“棚改2.0”要来了吗？

文/刘博团队

觉得昨天的“分区限购”不够给力？

那么今天的楼市大招，你一定要关注。

5月7日，深圳市人民政府办公厅关于印发《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》的通知。（下称《实施意见》）

《实施意见》提出：在拆除新建类城中村改造项目前期阶段，需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位依据集体资产管理相关规定及公司章程决策同意后方可启动实施。

这一新规标志着深圳城市更新领域的一大突破！

以往，如2017年深圳发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》所示，旧住宅改造需获得100%业主同意才能拆除。

以罗湖区木头龙项目为例，该项目自2007年开始征集改造意愿，直至2019年才达到100%的签约同意。

2021年3月，随着《深圳经济特区城市更新条例》的实施，城市更新的“双百”要求被取消，降低为签约面积与签约人数达到双95%即可进行征收。

直到今天，根据最新的《实施意见》，这一比例已进一步降至大约67%，大幅加快了城中村拆除与重建的进程。

《实施意见》中，还4次出现“净地”这一关键词。

“净地”是指政府已完成土地使用权回收和拆迁补偿工作的土地。

净地出让，意味着地方政府将出钱出人完成城中村的前期清理，包括解决潜在的钉子户问题，从而为后期开发提供无障碍的土地状态。

“拆整结合+净地出让”的策略，可以视为“棚改2.0”。

“棚改2.0” 涉及了更复杂的征地和土地出让环节，增加了项目的前期成本，这些成本最终会体现在土地价格上。

由于整个过程需要政府投入更多的资源和资金进行土地清理，因此城市核心区的房价还会进一步上升。

《实施意见》第七条，重点提及了保障性住房。

优先配置配售型保障性住房。

鼓励以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。

这一政策可能对面积较小，功能单一，不够档次的商品房价值产生冲击。

归纳来看，“棚改2.0”，类似于2008年的4万亿经济刺激计划和货币化棚户区改造，旨在通过大规模的城中村改造活动，激发房地产市场的活力。

只不过，这一次棚改的对象变了。

去年7月21日，国务院审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

这一次政策强调了本次棚改的对象，主要是人口净流入，居住需求旺盛的超大特大城市。

截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

到去年12月，中央经济工作会议已将保障性住房建设、公共基础设施建设和城中村改造定位为推动房地产发展新模式的“三大工程”。

通过这些措施，既可以为中低收入群体提供了可负担的住房，同时通过城中村改造拉动了投资，实现了经济和社会效益的双重提升。

从高度上看，“三大工程”被定位成“房地产发展新模式”的重要内容，也是中国经济的新亮点。

在以上中央定调背景下，具体到地方层面，上海、广州和深圳等城市已在加快推进城中村改造的步伐。

如上海，住建委领导接受采访时表示，当前上海“城中村”改造已进入关键阶段，今年的重点是要提速、扩容、增效，预计启动不少于 15 个“城中村”改造项目，并计划分区域于2032 年底全部完成。

如广州，1 月4 日，《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过。1 月5 日，广州开出广东省首张房票，作为荔湾区石围塘旧城征拆项目安置凭证。

在深圳，2月19日全市高质量发展工作推进会议上，提出以更硬作风推进新一轮城中村改造。

3月份，深圳南山和盐田两区相继宣布了首例行政征收案例。

5月7日，《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》落地，征收标准从95%降至67%。

随着这些城中村改造政策和项目的加速推进，市场上将释放出新增的需求和资金，预计将推高核心区的房价并加速产品的分化。

那么“棚改2.0”会成为深圳楼市的春药吗？

我们认为，“棚改2.0”会持续推进下去，但节奏上不会太快。

因为大量保障性住房的入市，已经对商品房市场产生较大冲击，2023年深圳市场上可售型人才房的入市数量达到1.16万套，其去化率高达88.2%，在全年新房网签量中占比约40%。

由于保障性住房价格较低，很多潜在的商品房买家转而选择了这些更加经济的住房，导致了观望情绪的加剧和市场需求的分流。

在4月30日的政治局会议上，强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

这意味着，房地产去库存将成为下一阶段，中国房地产政策的主基调之一。

在此背景下，各地政府可能会暂时放慢新的城中村改造和保障性住房项目的推进速度，以便更加集中资源和政策支持去库存活动，减少市场上的供应过剩。

因此，“棚改2.0”虽然会对深圳楼市产生积极影响，但这是一个长期的措施，需要根据市场情况来调整节奏，逐步实施和完善。