10万、20万、30万元/个......苏州这批新房车位卖得怎么样了？

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就在今年2月，苏州发布车位新规，正式明确地下车位可以办理产权证书，正式告别了一纸合同。

并且规定新房车位规划配置比例大于1、地下车库整体封顶的，可以提前出售车位了。

今年3月开始，就有一批楼盘领取了车位预售证，比如园区的湖西观云、绿城云庐、建发缦月华庭、吴中的龙湖云河颂、姑苏的中海姑苏第等。

那这批新房车位的价格是多少？时隔近2个月，其去化情况又如何呢？

从各个楼盘车位的备案总价来看，当前苏州新房的车位价格与新房均价一样呈现出多个梯度分布。

第一梯队

25-30万元/个

园区核心众多高端改善型楼盘，包括湖西观云、华润润月雅筑、万科朗拾、建发缦月化庭和绿城云庐等，均已获得了车位预售证。

并且这些项目的车位备案总价统一为30万元/个，这也是当前苏州新建商品住宅车位备案总价的天花板了。

部分项目在过去的一个多月里签约量表现良好。以湖西观云为例，该项目在3月22日取得了945个车位的销许，根据苏州市区商品房销售官网数据显示，目前已有大约214个车位被售出或处于签约中。

园区斜塘板块的象屿天悦东方，车位备案总价为28万元/个。

项目地库取证到现在1个月多的时间，根据苏州市区商品房销售官网显示处于已售、签约中的车位已经达199个，网签率约29%，去化率相当可观。

这也得益于项目对地库的高规格打造，其在坡道入口顶部就以穿孔铝板辅以星空图案，搭配曲线圆角设计，常通过灯光排布与坡道肌理的融合，打造有氛围感的地下归家动线，整体设计相当出圈。

△象屿天悦东方实景图

第二梯队

20-25万元/个

在20-25万元/个的车位价格区间，项目主要集中在园区斜塘、跨塘，姑苏胥江、平江新城，吴中城南等板块。

先来看园区，斜塘的华润润云车位配比约为1:1.4，共497个车位取证，价格在24万元/个；园区跨塘板块的保利天汇车位价格则在23万元/个。

姑苏区也有多个项目车位取证，胥江的中海姑苏第与平江新城的绿城春月锦园满足条件后，也提前拿到了车位预售。

绿城春月锦园车位配比约为1:1.36，车位价格在20万元/个；中海姑苏第车位配比约为1:1.3，车位价格在22万元/个，两个项目均为在售的纯新盘，因此目前官网上的网签数据也不多。

胥江板块的老盘桃溪澜园车位价格在约24万元/个，小区车位配比约1:1.5，其于今年3月末在售楼处启动了车位线上开盘。

根据苏州市区商品房销售官网数据，目前已经售出、签约中的车位已经达141个了，成交相当亮眼。

此外，车位去化表现优秀的还有吴中城南板块的龙湖云河颂。

项目的车位配比大约1：1.7左右，价格在20万元/个，根据苏州市区商品房销售官网显示，目前已售+签约中的车位已经有111个了，网签率高达37%，也是近期一批车位取证的项目中网签率最高的。

第三梯队

15-20万元/个

相城区也有部分在售的新房项目已经领取车位预证了。

3月，相城区阳澄湖板块的龙湖镜湖原著1239个车位取证，小区车位比为1∶1.53，车位备案总价15万元/个，根据苏州市区商品房销售官网，目前已售+签约中的车位也有大约300个了。

相城区陆慕板块的纯新盘龙湖青云阙也有1094个车位取证，车位配比约为1:1.35，备案总价18万元/个，不过目前暂无网签。

第四梯队

15万元以下

近期一批领取车位预证中，位于相城黄埭的碧桂园河湾星著的车位备案总价是最低的，为12万元/个，但这个价格放在外围板块来说却不便宜。

项目共取证了1012个车位，根据官网数据，截至目前仅售出了60个，网签率仅6%。

可以看出，随着苏州新房限价放开，不仅是房价，车位价格也有新的突破。

以奥体板块为例，过去几年，海和云庭、中海上东区pro车位的价格大约在24万元/个左右，而如今绿城云庐的车位价格已经涨至30万元/个，涨幅约为6万元；同样，在平江新城板块，过去几年板块新房车位的价格大约在15-18万元/个左右，而如今春月锦园的车位价格已经涨至20万元/个，涨幅约为5万元。

此外，值得一提的是关于车位产证，官方也明确回复过，新政下能够办理产权的车位的是——新建商品房，且地下车位还未办理首次登记的项目。

也就是说二手房车位（除部分园区小区）是无法办理产证的，那么目前苏州二手房的车位是个什么样的情况呢？

1 二手房车位价格也开始下跌

二手房方面，受到市场影响，多数小区的房价受到不同程度的冲击，连带许多小区的车位价格也开始下降。

譬如园区湖东的中海国际社区七区，小区在2022年的车位价格还在25万元上下，短短一年时间其价格就跌了10万元，成交价格跌到了15万元左右。

此外，当前“以价换量”的环境下，不少房东为了快速出手，甚至直接送车位，这样相当于变相地降价了。

2 车位比成为价格关键

尽管如此，仍有一部分二手房小区的车位价格保持坚挺，其中车位比成为了决定价格的重要因素。

特别是一些车位配比低于1的小区，由于自住率较高和车位占比较低，形成了供不应求的局面，导致这些小区的车位长期处于紧俏状态。

以中海湖滨一号为例，今年其车位仍能以高达90万元的价格成交。

反之，苏州的部分次新二手房，由于入住率低、车位配比高、车位价格高等多重因素共同作用，显现出了供大于求的趋势，叠加当前的市场环境，降价、赠送也成为这些房东的无奈之举。

此外，我们能发现当前新房项目车位价格也与地下车库的装修标准有一定关系。

像我们上述的斜塘板块，地库装修标准堪称板块天花板的象屿天悦东方的车位价格就比华润润云高出4万元。

而随着新房市场内卷加剧，苏州的新房项目，特别是高端改善项目开始注重提升地库的品质力。

越来越多的楼盘在销售周期内就打造地库实景示范区，星空顶、精准大堂、高端材料地坪......甚至还出现了业主专用的洗车区域，房企内卷下带来的品质提升，无疑对于高端改善客群是一大利好。

中信泰富玖阅项目实拍

而关于新房项目当前要不要买车位这个问题。

这还是从业主自身居住情况、小区车位配比等多方考虑。

但可以确定的是，随着近年来新房回归居住属性以及小区车位配比的提高，车位也回归了其自有属性，苏州新房车位的投资价值也几乎可以忽略了。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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