“我”有927套房，但“我”不幸福

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房地产盛景之时，江湖上总是流传着房姐、房爷的传说。这些传说模棱两可，虚无缥缈，难以证实又难以证伪，看客们夹杂着复杂的情绪追问事实，有愤怒、有质疑，但更多的可能还是嫉妒，痛陈社会公平的同时，内心或多或少都会略过一丝杂念：房姐、房爷为什么不是我？

在那时，房姐、房爷是幸福的代名词。但时过境迁，现在，在一些场合里，这个称谓或许杂糅着某种辛酸与无奈。

瓷砖行业的龙头企业马可波罗应该对此深有体会。这家公司和它的关联公司名下，现在至少有927套房，但这近千套房并不能带来丝毫的幸福感。因为都是开发商用了它家的瓷砖欠钱不结账用来抵债的房子。

这些房子都来自昔日声名显赫的开发商，这个名单可谓是熠熠生辉：恒大、融创、金科、阳光城、万科、雅居乐、绿地、碧桂园、首创、合景泰富、卓越等等。在房地产的黄金年代，和这么多开发商做生意，说明这位东莞老板的生意做得很成功。

但是现在，同样是这样一份名单，却只能带来“坏账”的担忧，他们当中相当大比例已经爆雷，欠供应商的钱一时半会是还不上了。

一位了解情况的朋友告诉我们，这些用来抵债的房子中，有相当大比例都有“保交楼”的问题，也就是说，开发商虽然拿房子来抵债，但是这房子还没建成，能不能完全交付存在一定的问题，“很多都没办网签，因为不具备条件”。

这种情况恒大最多，一共724套。抵债一般都按照市价抵，没有开发商会替供 应商考虑房价已经跌了的问题。这700多套房当时的市价是6.8亿多元人民币，但现在的评估价只值大约4.7亿人民币，中间损失了大约2.1亿不说，这些房子还都尚未办理网签，也就是说什么时候能拿到不动产权证还是个谜。

恒大用来抵债的房子中，也不乏北京恒大上和府、广州恒大翡翠华庭这样位于一线城市的房产，上和府给了16套，翡翠华庭给了38套，这两个项目都封顶了，但是没有办理网签。

所以，虽然这些房子都到了马可波罗的关联企业名下，但无奈，只能作为坏账100%计提了损失。这个房爷，当得不可谓不憋屈。

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说实话，我们比较费解：作为一个房地产企业的供应商，马可波罗为什么一定要选择现在上市。探究这一点或许没有太大的意义，但是，马可波罗当下面临的些许窘境，却是房地产衰败后，庞大产业链条一并凋零的缩影。

马可波罗近三年的大客户中，房地产企业所占比例极大。2023年中，前五大客户中，从第二到第四都是开发商，分别是恒大、万科和中海；2022年的前五大客户中更是有四个是开发商，除了恒大、万科、中海之外，还多了个保利；2021年的前五大客户，一样也是开发商“五占其四”。

在这三年的前五大客户中，开发商贡献的销售额占比都在10%~15%甚至更高，而前五大客户中贡献的销售额，占马可波罗总销售的比例一般也就在20%左右。由此可见，马可波罗端的其实是房地产的饭碗。

恒大已经爆雷两年多了，去年仍然高居马可波罗主要客户的第二位，收入占比4.49%。甚至在恒大已经有多名高管被采取强制措施的2023年，马可波罗还和广东恒大物流有限公司签订了《2023 年度综合性战略合作协议》，有效期一年。了解情况的朋友说，这个合同金额9000万元以上。

供货没供货，我们没有掌握确切的信息，但是如果供货了，多半这个货款是很难要回来了。

别说恒大，就是万科，最近的日子也不好过。好在有中海这样的国资房企保底。不过，刚刚新晋地产一哥的保利地产，2023年从它前五大客户的序列中退了出去。2021、2022两年，马可波罗从保利地产那里得到的销售收入将近7亿元。

当然，现在国资房企的账期也变长了，不是没钱，而是行业状况江河日下，谁都希望钱留在自己手中的时间长一些，这一点，乙方能够理解，只要最后能结账就行。

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5年前，无论做什么生意的，都想竭尽全力结交开发商，地产黄金时代的显著特征就是大家一起赚钱。但现在，开发商成了生意场上避之不及的群体，除了要账的，都想尽快撇清关系。

如果带着庞大的应收账款甚至是坏账，马可波罗不太可能上市成功，所以，剥离坏账就成了规定动作。2021、2022两年，马可波罗向关联公司转让了很多笔应收账款的权益，这其中涉及到13家企业，只有一家不是开发商。

这些开发商的名单里，自然包括恒大、金科这样已经爆雷的企业，甚至还有万科这样的优等生。这些交易中，2022年应收账款的原值是约1.46亿人民币，2021年更多，约6.67亿元人民币。

这些应收账款还要分别按照比例作为坏账计提。恒大、金科的计提比例是最高的，100%都按坏账计提了，万科最低，只按10%的比例计提坏账。这样算下来，坏账准备金大约在6.82亿元左右。

接下这些债权的是东莞市唯美装饰材料有限公司（下称唯美装饰），黄建平作为自然人拥有这家公司44.019%的股份，是马可波罗的关联企业。这样一来，用来上市的马可波罗财务报表账面上就好看多了，至少不用背着庞大的可能变成坏账的应收账款上去上市了，那样不厚道。

那么，唯美装饰接下这些债权的钱又是从哪来的呢？这一点我们不清楚，只知道，2021、2022年两年马可波罗分了两次红，一次5亿元人民币，另一次大约3.2亿元人民币。

按照官方披露的信息，马可波罗此次打算发行10%的股票，募集资金大约32亿元人民币，这么简单算下来，马可波罗的估值高达320亿元人民币。

如果不是恒大这样一长串闪耀的名字，我们可能很难关心马可波罗的命运，但是，我们更相信，这家公司对那927套房并没有太大兴趣，他们宁愿拿回货款，变成现金。这样的房爷房姐当得并不幸福，活得也不踏实。

还有更多的供应商和马可波罗一样，只是他们的财力无法与瓷砖行业的龙头相比。

这些冰冷而准确的财务数据以及供应商的命运足以说明， 所谓“一鲸落，万物生”，纯属扯淡。

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