凯诺拆迁律师：怎么去审查拆迁评估报告是否对自己有利？

　　从《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等相关的法律法规中来看，无论是集体土地征收还是国有土地征收，被征收人最终能获得多少补偿，均需要评估机构评估确定。也就是说，评估报告是可以作为对被征收人进行补偿的依据，所以这一份文件对被征收人来说非常的重要。因此，在具体征收过程中，广大被征收人一定要多加注意评估过程中产生的每一个细节。

　　按照法律规定的程序，一般评估机构在针对被征收房屋、地上附着物以及其他相关涉及被征收人切身利益的构筑物、建筑物进行评估之后，需要出具具体的评估报告，评估报告出具后，需要马上将该评估报告在征收范围内进行公示，对于公示期限有老百姓提出异议的，评估机构工作人员需要进行解释，等公示期届满以后，需要将评估报告转交给征收部门，征收部门在收到评估报告及分户评估报告后，需马上将分户评估报告再送达给被征收人，以保障被征收人申请复核和鉴定的权利。

　　只不过，实践过程中，评估环节往往会出现各种不利于被征收人利益的各种问题，如果广大被征收人不注意，或是没有发现，甚至不够重视等，那么被征收人最终拿到的补偿很有可能就会比别人少很多。所以，凯诺律师在这里提醒大家，在评估过程中，或是在收到评估报告后，一定要马上进行审查，尤其是在拿到评估报告后，避免给自己的权益造成危害。那么，在拿到评估报告后如何审它的合理性呢？主要通过以下五点

　　一、评估机构是否是由自己协商选定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　从上面的规定中我们可以看到，在对被征收房屋价值进行评估之前，首先需要由被征收人在规定的时间内自行远定评估机构，也就是说，对被征收房屋价值进行评估的机构只能是由被征收人自己决定，征收方没有权利决定评估机构。

　　但是实践过程中，很多征收方会直接剥夺被征收人选定评估机构的权利，自行选定对自己有利的评估机构，而且有好多被征收人压根就不知道自己还有这一项权利。因此，凯诺律师在这里提醒大家，在收到分户评估报告之后，一定要马上进行审查，看看出具该评估报告的评估机构是否是自己选定的，如果不是，那就违反了法律规定的程序，侵害了被征收人的合法权益。

　　二、评估报告是否有按时送达

　　一般评估机构在出具评估报告之后，需要在一年之内转交给被征收人，而且从原则上来说，评估报告的有效期也只有一年，因此，凯诺律师提醒大家，广大被征收人一定要知道评估报告是在什么时间送达给自己的，如果是在一年之后，甚至几年之后，那么此时，倘若房地产市场价格发生较大的变化，就会对自己非常地不利，这点大家一定要格外注意。

　　三、在评估过程中是否有考虑到影响房屋价值的各种因素

　　另外，对评估报告的合理性进行审查时也要看评估机构是否有考虑影响被征收房屋价值的各种因素，包括被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑时间、新旧程度以及建筑面积以及占地面积、土地使用权等。在评估过程中，如果评估机构并没有考虑到占地面积或是建筑时间，甚至是房屋用途，就直接作出评估报告这显然是对被征收人不利的。

　　其次，集体土地征收中，在对地上附着物进行评估时，还要将房屋附带的院子纳入在评估范围内，这点是很多征收方常容易忽略的，也是绝大多数被征收人常容易忽略的一点。所以，在收到评估报告之后，一定要看评估报告中确定的面积是否包含院子的面积，如果没有，建议被征收人可以在10日内向评估机构申请复核，或是向专家委员会申请鉴定。

　　四、评估方式是否有利于自己

　　根据《国有土地上房屋评估办法》中的规定，评估师要根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估，被征收房屋或者其他类似房地产有经济收益的，应当选用收益法，被征收房屋是正在建设的，则可以选用假设开发法评估。

　　也就是说，如果被征收的房屋是住宅性质，那么从原则上来说选择市场比较法是对被征收人较为有利的，如果是经营怀用房，比如小商铺、工厂、企业等，那么选择收益法是对被征收人较为有利的，所以，凯诺律师在这里提醒大家，在评估过程中，一定要问清楚评估机构是选择的哪一种方式对自己家进行评估的，如果发现是不利于自己的评估方式，那一定要提出来，或者说是在收到评估报告之后，一定要看最终评估的价格是否有利于自己，如果明显无法保障自己的生活水平，明显低于市场价格等，就需要针对评估报告申请复核或是鉴定。

　　五、房屋评估必须要实地

　　最后一点，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，应当要安排评估师对被征收房屋进行实地查看，调查被征收房屋的状况，拍摄能反映出被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，并就实地查勘记录登记表上与被征收人、房屋征收部门一同确认盖章。

　　实践中，如果评估机构的工作人员并没有实地查勘、调果房屋的情况，就出具的评估报告，很显然，这样的评估报告一定会对自己的利益产生巨大的影响，所以凯诺律师提醒大家，在收到评估报告以后，若自己压根就不知道评估机构人员有来家里调查房屋的情况，且自己也没有在调查登记表上签字确认，那么，广大被征收人一定要针对该评估报告申请复核或是鉴定。

　　申请复核、鉴定之后若评估报告结果仍然没有改变，则建议大家拒绝签订补偿安置协议，尽快在专业律师的帮助下通过法律途径来维护自己的权益。