华润北京润府售楼处发布：17号线北神树站！200米地铁+万象商业

华润北神树项目北京润府今日开放了售楼处和样板间，这个月下旬开盘。

华润北京润府

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这个项目在3月份宣布入市之后一直受到市场的关注。这是华润即顺义璞瑅润府、房山京熙润府之后第三个润系产品，也是华润2024年即京熙润府、中环悦府之后第三个宣布入市的项目。

项目体量巨大，配建设施也是直接拉满，除了教育和体育配套外，其中最引人注目的是要建一个14万平米的万象商业。

关于项目地块之前咱们也做个系列介绍，随着时间推移，关于项目的一些具体信息也陆续透露出来，笔者整理了一下最新的资料，今天做一次全面的楼盘测评，希望对购房人决策有帮助。

土拍回顾：

今年2月1日，华润置地以75.38亿摘得位于亦庄新城17号线北神树地块（亦庄新城 0503 街区 YZ00-0503-B19R1、B19A1、B19A2、B25B1地块）。

楼面价4.31万。销售指导价：期房6.5万元/㎡、现房6.7万元/㎡、±8%。

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需配建7680㎡体育用地，3200㎡教育用地，6600㎡公园绿地，146432㎡商业用地混合基础设施用地（其中有商业功能建筑＋公交场站＋社会停车场建筑规模），住宅部分建面约174785.24㎡。

商业混合用地目前看来基本确定会建华润万象汇。

项目位置：位于东南5环和6环之间的台湖板块，地界属于通州，但是发展规划又属于亦庄新城。项目地块在17号线北神树地铁站北200米

项目基础信息：

建设用地面积：147727㎡（221.59亩）

规划建筑面积：332097.21㎡

楼栋数量：共18栋，预计首期开盘8栋楼

规划户数：约1386户

产品类型：三居98-109平，四居130-157-177平

指导价：约6.5万元/㎡（实际开盘均价6万出头，总价600-1200万区间）

开盘时间：4月下旬

容积率：2.5

绿地率：约30%

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得房率：约75%-83%

交付标准：精装

交房时间：2026年8月

物业：华润物业

物业费：待定

楼间距：60-67米

梯户比：177平一梯两户，其他户型两梯两户

总高：10-18层

层高：99平109平层高2.9米，130平157平层高3米，177平3.1米

楼栋及户型分布：（下图右下角标色部分楼栋）

项目分三期开盘，首期推出8栋楼，8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#、21#。

✅10#、15#、21＃为98平和109平三居产品，总高均为18F，2梯2户。98平分布在东侧或者西侧边户。

✅17#、20＃为约130平四居产品，2梯2户，总高：17#是18F、20#是14F。

✅11#、14＃为157四居，2梯2户，总高：14#是13F、11#是17F。

✅8＃为177四居，总高10层纯洋房，仅36套（不含4户130㎡退台户型）,1梯2户设计。

户型图及样板间：
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项目户型分别为99㎡三居、109㎡三居、129㎡四居、133㎡四居、157㎡四居、177㎡四居（如下图）

户型总结:

相比较中环悦府，感觉北京润府在户型设计上保守了，户型中规中矩，没有黑科技啊，赠送顶多就是飘窗。

虽然是润系产品，我感觉基本就是橡树湾翻版。（我想应该是这边报规的时候建委不批吧）不过对于华润来说，‘稳”才是他们的特点，至少在产品兑现上相比某开发商还是要强不少的。

样板间：一共做了4个样板间，分布是109-129-133-157的

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园林：

主入口打造成为花园式归家入口，中央一条归家大道，仪式感十足。也很有高奢酒店的感觉。

外立面简约线条+通透玻璃面，很有现代简约风的美感。而且神似它家10万+爆款豪宅项目。窗墙比很高，采光、视野、颜值都非常棒。

园林很有意思，打造了森系主题花园，水景、园林、休憩区交织穿插，漫步在其间，有度假感的感觉了。

单元大堂入口造型仪式感很强，黑金色的搭配相当有质感。

项目配套：

交通：项目距离17号线地铁北神树站200米，三站到达十里河，换乘四站到达国贸CBD；北神树站往南两站到达次渠站换乘亦庄线。

17号线是贯穿南北的大动脉，南起嘉会湖北至未来科学城北区站，全程49.7公里，以大站快车的形式连接亦庄、朝阳国贸、望京以及昌平未来科技城。

规划S6号线未来会在嘉会湖与17号线实现换乘，S6号线是连接首都国际机场以及大兴机场机场快线。

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商业配套：

住宅配套自建万象汇，建面18.8万方商业，引入，餐饮，娱乐，运动，亲子，快时尚，超市，影院等业态全方面满足一站式生活需求。

另外项目开车15分钟也能到达亦庄山姆会员店。

教育：西南角配建幼儿园建筑面积：3200平。项目西北侧有规划12年制教育用地，目前拆迁工作基本完成。按照亦庄这边之前引进的学校来看，这个学校肯定不会差。板块内也确实缺教育配套。

另外3公里范围内有北京市大兴区亦庄镇第一中心小学(三羊校区)、通州区银河湾小学、北京市第八中学(亦庄分校)、北京市建华实验学校(南校区)等学校。

医疗：三甲医院：18分钟速达三甲，项目周围医疗资源丰富，直线距离约7公里有一所三甲医院-同仁医院亦庄分院、两所三级医院。

同仁医院亦庄分院是A类医保定点医院，也是京南一家现代化的大型综合性三甲医院，同仁医院是以眼科、耳鼻咽喉科为国家临床重点学科，多项医疗技术达到国内领先、国际先进水平。

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项目南侧约3公里为通州区第三医院，北京医保定点医院。亦庄正在引进首都医科大学附属北京儿童医院等优质医疗资源。

综合分析：

项目优势:

1、价格优势：北京润府销售指导价6.5万，离地铁仅200米。同在17号线上，往北一站的十八里店目前已经卖到7.8-8万了，而项目再往南3站的嘉会湖离地铁1.5公里要卖5.8万。

北京润府背靠亦庄新城，又有十八里店的通勤优势，6万+的房价还是很有性价比的。（这几年南城最能打的就是亦庄，国家级开发区，学籍又独立）

2、通勤：北京润府距离地铁200米，对于地铁上班的人群简直不要太友好，三站地就能到十里河，七站地到国贸（全程不到30分钟）。同时可以换成多条地铁线路。

3、未来生活方便：小区南侧就配建14万平米的万象汇商业，开车15分钟就能到亦庄山姆会员店，周边还有配建幼儿园和12年制学校，未来居住会非常方便，能够实现较好的职住平衡。

项目劣势：

1、北神树现有教育配套比较缺乏、据了解，北神树附近目前无就近的学校，区域内适龄儿童上学，2023年之前基本都是在银河湾小学，际情况也是目前大多数周边孩子小学都就读于银河湾小学。

随着周边更多小区入住，银河湾小学学位已经很紧张了，2023年9月是第一届六年级了，2023年已有部分孩子被分到更远的荣海小学了，分析2024年将会有更多北神树的孩子被划分到荣海小学。

好在北京润府西北侧12年制教育规划用地当下拆迁工作基本完成，未来学校有可能和项目产品一起交付使用。

2 、板块未来潜力很一般：翻开北神树的历史，我们发现过去几年板块内二手房价格几乎没啥变化，当然板块内商品房小区本身也比较少。比较有代表性的润枫领尚、泰禾拾景院、阳光城京兆府。即便是在17号线开通后，板块内二手房价格也无波澜，只是流通性好了些。

这主要还是因为板块内配套缺乏，发展上不受上面重视有关。这个板块进入大家视野，还是因为华润这次拿地。

北神树板块目前拆迁工作基本都完成了，项目周边几块地也平整出来了，后续应该还有几块地上市。但是北神树能整体开发的地块不多，即便后期还有几块地上市，把教育和商业配套做完，也就完了。整个板块并不处于亦庄发展的重点。

与此相对比，位于嘉会湖那边的招商璀璨时代发展潜力就要大一些，眼下信创园那边的建设已经形成了规模，板块内还有大量地块会陆续上市。

3、项目最大的不利因素：垃圾处理厂

关于北神树卫生垃圾填埋场是北京市第一个现代垃圾卫生填埋场，总占地面积32.5公顷，毗邻经开区路东区，以前，遇到高温天气垃圾场就会散发难闻气味儿，严重影响周边环境。

但是经过居住在那边粉丝了解，这几年随着经开区宜业宜居绿色城区的建设，该垃圾填埋场已经封场，并制定了生态修复试点项目的项目建议书。眼下基本治理得差不多了。

其中北神树卫生填埋场生态修复项目已经于23年9月份竣工验收了，以前填埋的是生活垃圾，相关新闻链接：https://mp.weixin.qq.com/s/dcud4wjGNvVETT1bEH9h5Q

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而大家主要担心的是西北方向的董村综合处理厂，这里主要处理厨余垃圾，附近居民反应该厂也会偷摸处理医疗垃圾。

居了解，前两年恒泰家园的居民一直在投诉董村综合处理厂味道很重，甚至有半夜被臭味熏醒的情况。恒泰园小区紧邻董村综合处理厂，经过附近居民持续不断的投诉和争取，董村问题也得到了改善。

从网上的公开资料来看，今年4月底会将董村综合处理场的医疗垃圾处理环节搬迁至大兴安定新厂区，这个不确定能不能落地。

最后，北京润府预计本月20号左右开盘，目前售楼处和样板间开放

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