苏州各区去化周期曝光！哪些板块有风险？哪些值得买？

五一期间，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供应，整体概括为2个要求：

一是超过36个月以上库存的城市就不要供地了；

二是18个月至36个月库存内的城市只能“替补”不能新增。

按照惯例，苏州一般不会在这种列表中，但是大家依然好奇，苏州的去化周期到底是多久？苏州哪些板块有风险？

先看一下被限制供地的城市名单：

苏州虽然不在列表中的，但苏州下属的昆山、西面的无锡（包含江阴）、常州，北面的南通都赫然在列。那么这个去化周期到底是什么呢？

简单地说，就是待售的库存需要多少个月才能销售完。

去化周期=城市商品房库存总量/近6个月平均月销售量

2019年自然资源部的文件要求如下：

“各地需根据商品住房库存消化周期来优化供地。消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地”

但是很多城市并没有严格按照要求执行，本次通知就是对各城市的督导。

我们来看看苏州的数据。根据克而瑞的统计，截止今年4月底，苏州市区商品住宅库存套数约56000套，库存面积约747万㎡，按照6个月的苏州市区商品住宅月均网签情况作为参考，去化周期为23.2个月。

由于网签的数据有一定的滞后性，所以苏州整体的周期应该会更小一点，但总的来说，还是属于36至18个月的消化周期，需要减少供地。这点从苏州今年的供地计划也可以看出端倪。

重磅信号！断崖式减少63.5%，2024苏州商品住宅供地创10年新低！

从过去一年数据来看，苏州商品住宅的库存面积基本平稳，但去化周期却从去年5月的11.7个月增加到了现在的23.2个月，销售压力不容乐观。

从苏州的主要区域来看，相城区的库存量最大，达到了174万㎡，1.4万套，去化周期23个月左右，基本在平均线上。

去化周期最长的是高新区，达到了31.7个月，库存约156万㎡，套数为1.15万套；

去化周期最短的是园区，大概在17个月左右，属于比较健康的水平；

姑苏区的存量最少，只有约39万㎡，2704套，去化周期17个月左右；

吴江、吴中的库存和去化压力都不小，特别是吴江，去化周期在27、28个月左右。

需要提醒的是，高新区狭义存量中最大的项目是浒关的陆家嘴锦绣澜山峰誉庭，库存量为1392套，单盘存量超过高新区总库存量的10%，该项目由于特殊因素处于锁盘状态，拉高了高新区的整体库存量和去化周期。（最惨背锅侠？一图看懂“陆家嘴毒地”真相！）

最后看一下板块的表现：

去年的年底的时候，我们说2023年苏州楼市最大的变化就是回归核心，从板块的去化周期来看几乎可以印证：

1、外围乡镇板块

无论是吴中区的东山、西山也好，还是吴江的七都、平望、盛泽，甚至园区的阳澄湖，去化的周期都超过了36个月；

2、核心外溢板块

吴江的城中、运东，吴中的木渎，区位都还不错，但是由于供应量较大，去化周期也很长；

3、新城板块

新区科技城&太湖科学城、相城高铁新城、吴中太湖新城、园区高贸新城等新城的情况虽然比前2者好一点，去化周期也控制在36个月以内，但供应量很充足，去化压力还是很大。

最后我们说说比较优秀的板块，比如姑苏区的平江新城，园区的斜塘，吴中区的郭巷和城南，供应量同样不小，但是去化周期都在12个月左右，显然购房者的认可度很高。近期要购房的小伙伴可以作为参考，也欢迎留言讨论。

最后，祝大家都买到自己心仪的好房子！

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