，创造庞大的就业、提供体面的待遇、拥有造福的IPO，那就能重新转动起来。但是，你看最近什么水电燃气高铁开始涨价，嚯，就很神奇（经），到底是想靠这个提振CPI呢还是想缓解地方财政呢？不管哪种动机，想想看那个结果，本来就不敢消费，你又提高这些必需公共品的价格，那不是更不敢消费了吗？我是无法理解。

所以，你问我，这些政策的意义。我觉得对房地产股有意义，但是对房地产市场，当然都是利好，但不会那么快。看看杭州、广州、郑州，这些要么是限购放开的，要么是搞过收储的，市场也就是那样子。房地产是实体经济，不会像股市反应那么快。必须要等到一些条件具备，市场才会真正的触底，政策只是其中的一个条件。

得多点耐心，慢慢等，调整已经三年了，它其实就是在提醒我们：得熬上一阵子。别再有过往的那种“旧思维”，恨不得一出政策马上市场就要大力奋起。要慢一点，在耐心中等待、寻找、抓住新机会。

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