【泽达析案】申请“预告登记”以防范二手房买卖风险！

案例回顾

王某准备买套房子，通过售房广告得知，附近有一房子正以200万元的价格低价出售，该地方市场价本应再贵不少，王某随即联系房主周某看房。

一番交谈后，二人便签订了房屋买卖合同，王某先行支付了100万，并约定两个月后双方去办理过户，尾款100万等过户时再支付，收到钱后周末将钥匙给了王某。

可一个月后李某忽然电话联系王某称有新的买家愿意加价50万购买该房屋，如王某不愿意多付钱，就取消交易。王某果断拒绝，几天后李某便将该房屋卖给了赵先生，并办理了过户手续，王某只得将二人诉诸法庭。

案件结果

法院审理后认为，赵某以合理价格购得房屋，并已办理过户手续，取得房屋所有权；解除王某和周某的房屋买卖合同，王某需返还已支付的100万款项，并按约定承担违约赔偿责任。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案，为您做以下法律解读：

首先，《民法典》第二百一十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，本案中两份房屋买卖合同均有效。

但合同有效不意味着不动产物权的变动。

根据《民法典》第二百一十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据上述规定可知，在我国不动产物权是经依法登记发生效力。本案中，赵某办理了房屋过户手续因此取得物权，而王某仅是签了合同，享有的是债权，物权优先于债权，所以最终法院支持了赵某取得不动产的的所有权。

不过，按照《民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中周某违约在先，需承担违约责任。

笔者寄语

为避免类似情况出现，提醒您买卖二手房或者向开发商购买预售房时，均可申请办理“预告登记”。

《民法典》第二百二十一条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

“预告登记”可防止出现一房二卖诈骗首付等问题，也将有效防止买卖双方反悔私下加价、减价等纠纷问题，保障买卖双方的合法权益，且预告登记期间二手房无法再次交易或再次抵押，待全款付清房款后或能够进行不动产登记之日起九十日内再办理预告登记转正式登记，可以有效缓解资金筹措压力，促进交易成功率。

由于预告登记是依权利人申请办理的，不具有强制性，权利人不主动发起申请，登记机关只能引导；同时，社会大众对不动产过户登记才发生物权变动以及预告登记效果的法律规定了解不多，这就导致在实践中预告登记率很低。

因此，北京泽达律师事务所再次提醒你，一定要知悉并巧用法律来提前保障自己的权益。

写在后面。北京泽达律师事务所律师对不同热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。