土地实际权利人能否排除对名义所有人的强制执行?

土地实际权利人能否排除对名义所有人的强制执行?

作者 | 李舒 唐青林 李元元

北京云亭律师事务所*

阅读提示：合作开发是房地产开发的常见模式之一，而之所以采用合作开发的模式，往往是有土地使用权的缺钱，有钱的缺土地使用权。当控制土地使用权的一方在当地拥有广泛的人脉资源时，为推进开发过程中各项审批手续的办理，往往倾向于将土地使用权及各项项目开发所需的证件都办理在原土地使用权人一方。但实际上，合作双方可能早已约定，项目所有收益归出资一方所有。此时，名义上登记为土地使用权一方的债权人，申请对土地使用权进行强制执行，实际投资人能够要求排除强制执行吗？

裁判要旨

合作开发房地产项目中，双方协议约定项目所有收益归实际出资一方所有，但土地使用权仍登记在另一方名义下的，实际出资的一方为土地使用权人的实际权利人，未出资的一方仅为名义权利人。该实际权利人有权要求排除名义权利人的债权人对土地使用权人的执行。

案情简介

一、2009年10月30日，熙园公司经与功德公司达成合作协议，对案涉土地进行合作开发，项目建成后归熙园公司所有，功德公司取得固定回报费。项目名义上登记在功德公司名下，熙园公司实际为项目权利人。另案生效判决确认：合作协议有效，熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目，享有物权性质的权利。

二、因卓富公司与西安印染厂、功德公司金融不良债权追偿纠纷一案，卓富公司向西安中院申请执行。2013年8月16日，西安中院查封了案涉土地使用权。

三、熙园公司向西安中院提出了执行异议，西安中院裁定驳回熙园公司提出的执行异议。因熙园公司未在法定期间内提起执行异议之诉，西安中院恢复执行。

四、2016年7月4日，熙园公司又以其为上述诉争土地实际权利人向西安中院提出执行异议，但被驳回。

五、熙园公司提起本案执行异议之诉，要求停止对案涉土地使用权执行。西安中院以熙园公司对案涉土地使用权享有物权性质的权利为由，支持了熙园公司诉请。

六、卓富公司不服，上诉至陕西高院。陕西高院二审判决驳回上诉，维持原判。

七、卓富公司仍不服，向最高法院申请再审。主张熙园公司与功德公司之间的合作协议应为债权债务关系。案涉土地的使用权登记在功德公司名下，因此在执行程序中应认定功德公司是土地的使用权人，熙园公司无权要求排除执行。最高法院以熙园公司为实际权利人为由，裁定驳回了卓富公司再审申请。

裁判要点

本案是一起典型的合作开发房地产项目中的执行异议之诉纠纷。所涉核心法律问题在于，合作开发项目中土地使用权的实际权利人能否排除名义权利人的债权人对土地使用权的强制执行。本案三级法院，均认为因合作协议有效，熙园公司为实际权利人，故而有权要求排除强制执行。其背后的逻辑，最高法院予以了清晰的揭示。最高法院认为，虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。熙园公司支付了项目开发建设的全部费用，对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权，为实际权利人。关于卓富公司提出的合作协议仅具有相对效力，对卓富公司不具有约束力的问题，最高法院回应称，熙园公司是依据其相关物权对抗法院的强制执行行为，并非利用合同条款约束卓富公司。基于以上理由，最高法院最终认定熙园公司有权排除强制执行，卓富公司遗憾败诉。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 合作开发房地产项目中，实际物权人有权排除名义权利人的债权人对包括土地使用权在内的项目的强制执行。《民法典》第二百一十六条（原《物权法》第十六条）规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，在绝大多数情形下，登记的不动产物权人即为实际的权利人。即不动产登记簿的权利记载与权利的实际享有相一致。但有原则即有例外，不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不一致的情况也时有发生。此时，不动产登记簿的记载事项即出现错误。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此，只要当事人能够举证证明登记错误的事实，即可以要求确认其物权。

与执行程序中的执行异议不同，执行异议之诉程序是从实体上解决执行标的物权归属的程序，以确定案外人对执行标的是否享有排除强制执行的实体性权利为审理对象。因此，在执行异议之诉中，人民法院应当对案外人是否为实际物权人的问题进行审查。如经审查确认存在登记错误，案外人为实际物权人，则案外人即可要求排除强制执行。

本案中，根据熙园公司与功德公司签订的合作协议，包括土地使用权在内的项目所有收益已经约定归熙园公司所有，熙园公司为实际权利人。故三级法院在对案涉土地使用权归属作实质审查的基础上，认定熙园公司有权排除强制执行。

2. 对执行标的不享有担保物权的金钱债权人并非《民法典》意义上的第三人，对不动产登记簿没有信赖利益，无权对抗实际权利人。第三人，尤其是善意第三人是《民法典》上经常出现的概念，准确理解其范围，意义重大。《民法典》第三百一是一条（原《物权法》第一百零六条）规定了善意取得制度，根据该规定，善意第三人可基于对不动产登记簿记载正确性的信赖，从无权处分人处取得不动产物权。因此，《民法典》上的第三人，是指与物权变动有实质利益的第三人。通俗的讲，即参与物权交易的人。被执行人的一般金钱债权人，不直接参与针对被执行人物权的交易，不属于《民法典》意义上的第三人，对不动产登记簿登记事项不具有信赖利益。因此，一般金钱债权人，不得以自己为善意第三人为由对抗实际权利人。

3. 关于实际权利人能否排除名义权利人的债权人对执行标的的强制执行的问题，实践中存在一定的争议。2019年11月29日，最高人民法院发布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿），该意见稿第十三条对隐名权利人（即实际权利人）提出执行异议的处理作了规定。但该条给出了两种截然相反的方案，方案一为绝对不支持隐名权利人异议，方案二为有条件的支持隐名权利人异议。根据本所律师处理大量执行异议案件的经验，以上处理意见上的摇摆，也体现在了人民法院对具体案件的处理过程中。由此可见，对于实际权利人所提异议的处理，实践中并未达成一致意见。任何一方遇到相同或类似案件，只要处理得当，都有争取的空间。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

根据2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》，上述《合同法》自《中华人民共和国民法典》生效之日起废止，上述条文已经修改为：

《民法典》

第423条有下列情形之一的， 抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债券；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）

第十三条【隐名权利人提起的执行异议之诉的处理】
方案一
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：
（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；
（二）案外人借用被执行人房地产开发资质开发房地产，其系被执行建设用地使用权、房屋所有权的实际权利人；
（三）案外人借用被执行人名义对有限责任公司出资，其系被执行股权的实际出资人；
（四）案外人借用被执行人的银行、证券账户，其系被执行账户中资金、证券的实际权利人。
案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。

方案二
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持：
（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；
（二）案外人借用被执行人房地产开发资质开发房地产，其系被执行建设用地使用权、房屋所有权的实际权利人；
（三）案外人借用被执行人名义对有限责任公司出资，其系被执行股权的实际出资人；
（四）案外人借用被执行人的银行、证券账户，其系被执行账户中资金、证券的实际权利人。
案外人利用借名方式隐匿违法犯罪所得、利用内幕信息实施股票证券交易等构成犯罪的，或者违反限购政策、资质管理等规定，或者规避执行的，应当依法追究其刑事责任或者按照有关法律法规政策处理。

《物权法》（已失效）

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》（已失效）

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

关于再审申请人主张二审认定熙园公司享有土地使用权缺乏证据证明，适用法律错误的问题。本院认为，再审申请人该主张不能成立，熙园公司对案涉土地享有使用权，理由如下：

第一，2009年10月30日，功德公司与熙园公司签订《合作开发协议书》，约定共同兼并西安印染厂进行合作开发，并约定功德公司负责案涉项目相关手续的办理并承担超出约定数额的土地出让金及兼并费用，熙园公司负责出资并开发建设案涉项目。项目建成后，熙园公司享有项目的所有权，功德公司获得固定回报。2010年5月24日，功德公司又与熙园公司签订《备忘录》，双方约定，为顺利推进项目建设，以功德公司名义办理项目的立项、备案、报建、规划、土地等相关手续。故从《合作开发协议书》《备忘录》约定的内容看，功德公司办理完项目开发所需手续后，项目虽然名义上登记在功德公司名下，但熙园公司实际为项目权利人。上述两份协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外，可以成为认定本案案件事实的依据。陕西省高级人民法院（2013）陕民一终字第00127号民事判决、本院（2014）民申字第719号民事裁定均认定：虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。在《合作开发协议书》《备忘录》履行过程中，熙园公司实际支付了兼并费用、土地出让金，实际投资、实际控制项目建设，并实际占有案涉土地，故熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，可认定熙园公司系项目实际权利人。

第三，关于卓富公司称双方合同约定不具有对外效力的问题。本院认为，熙园公司是依据其相关物权对抗法院的强制执行行为，并非利用合同条款约束卓富公司，故不涉及合同相对性问题。

案件来源

厦门市卓富商贸有限公司、陕西兴庆熙园物业管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民申1904号]

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实际出资人不能请求排除名义出资人的债权人申请对股权的强制执行。

案例一：青海百通高纯材料开发有限公司、交通银行股份有限公司青海省分行二审民事判决书[最高人民法院（2017）最高法民终100号]最高人民法院认为“本案争议的焦点是百通材料公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，即百通材料公司对鑫通公司持有的百通小贷公司20%股权是否享有足以排除强制执行的民事权益。一方面，原告百通材料公司提供证据材料，拟证明其为百通小贷公司股东，其与第三人之间是委托持股关系。但是依法进行登记的股权具有对外公示的效力，无论对执行异议的审查还是对异议之诉案件的审理，判断股权的法律依据应当一致。《公司法司法解释(三)》第二十四条的规定，是对实际出资人与名义股东之间委托持股合同效力及双方因投资权益的归属发生争议的判断依据，仅解决实际出资人与名义股东之间的债权纠纷，不能据此对抗善意第三人或排除人民法院的强制执行。另一方面根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条第二款以及《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的规定，执行标的被查封、扣押后作出的另案生效法律文书，不能排除对执行标的的执行。根据上述规定，冻结股权后，西宁中院作出的185号民事判决书不能排除对该股权的执行。”

案例二：中信银行股份有限公司济南分行、海航集团有限公司执行异议之诉再审民事判决书[最高人民法院 （2016）最高法民再360号]

最高人民法院认为：“海航集团系涉案股份实际出资人的事实,能否排除人民法院的强制执行。”

“从本案查明事实看，海航集团与中商财富双方签订《委托投资入股代理协议》及《委托投资入股代理协议之补充协议》，约定海航集团自愿委托中商财富作为海航集团对营口沿海银行的出资入股代理人并代为行使相关股东权利，委托资金总额9360万元，其中7200万元用于出资入股营口沿海银行，委托期间，海航集团应向中商财富支付共计200万元的代为持股费用。上述协议之履行，表明海航集团与中商财富之间形成了委托代持关系。但是，海航集团就涉案股份并不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。主要理由如下：

“第一，从实际出资人与名义股东的内部代持法律关系的性质分析。代持法律关系其本质属于一种债权债务关系，受合同法相对性原则的约束，隐名股东就该债权仅得以向名义股东主张，对合同当事人以外的第三人不产生效力。从公司法第三十二条规定看，公司应当将股东的姓名或者名称及出资额向公司登记机关登记，登记事项发生变更的，应当变更登记，未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。公司股东的登记事项主要体现在公司章程、股东名册和工商登记这三种材料中，本案营口沿海银行的公司章程、股东名册、工商登记资料中，涉案股份均登记于中商财富名下，中商财富可以据此主张行使股东权利，在公司对外关系上，名义股东具有股东的法律地位，隐名股东不能以其与名义股东之间的约定为由对抗外部债权人对名义股东的正当权利。公司法解释三第二十四条规定对此进一步细化：“有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。前款规定的实际出资人与名义股东因投资权益的归属发生争议，实际出资人以其实际履行了出资义务为由向名义股东主张权利的，人民法院应予支持。名义股东以公司股东名册记载、公司登记机关登记为由否认实际出资人权利的，人民法院不予支持。实际出资人未经公司其他股东半数以上同意，请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持。”上述法律和司法解释规定虽是针对有限责任公司，但本案中营口沿海银行为非上市的股份公司，参照上述法律规定处理相关法律关系从性质上而言亦无不妥。从上述法律依据看，在代持情况下，即名义股东与实际股东分离时，通过合同法规制解决。即使海航集团为涉案股份的实际出资人，也并不当然地取得营口沿海银行的股东地位。代持情形下，隐名股东的财产利益是通过合同由名义股东向实际股东转移，需经过合同请求而取得，若隐名股东请求成为公司股东，则需经过半数股东同意，其并非当然取得股东地位。综合上述分析可知，海航集团即使对涉案股份真实出资，其对因此形成的财产权益，本质还是一种对中商财富享有的债权。如中商财富违反其与海航集团之间签订的委托协议，海航集团得依据双方签订的相关协议向中商财富主张违约责任，并不当然享有对涉案股份的所有权、享受股东地位。

“第二，从信赖利益保护的角度分析。根据商事法律的外观主义原则，交易行为的效果以交易当事人行为的外观为准。即使外在的显示与内在的事实不一致，商事主体仍须受此外观显示的拘束，外观的显示优越于内在的事实。法定事项一经登记，即产生公信力，登记事项被推定为真实、准确、有效，善意第三人基于对登记的信赖而实施的行为，受到法律的保护，即使登记事项不真实、与第三人的信赖不符，善意第三人也可以依照登记簿的记载主张权利。只要第三人的信赖合理，第三人的信赖利益就应当受到法律的优先保护。另一方面，执行案件中的债权人与被执行人发生交易行为时，本身也有信赖利益保护的问题。发生交易时，申请执行人对被执行人的总体财产能力进行衡量后与之进行交易，被执行人未履行生效法律文书确定的义务进入强制执行程序后，被执行人名下的所有财产均是对外承担债务的一般责任财产与总体担保手段，因此不能认为强制执行程序中的申请执行人就不存在信赖利益保护的问题。特别是,法律规定明确否定超标的查封，申请执行人为了实现对某项特定财产的查封，必须放弃对其它财产的查封，如果对该查封利益不予保护，对申请执行人有失公允。因此，不能苛求被执行人的债权人与名义股东必须是就登记在名义股东名下的特定代持股权从事民事法律行为时才能适用善意第三人制度。在涉案股份的实际出资人与公示的名义股东不符的情况下，法律不仅应优先保护信赖公示的与名义股东进行交易的善意第三人，也应优先保护名义股东的债权人的权利。就本案而言，中信济南分行对涉案股份申请强制执行具有信赖利益并应优先保护。

“第三，从债权人和隐名股东的权责和利益分配上衡量。首先，债权人对名义股东的财产判断只能通过外部信息，股权信息查询获得，但代持关系却较难知悉，属于债权人无法预见的风险，不能苛求债权人尽此查询义务，风险分担上应向保护债权人倾斜，制度以此运行则产生的社会成本更小。其次，实际出资人的权利享有相应的法律救济机制。即使名义股东代持的股权被法院强制执行，隐名股东依然可以依据其与名义股东之间的股权代持协议的约定以及信托、委托制度的基本原则，请求名义股东赔偿自己遭受的损失。再次，对涉案股份的执行并未超过实际出资人的心理预期。实际出资人在显名为股东之前，其心理预期或期待的利益仅仅是得到合同法上的权益，而非得到公司法上的保护。本案中，海航集团在相关代持协议中与中商财富就代持股份可能被采取强制执行措施的情形已做了特别约定即是明证。最后，从风险和利益一致性的角度考虑，实际出资人选择隐名，固有其商业利益考虑，既然通过代持关系，获得了这种利益，或其他在显名情况下不能或者无法获得的利益，则其也必须承担因为此种代持关系所带来的固有风险，承担因此可能出现的不利益。因此，由海航集团承担因选择代持关系出现的风险和不利益，更为公平合理。

“第四，从司法政策价值导向上衡量。现实生活中因为多种原因产生股份代持的现象，但从维护交易安全、降低交易成本的角度看，如果侧重于承认和保护隐名股东的权利从而阻却执行，客观上则会鼓励通过代持股份方式规避债务，逃避监管，徒增社会管理成本。本案中，在海航集团与中商财富签订协议之时，银监会办公厅已下发了《关于加强中小商业银行主要股东资格审核的通知》（银监办发〔2010〕115号），其中第二条第二项规定“主要股东包括战略投资者持股比例一般不超过20%。对于部分高风险城市商业银行，可以适当放宽比例。”而营口沿海银行的股东中，海航酒店控股集团有限公司作为海航集团的下属成员企业，投资比例已占20%，通过中商财富代持股份的方式，海航集团对营口沿海银行的持股比例达到了24.8%，海航集团寻求中商财富代持营口沿海银行股份，主观上不排除为了规避上述通知中对于股东资格审核的监管要求。此外，2018年1月5日银监会公布的《商业银行股权管理暂行办法》[2018年第1号]明确对商业银行的股权代持行为予以了否定。该办法第十二条规定：“商业银行股东不得委托他人或接受他人委托持有商业银行股权。”该规定虽系部门规章，但是从禁止代持商业银行股权规定的规范目的、内容实质，以及实践中允许代持商业银行股权可能出现的危害后果进行综合分析认定，可以看出对商业银行股权代持的监管体现出逐渐严格和否定的趋势。为了维护交易安全，也为倒逼隐名股东在选择名义股东时更加谨慎，依法判决实际出资人海航集团不能对抗人民法院对涉案股权强制执行，有利于规范商业银行股权法律关系，防止实际出资人违法让他人代持股份或者规避法律。”

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共同借名卖房中，未登记的共有人无权要求排除名义权利人的债权人对房屋的强制执行。

案例三：王埃利与王志坚申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书[最高人民法院 （2019）最高法民申82号]最高人民法院认为：“《物权法》第九条‘法律另有规定的除外’应指该法第二十八条、第二十九条、第三十条等法律明确规定的不以登记为物权变动生效要件的情况。法律并未规定在多人共同出资购买房产的情况下，其他共有人可以不进行登记即取得物权，本案不符合《物权法》第九条‘法律另有规定’情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对特定情况下买受人利益的特殊保护，被执行人为出卖人。本案中，被执行人王永宏与王埃利、王永利之间并非房屋买卖关系，王埃利、王永利亦无法律需要予以优先保护的特殊利益，本案无该条之适用余地。二审判决适用法律并无不当。本案中，不管认定为共同买房还是借名买房，均不影响案件判决结果，王埃利、王永利的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定情形。”

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存在真实借名买房关系的真实物权人，可要求排除名义权利人的债权人对房屋的强制执行。

案例四：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书[辽宁省高级人民法院 （2018）辽民终211号]辽宁高院认为：“关于徐沛欣是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。首先，关于徐沛欣与曾塞外就案涉房屋存在真实的‘借名买房’关系，徐沛欣是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实，业经上述阐述，不再赘述。徐沛欣虽然以曾塞外名义购买案涉房屋，案涉房屋的产权登记在曾塞外名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：‘当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。’该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。‘借名买房’系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符’的一种情形。本案中徐沛欣与曾塞外就本案的诉争房屋存在借名买房关系，而且徐沛欣已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此，当徐沛欣主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持，或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定。其次，案涉房屋的代持行为，不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。另外，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐沛欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权，适用法律不当，本院予以纠正，但认定徐沛欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

作者简介：

唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，中国人民大学法学院，法学硕士学位，曾先后在农业部、律师事务所从事法律相关工作20年。北京大学国际知识产权研究中心研究员、最高人民法院诉讼服务志愿专家（2023-2028）、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研究生校外导师。中国民主建国会会员。美国国务院国际领导者访问项目（International Visitors Leadership Program，简称IVLP）访问专家（知识产权方向）。

唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法（公司诉讼和公司治理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘密）、刑事辩护（主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪）。

唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作，在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作，办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。

唐青林律师长期关注公职人员犯罪、企业家犯罪领域研究。办理了大量涉及公职人员和企业家犯罪的案件。在北京大学出版社和中国法制出版社出版过四本刑事辩护领域的法律实务著作，包括《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，北京大学出版社2008年出版；《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，中国法制出版社2017年出版；《职务犯罪难点要点剖析——程序辩护卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版；《职务犯罪难点要点剖析——定罪卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版。

唐青林律师作为法律专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“大家看法”节目，对相关法律事务进行点评，唐青林律师多次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《中国贸易报》等全国专业性媒体广泛报道。

唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文，在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。

李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作十余年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。

李舒律师擅长处理公司法律事务（含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等）、商事争议解决（含诉讼和仲裁）、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。

李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究，已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。

李舒律师在其长期关注的民营企业家权利保护领域和涉民营企业家财产纠纷和处置等重大疑难复杂案件的整体解决方面，对相关法律问题和司法政策有系统而深入的研究，并有诸多成功案例，2019年在中国法制出版社出版了《民企产权保护政策汇编与解读》。

李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系，并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。

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