近日,长沙市自然资源和规划局公布了星城天地项目的批前公示。据公示信息,拟将星城天地项目B#栋由服务型公寓变更为住宅。值得关注的是,长沙市自然资源和规划局也注明:该项目为商住用地,其中1#、2#栋住宅降层,剩余有住宅可建容量,不涉及商业和住宅可建容量调整。
星城天地项目总平面图变更的申请由步步高商业连锁股份有限公司、长沙星尚置业发展有限责任公司提出,公示时间为2024年5月8日至5月16日。
2018年8月,该项目地块被步步高以19.58亿元摘得,折合楼面价5000元/㎡。项目地块[2018]长沙市048号的挂牌条件指出,宗地规划为商住用地,出让面积为67516.73㎡,商业用地占比60%。通过计算,该项目住宅计容建筑面积应为156641㎡,商业计容建筑面积为234962㎡。
但该项目后续的报规方案中,住宅计容面积比挂牌文件少了约26218㎡,商业计容面积比挂牌文件多了约28015㎡。房产研究人周荣飞向潇湘晨报记者表示,该项目住宅限价为9970元/㎡,当时,公寓和商铺能够卖的更贵,所以项目才会考虑多做商业,少做住宅。“增加商业也不会增加城市公共配套压力,所以这样的调整能通过”。
周荣飞称,该项目在开发过程中还有另一个变故。报规方案中的住宅高度原为169米,共55层。在2022年7月复工后,该项目的住宅建筑高度和层数分别下调到了130米、42层。因建筑高度下调,住宅计容面积在报规方案基础上再次减少。对比项目地块挂牌的规定,住宅计容建面相比挂牌文件共计减少约49917㎡。
在近日公布的“商改住”方案中,将商业地块B#公寓变性为住宅,将增加住宅计容面积约43995㎡。因此,该项目并没有改变土地挂牌文件中的规划指标和商住比。
“从城市规划和可持续发展的角度来看,商改住并不具备可行性。就当前来看,长沙‘商改住’的开发项目并不是真正意义上的商改住,这些项目本质上并没有改变土地出让时的控规指标。”周荣飞说。
潇湘晨报记者牛蕊
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