这座城市，房价还能上涨吗？

前两天的文章，有粉丝留言：讲讲天津，为啥它还不放开限购呢？

的确，为了去库存，各大城市都跟打了鸡血一样密集发文取消限购，在抢人、抢钱的大战中，生怕被别的城市捷足先登。

天津怎么就看着不着急呢？天津会全面放开限购吗？

我告诉大家，楼市这一块儿，天津，可能是全国最神奇的存在。

——天津的楼市和城市基本面，是割裂的，甚至是背离的。

为啥这么说？

来，看正文。

01

城市竞争，不进则退。——这句话，就是天津的真实写照。

10年前，中国排名前五的城市GDP/经济总量是这样的：

1、上海， 2.2万亿；

2、北京， 1.98万亿；

3、广州， 1.54万亿；

4、深圳， 1.45万亿；

5、天津， 1.28万亿。

十年之后的今天，这五座城市交出的成绩单是这样的：

1、上海， 4.72万亿，十年增长116%；

2、北京， 4.38万亿，十年增长121%；

3、广州， 3.04万亿，十年增长97%；

4、深圳， 3.46万亿，十年增长139%；

5、天津， 1.67万亿，十年增长16%。

十年时间，沧海桑田。

北上广深还是那个北上广深，继续排名全国前四，而天津已经跌出了全国前十。

不光北上广深，其他核心城市的经济，十年间GDP基本都翻倍了。像合肥、福州的GDP涨幅都超过了160%。

而天津用十年的时间，给你一个16%的增长，如果扣掉通胀也就是物价上涨的因素，天津的经济几乎是0增长。

所以，过去几年我们看到，天津在城市竞赛中不断被重庆、苏州、天津、杭州、武汉、南京超越。

而宁波、青岛、无锡、郑州这些后浪们也都在虎视眈眈，未来大概率都会与天津完成交接棒的传递。

天津经济的挣扎，有偶然，也有必然。

当中的原因，众说纷纭，从政商环境到产业结构，从投资过剩到观念守旧…

就拿观念来说吧，天津人的饮食、交友都有很强的“圈子”特征，外来餐饮品牌和社交链路的打通，在这里都不容易。

面对其他城市的崛起，很多天津人会傲娇的说一句：天津承担的政治定位，不是那些暴发户城市能比的。

可以说，天时地利人和都抛弃了天津，而且这其中很多因素难以撼动。

在这样的背景下，还映射出另一个棘手的问题——人口。

天津现在的常住人口是1364万人，这个数字已经回到12年前的水平。

而人口颓势背后更加触目惊心的，是天津的出生率和老龄化问题。

看下面这张图，天津的出生率和死亡率的剪刀差从2020年开始就不断扩大。

不夸张的说，在所有万亿GDP级别的城市中，天津率先走出了日本模式，如果再不拉外来人口入津，天津就要逐渐“消失”。

02

天津过去的经济和人口承压，已成现实。

那么未来天津的楼市是不是也会跌跌不休了呢？

老规矩，我们从天津的居民杠杆率、收入水平、供应量三个维度，来判断天津楼市的潜力如何。

维度一、居民杠杆率

大家都知道，这两年影响中国楼市的核心因素之一是债务，从地方政府到房企，再到普通老百姓，可以说债务成了压制经济发展的一大力量。

所以，老粉丝都知道，我们最近都在从居民杠杆率角度去分析各个城市房价的潜力。

那么天津的城市杠杆率是如何的呢？

来，看数据。

2023年，天津住户贷款余额是1.09万亿；再结合天津的GDP是1.67万亿，可以计算得出天津的居民杠杆率是65%。

我们再看全国的平均水平：

根据央行的数据，2023年全国的住户贷款是80万亿，2023年中国GDP总额是126万亿，所以全国维度的居民杠杆率平均是63%。

也就是说，天津的居民杠杆率65%，和全国平均水平63%相差无几，并不算高，中规中矩。

真正让天津与众不同的，是天津居民杠杆率的变化趋势。

我们看天津的历史数据：

2020年，天津居民贷款1.05亿；对应居民杠杆率74.6%；

2021年，天津居民贷款1.12亿；对应居民杠杆率71.9%；

2022年，天津居民贷款1.1亿；对应居民杠杆率67.4%；

2023年，天津居民贷款1.09亿；对应居民杠杆率65.1%。

发现了吗？天津的居民杠杆率在2020年就见顶了，早于全国大部分城市。

大家都知道，中国居民的杠杆，80%以上来自于买房，天津的居民杠杆见顶早，代表什么？

代表钱的流动在变少，代表天津投资买房的热潮早于全国回落，代表天津房价的调整也早于全国。

也不难理解，天津这些年经济的滑坡，大家都看在眼里，聪明钱早就用脚投票了。

当然，从另一个角度讲，城市居民的债务在减轻，购买力在慢慢积蓄，这对未来而言也是好事。这意味着如果未来天津的投资活力有所改善的话，这些钱再流动起来的弹性也会更大。

维度二、收入水平

根据天津发展公报的数据，2023年天津市人均可支配收入是51271元，排在全国各大城市第34位。

很明显，天津第34的收入排名和全国第11的GDP排名是不匹配的。

而且，天津最近两年的收入增速3.2%、4.7%，也都没有跑赢全国平均水平的5%和6.3%。

这个不难理解，我们之前说过。GDP也好，通胀也好，大概率都会在人们的收入中反应。天津的GDP增速承压，人们的收入自然也不会好到哪儿去。

所以，经济、人口、收入是一盘棋，盘根错节，互相影响。对此，天津必须想好破局之道。

维度三、供应量

新房维度：截至2024年1季度，天津新房库存大概1211万㎡，对应11万套左右，平均去化周期约18个月。

只看18个月的库存周期，刚好踩在警戒线上。不过我告诉你，在这个平均数意义不大，我们要重点关注的天津库存的背后——分化。

来看看下面这张图。

天津的1200万㎡库存里，有接近40%是开盘多年，卖不动的过剩库存货或僵尸库存，主要分布在远郊和环城片区，这些楼盘库存周期几乎都在20个月以上。

而市内六区和滨海新区的一些核心位置，去化周期还能保持在12个月以内。

换句话说，核心板块的库存比较健康的，但远郊的、缺乏配套的就要小心了。

二手房维度： 天津现在的二手房挂牌量超过了20万套，二手房的成交占比也在增加。

就拿刚过去的4月来说吧，全月成交大概1.5万套。现在一、二手房套数比已经升到了1：2.4。

这意味着每成交3套房子，就有两个以上是二手房。证明天津楼市正在进入存量市场，未来二手房尤其是核心六区的二手房对市场定价会更加明显。

总的来说，天津的库存和需求呈现的是明显的分化态势，核心六区流速理想。核心六区之外呢？库存量大，但成交却越来越疲软，除非有优秀配套加持，或者优惠力度明显提升，否则去化还是很难有起色。

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

03

文章至此，很多人要纳闷了，既然天津经济没落，收入水平，库存量这些也谈不上多理想，为什么还咬着牙不完全放开限购呢？

要回答这个问题，要先明白天津楼市的特殊性。

前面说了，天津的楼市和城市基本面，是割裂的，甚至是背离的。

为啥这么说？

大家要知道，在任何地方买房，无外乎两点：

一是买房子的金融属性，也就是低买高卖赚差价；二是买房子的商品属性，也就是自住消费。

但唯独天津是个例外。

天津的买房力量中，除了与其他城市共性的刚需改善之外，还有一股特有的力量——学区房，也就是天津的教育属性。

天津的教育优势有多强？

看下面这张图就知道，这是国金证券统计的全国主要城市高考录取率排行。

天津的985录取率全国第一， 211录取率全国第四，清北录取率全国第三！

天津每年的考生不过7万左右，加上自主命题，以及本市教育资源丰富。让天津的考生优势尽显。

相比之下，河南、河北、安徽、山东这些周边省份的高考人数八九十万甚至上百万，本省又缺乏好的大学，导致这些省份的高考堪称“千金万马过独木桥”。

于是，有了这样一个产业链

——周边省市，包括在北京落户难的北漂们为了孩子上学，买一套天津的学区房，父母一方在外地工作，一方在天津陪读。

这股力量成为了天津楼市最大的鲶鱼，导致天津具有学区资源的二手房在过去两年的表现：不仅成交热度高，而且异常抗跌。

以花苑的天华里社区为例：

2022年，该小区的一房成交总价在160-170万左右。

时间过去2年，就在全国房价跌跌不休的情况下，这个小区的房价居然是逆势上涨的。

2023年成交总价几乎都在210万以上，涨幅达到了30%。

我知道，有人会说了，哪里的学区房不都一样，都值钱。但问题是，天津的学区房优势有两个独特优势：

一：房价优势：相比北上广这些教育强市，上车门槛低；

二、地理优势：辐射山河四省等人口和内卷大省，需求旺盛；

所以，天津憋到现在不敢完全放开限购，有很大的原因是担心大量外来人口冲击本市的教育资源。

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》

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最后，照例给出关于天津的购房建议：

首先，一定要搞清楚自己的需求是什么？

1、如果是自住，当然可以买。

天津这座城市有底蕴，生活节奏慢，本地人有自己的生活态度，喜欢的人喜欢的不得了，如果你觉得自己的性格和这座城市的调性相符，当然可以买。

2、如果是为了投资炒房，在天津城市基本面有明显改观之前，我劝你先管住手，别跟兜里的钱过不去。

3、最后，如果是为了孩子教育呢？

我知道，这一块需求是最大的。可以说，天津的教育优势以及中国式家长的鸡娃碰撞在一起，形成了如今独特的天津楼市。

为了孩子上学买房，我只说三点：

第一，一定要研究透彻每个片区的入学政策；

第二，一定要考虑好未来房子的出手难度；

第三，量力而行，不要牺牲太多去换一个分数，毕竟未来大学生的就业环境会如何变迁还不好说。

有心人，条条大路通罗马。