房改再学新加坡：杭州率先收购商品房用作公租房

杭州市临安区5月14日官宣：在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房。这表明之前传说的借鉴新加坡公共住房模式，迈出了实质性的一步。这也是继国企改革学新加坡淡马锡模式之后，楼市改革再次向新加坡学习。
临安方案大致如下：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70m²，并需搭配一定比例的车位；本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房；以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。
新加坡的房地产市场以公共住房为主导，鼓励中低收入者购买政府提供的公共住房，少部分高收入人群则通过市场方式来解决住房问题。具体方案如下：
新加坡住房市场以组屋为主，国有土地占比近 90%（截至 2006 年）。1960 年以来，新加坡逐步形成了“以组屋为主，以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系，“居者有其屋”的目标基本达成。截至 2022 年，新加坡房屋自有率达 89.3%；其中“组屋”可以类比于保障房，与“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房体系。2022 年建屋发展局组屋占新加坡住房市场 72%，且建屋发展局房产存在较大价格优势，其价格约为非有地私有房产 70%。
组屋由新加坡建屋发展局（HDB）统一发展建造，产权归政府所有。截至 2022 年，HBD 已提供 111 万套住宅房产，目前主要以四室为主，且近年四室及五室大房型数量呈上升态势，2022 年二者累计占总组屋比例达 66%。
需要特别注意的是，中国城镇家庭住房拥有率已很高，央行2020年4月的报告显示为96%。
临安只是一地先行先试。据报道，更大规模的计划是让各地方政府利用银行贷款，从房地产开发商手中以大幅折扣的价格收购未售出的数百万套房屋，改造成经济适用房。

天风证券今年5月发文估算，截至今年3月，空置二手房面积约有44亿平方米，政策通过收储将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元的资金（在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下）。
央行2023年1月曾推出总额1000亿元的租赁住房贷款支持计划，引导工农中建等七家全国性金融机构在2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市发放租赁住房购房贷款，以减少存量闲置房、扩大租赁住房供应。《经济观察报》2024年1月报道称，这八个城市已获得来自央行的低息贷款，以购买存量闲置房用作租赁住房。
市场机构克而瑞4月30日发布的数据显示，今年前四个月，中国百强房企的累计销售额同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。
住建部部长曾指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理机制。新加坡就是典型的“以人定房”发展模式。
德国也是“以人定房”模式：以租赁为主，其人均住房拥有率较低，多数德国居民通过租赁住房解决居住需求。根据德国联邦统计局数据，2018 年德国平均住宅拥有率仅为 46.5%，柏林、汉堡等主要城市的住宅拥有率分别为 17.4%和 23.9%。值得一提的是，德国对房屋购买或者建造的家庭提供儿童补贴，每个家庭中的孩子最多可以得到1.2万欧元。
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