北京规模化长租公寓市场分析：品牌间定价差高达156元/平·月

4月，珊瑚数据出品的全国租赁地图数据管理平台正式上线，综合考虑品牌规模、运营情况、品牌知名度等，选取中国19家集中式长租公寓“头部品牌运营商”作为样本，摘录其在全国范围内的运营项目经营数据。

接下来珊瑚虫以全国租赁地图数据为基础，对比一定时期内北京市整体住房租赁价格水平的平均数值，深入分析北京长租公寓行业整体市场经营情况，实现连续性指标数据的参考价值。

整体上，北京的规模化长租公寓门店数量约287家，朝阳区是主要布局区域，品牌中乐乎公寓市场占有率超60%；全市一季度平均租金138.59元/平·月，租金最高的品牌为自如寓，最低的为魔方公寓，品牌间租金水平差距较大。

一、北京长租公寓门店数量超过280家，租金水平全国最高，单价高深圳约70元

从全国来看，北京城市化发展时间长，用地资源十分紧张，可用于长租公寓经营的物业比较有限，因此在门店布局数量上不及深圳和上海，一季度录得全市在运营长租公寓门店量287家，占全国总量的11.28%。

住房需求的高度紧张带来了居高不下的租金水平，2024年一季度北京全市平均租金单价138.59元/平·月，是全国长租公寓租金最高的城市，单价与排名第二的上海（135.64元/平·月）相差近3元，与深圳相差近70元。

二、各大公寓品牌重点布局，乐乎公寓占有率较高

作为我国首都，北京持续吸引全国各地就业人才，带来大量租赁需求，是我国长租公寓重点布局区域之一。

据珊瑚数据统计，目前已有13个公寓品牌在京经营，既有泊寓、魔方等成熟机构，也有优望公寓、华润有巢等地方品牌扩大战略版图，品牌丰富度优于全国其他重点城市。

从各品牌门店占比来看，乐乎公寓多年深耕北京住房租赁市场，伴随市场需求持续扩张，录得门店占有率约为全市13个公寓品牌总门店的65%，覆盖全城11个行政区。城家和魔方公寓依托酒店运营和开发商背景，也较早的发现北京公寓市场发展潜力并入局，目前门店占有率达8%和7%。

三、门店布局以朝阳区为主，西城区每平单价近325元/月

从区域分布来看，目前北京长租公寓主要分布在全城12个行政区，平谷、密云、怀柔、延庆区暂无门店布局。

其中朝阳区是各品牌的主要布局区域，这里高端产业云集，是中高端公寓需求最旺盛的地方，门店量占全市的40.07%；拥有世界级航空枢纽的大兴区，承接海量国内外商务人士，门店量也较多，约占全市的15.33%；再次是主城六区之一的丰台区，门店占比12.20%。

租金方面，2024年一季度，录得北京规模化长租公寓平均租赁单价138.59元/平·月。除房山和通州外，其他行政区单价均超100元每平；大兴、门头沟和顺义区租金水平相当，均在每平方102元至105元之间；租金最高的为西城区，单价324.3元/平·月，部分户型价格甚至高于酒店，个别一居室租金超过3万元/套，大幅拉高区域平均价格；其次是东城区，单价约180.17元/平·月。

整体来看，“北京城六区”作为北京市的核心区，是头部品牌的布局的重点区域。

随着北京市中心城区的租金上涨、租住政策的进一步优化、北京市非首都功能产业的迁移、各区保租房的规划建设工程落地、对职住平衡目标的持续发力等综合进程不断发展，大兴区、昌平区、通州区和顺义区等周边城区的头部品牌门店也在大力扩张。

四、品牌间租金差异明显，自如寓和优望公寓价差超156元/平·月

对比各品牌房源租金，北京的规模化长租公寓大致可分为三个梯队：

第一梯队单价高于200元每平，包括自如寓和魔方，一季度价格分别达224.26元/平·月、232.80元/平·月；

第二梯队租金单价介于140至200元之间，包括龙湖冠寓、城家公寓、CCB建融家园、朗诗寓4个品牌；

第三梯队租金单价在100到130元之间，包括泊寓、华润有巢公寓、乐乎公寓等6个品牌；第四梯队单价低于100元，仅优望公寓1个品牌，一季度价格75.90元/平·月。

整体上，由于不同的经营发展战略，或是区域布局侧重点不一，体现在北京各品牌长租公寓产品价格存在比较明显的差异，例如自如寓和优望公寓价差超过了156元/平·月。

随着北京市住房租赁供应计划的逐步实施，以及北京市经济的发展、居民收入的增加、人们越来越追求美好的居住生活、生活理念的转变，北京市住房租赁市场将继续发展壮大。北京的住房租赁市场的潜力受到住房租赁企业的高度认可。

目前北京的住房租赁头部企业已经布局，未来住房租赁市场持续发展，市场规模格局继续稳固，呈现强者恒强的态势，头部优势进一步加强。