开什么玩笑！海珠要凭借旧改超过天河

海珠康乐、鹭江旧改规划获批，我想讲几点我的看法。

一、对海珠城市界面的提升是有很大帮助的

海珠中西部还是有不少城中村的，康鹭这里不仅有城中村，还有一大片中大布匹市场，拆的是城中村，批发市场没那么容易搬，毕竟是全球最大的布匹批发市场，也是广州分红最多的一个地方。

周期一定很长，预计起码是十年，还得先建回迁房。

相当于4个猎德，商品房有100多万方，如果是改善的话，大概6000-7000套货，并不是特别多，而且分四期开发，按照合生这个调性，一时半会出不来。

广州塔下面的珠江帝景和紫龙府有两块很好的地，也是合生开发，到现在也是没啥动静，一拖就是二十年。

印象中合生旧改最快的就是科学城的合生中央城，大概是四年，但康鹭这里跟郊区不同，拆迁难度大，而且商业学校占比较高，这些是只开花不结果的，后期会不会再改规划不好说，时间长了什么都有可能。

所以暂时来讲，对周边房价没影响，要等这个旧改盘的还是早点散伙吧，前期入住的未来很长时间都是尘土飞扬。

不过周边租金肯定会提高，城中村那些新广们也得要出去租房了，有钱的村民也会在附近买，对中海大境还是有好处的。

二、再造一个猎德肯定不是它的目标，他要造的是琶洲保利天悦

我猜上面是它的口号，但最多也只能对标杨箕。

猎德旧改没有商品房，只有写字楼公寓回迁房，猎德村夹在东区豪宅和珠江新城中间，它不需要多牛逼，只需要挨着别人就行。

而康鹭谁都不靠，只能自己造，就像十年前保利全面旧改琶洲一样，保利的成功大家都看到了，但合生再造一个琶洲保利几乎不可能了。

合生是民企，赚钱优先，拉不来那么多的产业给你，也没看合生做成过啥大型商务区。

从能力和资金来看，肯定不能和保利来比的，但梦想还是要有的，起码我觉得这么好的一块地，能做成富力旧改的杨箕就已经非常了不起了，别最后拖成沥滘旧改一样那就麻烦了。

三、说一下地段的价值

虽说中海大境拍了个5.2万的楼面价，卖的是7.5-10万的房价，这个旧改的康鹭评估之后的地价成本只有27340元/平，利润是非常高的。

地价不贵，房价一定贵，合生可以拖着慢慢卖，就跟紫龙府一样，拖下去就是为了卖得更贵。

到时卖多少钱还得看具体什么位置做什么产品，户型怎么样？

这个地段肯定是比不了杨箕，琶洲，猎德的，海珠的重心还是在琶洲，其他所有板块都是属于琶洲的后方，还得要靠琶洲和珠江新城来滋补。

这个地段是升级版的海珠西，价格可以类比海珠西的江景房，我有公园你有江，就和中海大境目前卖的价格逻辑类似，虽然更靠近琶洲，但是售价和海珠西滨江东的江景房差不多，并没有过多的地段稀缺性溢价。

所以我才说它和杨箕差不多，杨箕更靠近珠城，但是售价却蹭不上珠城。

四、未来海珠房价会不会全面超过天河

就目前来看，海珠也只有保利天悦和琶洲南超过十万加，其他都是在3-8万之间。

天河这边的均衡性差一些，主要是地段差异太大，分化非常严重，导致贵的跟国际一线接轨，便宜的跟增城有得一拼，从2-30万都有。

全面超过还为时尚早，毕竟人口和经济，天河都是碾压海珠的，我更多的是把天河海珠当成一个整体来看。

天河这边能出的都是大牌，比如员村南向一线望江，还有金融城到三溪一带，都是可以制造超级地王捅破天花板的地方。

如果你的预算是在1000万以内，选择适合自己的就够了。

如果你的预算在1000-2000万以内，海珠可能更合适，目前这种中间段位正是发展前期的产物，向上可链接顶级稀缺性的大平层，向下又拉开了和下限的差距，比较符合当前高级中产的目标需求。

回到开头，旧改始终是好事，在城区造城一定是效率最高，价值最大化的，比用百年大计去拉动南沙知识城更有想象力。