物企的春天，来了吗？

资本市场分析：四月地产行业预期转好，物管指数迎来大幅反弹

2024年4月份，物业行业受多重利好因素影响迎来大幅反弹。宏观方面，受资金面环境改善和政策利好刺激，恒生指数与恒生物管指数皆迎来回升行情。其中，中国证监会发布的5项资本市场对港合作措施，旨在改善港股流动性，有效地增强了投资者对港股市场投资的信心，从而推动相关指数的上涨。另外，市场对房地产领域基本面改善的预期正在增强，从而间接影响了物业行业的投资情绪，对恒生物管指数产生积极影响。

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物业指数分析

2024年4月份，恒生指数与恒生物管指数迎来大涨。4月末，恒生指数大幅上涨7.32%至17763点位，有望在国内外利好消息的刺激下继续保持上涨的趋势；恒生物管指数反弹8.035至1714点位，在地产行业利好消息的刺激下，趋势转向上升通道。

图表 1：2024年4月恒生指数及恒生物管指数波动情况

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典型企业分析

从企业市值来看，截至2024年4月底，除停牌企业外，上市物企总市值约为2283亿元，环比上涨8.18%。

从企业市值涨跌幅来看，有59%的物企在3月份实现了市值上涨，其中涨幅前三的物企分别为新城悦服务、华发物业服务和永升服务，分别达到30.67%、30.50%、28.68%。

图表 2：2024年4月市值排名TOP30物企及涨跌幅

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资本市场回购及分红

2024年4月份，上市物企的回购数量与回购金额有所增长。4月份有5家物企在二级市场开展回购，分别为德信服务、金科智慧服务、万物云、永升服务和中海物业，其中德信服务和中海物业两家物企自上市以来极少在二级市场进行回购。物企采取的回购策略有所不同，例如德信服务以单次1188万港元回购594万股；万物云则是以多达16次回购次数，3964.35万港元回购220.36万股。

此外，万物云宣布计划在2024年6月3日派发末期股息，每股金额为人民币0.777元。万物云以大手笔回购和丰厚派息不断回馈投资者，这既能体现出万物云对投资者的负责，也能彰显对行业未来发展的信心。

图表 3：2024年4月上市物企回购情况

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物企IPO情况

2024年4月份，泓盈城市服务于4月24日成功通过港交所上市聆讯，由中金公司独家保荐。这标志着该公司即将进入公开市场新阶段，有助于拓宽融资渠道和提升品牌影响力，物管行业有望在2024年迎来物企的成功上市。

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企业业绩情况

4月19日，南都物业发布了2023年年度报告。南都物业2023年总资产26.63亿元，同比增长16%；营业收入为18.51亿元，同比增长0.23%；归属于上市公司股东的净利润为1.86亿元，同比增长27.69%。南都物业在2023年度的利润分配方案中提出，每股派发现金红利0.3463元，总计拟派发现金红利6502.74万元，现金分红比例达到35%。

4月21日，特发服务公布其2023年财务年报。报告显示，公司在过去的一年里实现了显著的业绩增长，营业收入达到24.48亿元，较上年同期增长了22.04%。净利润方面，特发服务取得了5.3%的同比增长，达到1.2亿元。此外，特发服务按照公司的分红预案，拟向全体股东每10股派发现金红利2.2元人民币。

4月23日，建业新生活公布截至2023年12月31日的年度业绩报告。报告显示，建业新生活期内收入为28.45亿元人民币，较去年同期下降了9.6%。归属于公司股东的亏损为5.74亿元，而上一年同期实现了5.62亿元的盈利。每股基本亏损为0.45元。此外，建业新生活将于4月24日复牌。

4月25日，力高健康生活发布截至2023年12月31日止年度的年度业绩公告。公告显示，公司年度收益约为4.493亿元人民币，较上一年度增长2.8%。毛利约为1.257亿元人民币，较上一年度下降12.0%。纯利更是大幅减少，约为300万元人民币，较上一年度下降97.3%。归母净亏损998.3万元。除此之外，公司董事会决议不宣派末期股息。

4月29日，新大正发布了2024年一季度报告。报告期内，新大正实现营业收入8.67亿，同比增长19.54%；归属于上市公司股东的净利润为3940.48万元，同比减少了16.85%；经营活动产生的现金流量净额为负2.80亿元，同比减少42.55%；基本及稀释每股权益为0.17元/股，同比下降19.05％。

企业经营分析：收并购市场低迷成常态，战略合作维持物企业务发展

物业行业仍保持回归现金流逻辑，低迷的收并购市场成为物业行业的常态。据亿翰物研不完全统计，4月份仅有两起收并购事件。而两起收并购都为物企深化已涉足的领域，并未有企业为拓展新业务所进行的收并购。预计物企将持续以稳健的风格进行收并购，也将以既有业务的发展作为收并购的核心考量。

在物业行业普遍对收并购趋于谨慎的背景下，当下物企更倾向于通过战略合作来完善业务体系。同时企业与企业之间的合作增多，不只是物企在商业运营服务上的合作，也有物企和物企间携手共同推进业务发展的案例。

人事任免上，4月有12家物企发生人事变动，其中多起涉及执行董事等高管变动。除此之外，多家上市物企董事即将届满退任，且有多家上市物企拟重选退任董事。

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4月物企收并购情况

据不完全统计，4月物企收并购事件共发生2起。其中东原仁知服务以2540万元收购上海迪眩90.73%股权。上海迪眩主要从事医疗及养老服务行业，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目，现阶段运营养老机构项目逾12个，管理社区服务站点50余个，运营床位规模逾2000张，用户数量达20000多人。东原仁知服务表示，此次收购可以增加公司在社区养老、机构养老及健康膳食等方面更多的市场机会，同时依托目标公司的医养服务能力，公司能够进一步与民政及卫生健康委等部门达成深度战略合作，运用现有知识多元化收入来源，实现业务增长。

图表 4：2024年4月物企收并购情况

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4月物企战略合作情况

据亿翰物研不完全统计，4月物企达成战略合作共13起。其中一起为政企合作、一起为校企合作，其余的11起战略合作均聚焦在品牌合作。

不难发现，物业行业普遍都对收并购更加谨慎的大背景下，收并购案例不断减少，但是出于物企业务成长及自身发展的考虑，战略合作成为收并购及发展业务的一种“替代品”。相较于收并购，战略合作的方式同样能够帮助企业发展业务，完善经营体系，同时能够避免收并购的风险以及投后管理所带来的一系列难题。并且，我们可以发现，物企在战略合作上更有侧重，像是绿城服务与金华金府农业进行合作，发展零售和供应链体系，再如雅生活服务与奥的斯电梯携手成立合资公司，发展电梯后市场及数字化创新等领域。

另外商业运营合作以及针对物业服务板块的合作不断在加深，例如碧桂园服务与中奥到家进行合作，共同推进社区经营管理的发展和实施；如第一太平戴维斯携手徐房集团共同打造高端物业服务品牌。企业之间普遍通过资源互通、整合双方资源等方式共同推进业务发展。

图表 5：2024年4月物企战略合作情况

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4月物企人事任免情况

4月份人事变动较少，据不完全统计，共12家物企进行人事变动，其中上市物企共12家，包括碧桂园服务、东胜智慧城市、东原仁知服务、方圆生活服务、金茂服务、佳兆业美好、康桥悦生活、鲁商服务、浦江中国、世茂服务、苏新服务、远洋服务。

图表 6：2024年4月物企人事任免情况

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