仲和：东京再开发地区房产如何选才有望升值？

近年来，东京市中心地区正在陆续开发大型项目，如迅速发展成为办公中心的虎之门、百年一遇的大型开发项目涩谷、将建造日本最高摩天大楼的东京八重洲以及旨在成为国际艺术和文化城市的池袋。

大型再开发项目之所以备受关注，是因为这些项目不仅能从预防犯罪和防灾的角度，来改善城市的未来和价值，还能通过改善交通和创建商业设施，来提高城市的便利性和影响地区的房价。

当然，并不是所有的再开发项目都会带动公寓资产的上涨。参考过去地区再开发案例，我们来简单总结下改变城市形象和房价的再开发项目有何特征？

①车站前

与车站有深厚关系的开发，会让人流更顺畅，带来繁华。例如，如果六本木新城和六本木站没有地下相连，或者如果惠比寿花园广场和惠比寿站之间没有自动人行道，这里就不会像今天这样繁忙。

②规模大小

再开发具有改变城市面貌的力量。如果将多栋楼简单地组合成一栋大楼，那么大面积物业的资产价值会增加，但对周边地区的影响较小。正如六本木新城将六本木六丁目的大部分变成了完全不同的形象，规模可以极大地改变城市的吸引力。白金高轮站、品川站港南口、大崎站、东池袋站、武藏小杉站都因再开发而焕然一新。

③吸引人流

一般来说，写字楼建成后，白天的人口会增加，公寓建成后，夜间的人口会增加。反之，如果重建中只有一栋大型写字楼，该地区在夜间和周末节假日将人烟稀少；而如果只有公寓，工作日白天将是一个冷清的地区。商业设施和酒店是城市喧嚣所必需的。

从这个意义上来说，将大楼、公寓、商业设施组合起来进行综合开发的话，吸引人流的能力会有很大的不同。

那么，东京都今后的再开发项目会带动房价上涨的区域都在哪里呢？

✅港区虎之门、麻布台地区和三田地区再开发

作为商务中心，又作为高级住宅街而闻名的港区，是东京23区中房地产需求特别高的区域。港区除了统称3A的麻布(Azabu)、青山(Aoyama)和赤坂(Akazaka)外, 还有白金、高轮、芝浦、和旅客熟悉的六本木。

根据国土交通省在2022年3月公布的2022年的土地价格走势, 在东京圈港区稳居首位, 最贵的地段达每平方米5百万日元。「虎之门・麻布台」再开发，总开发经费5,800亿日元，开发土地面积为8.4公顷，地下连接神谷町·六本木一丁目的车站。

目前，虎之门·麻布台地区的麻布台HILLS已经于2023年开业，开发土地面积为8.4公顷，总开发经费5,800亿日元，地下连接神谷町·六本木一丁目的车站，其中最高建筑定名为“麻布台hills”，是日本第一高楼，其影响力将与“六本木hills”不相上下。

另外，虎门新城站周边以及六本木新城的西麻布一侧的再开发区域也将进行。

✅八重洲、日本橋、东京站周边地区再开发

在东京中央商务区，以东京站为中心的八重洲、大手町和日本桥地区，近年来写字楼的重建速度非常快。其中很多建筑都不是单纯用于办公，而是转变为集国际会议、商业设施、住宿等功能的综合性设施。

TOKYO TORCH（东京站前常盘桥项目）拥有日本最高的摩天大楼TORCH TOWER，高390米，占地 3.1 公顷，是东京站周边地区面积最大的再开发项目。

TORCH TOWER大楼高63层，地下4层，位在东京车站的正对面，将与大手町地铁站相连。高楼层的观景台，能俯瞰附近的东京车站，也能远眺东京湾、富士山。大楼将包含办公空间、购物、餐饮、饭店和公共空间等用途，在较低的楼层，将有商店、饭店、浴室和一个可容纳2,000 个座位的多功能场所，打造国际级城市空间。

除了TORCH TOWER外，该计划还包括另一个高层建筑——常盘桥塔。常盘桥TOWER是最早开幕的设施，楼高37层连同地下5层的这所大厦已于2023年夏竣工。

TORCH TOWER与常盘桥TOWER之间建设名为TOKYO TORCH Park的广场，将打造「锦鲤戏水池」、日本川亲水公园及常盘桥公园等时尚户外公共广场。

地处黄金地段，加上TOKYO TORCH这样稀缺的大规模再开发，东京站区域的投资价值预计又要上一个台阶了。

✅ 高轮Gateway站和麻布十番站周边再开发

山手线时隔49年的新站高轮Gateway站周围出现了办公大楼群，除了重建滨松町站前的世贸中心大楼外，JR和东京单轨站的改良工程也可能会进行，有可能大幅改变以前的形象。同时，麻布十番站周边也正在以公寓为中心进行大规模的再开发。

三田再开发同样受到关注。三田、芝浦一带位于港区东南边，属于住商混合区域，这次开发的项目在三田三丁目、四丁目，最近的车站是山手线田町站，以及都营三田线三田站，步行各是5分钟以及3分钟，由住友不动产开发兴建，占地面积5,799平方米，其中包含一栋255户的住宅楼、42层楼高的办公楼以及幼稚园和专门学校。

三田再开发项目与前两年为人熟知的开发案山手线新站「高轮Gateway」相近, 都是山手线沿线的港区, 配合国家发展的策略，从交通、商务、观光的层面切入的项目，另一方面是这两地区相对于麻布、六本木等，房价相对便宜。

三田、芝浦一带，作为入住港区的敲门砖，因为房价相对其他港区地区仍是较便宜，使人口不断移入，未来房价看涨的空间备受期待；而虎之门麻布台一带寸土寸金，原本就是高资产客户的首选，新的住宅建案奇货可居，资产保值度高。

目前，东京都中心的公寓价格已经相当高了，如果想要投资购买将来会涨价的房产，建议可关注再开发区域。

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