广州买房：300-1500万的选筹逻辑

前几天写了篇文章，关于楼市底部的一些逻辑：广州楼市的底部信号，现在市场不太好的情况下，大家都想捡漏，但捡漏的声音也分两种。

一种声音是一手降价，使用率高，户型好，应该要买一手。

另一种声音是，二手超跌了，要不要去二手市场捡漏。

到底是买一手还是二手呢？本篇文章我们把逻辑说清楚，你就明白了。

一手房目前的优势，大家都心知肚明，价格不贵，得房率高，但它的劣势就是交房晚、地段差。

二手的优势是地段配套好，但楼龄旧、户型差，再过几年就更老了，担心流通性。

这些表面的东西我们就不过多讨论了，其实还有两个深层次的原因，一个是持有周期，如果你的持有周期较长，那选新房会更合适，交楼就要两三年了，等你要卖也是两三年，而且不可能刚住两三年就换房。

现在的楼市我比较建议的是长周期，比如以八到十年为一个周期去买，确保能吃到较多的红利，而且新房需要有一定的成长性，你不要错过它的成长期就卖掉了，瞎折腾的摩擦成本较高。

另外一个最最重要的就是资金成本，资金成本是两件事，一个是资金，资金代表首付资金和未来几年的月供，这些是固定必须要掏出去的，另一个是成本，也就是利息和税费支出，这两样都是可以调节的。

新房你可以调节首付比例，二手除了可以调节首付比例，还可以调节利息和税费。这里我们就不过多讨论了，具体用哪种方式，得结合家庭的收入及资金状况，不能一概而论。

如果单纯选新房来看，是简单高效的，因为筛选下来之后可选择不多，如果是二手的话，就相对比较复杂，所以今天我们把这个逻辑捋一捋。

200万以内肯定只能去选一些混合结构的老破小了，越秀荔湾天河海珠都是可以买到的，但是一般人接受不了，比较出名的是天河的棠德花苑，成交量较大的是海珠的第一金碧，主要是200万左右的一房和两房为主。

300-500万预算可选择范围

300-500万之间就开始分层了，比如越秀和老荔湾肯定只有二十年楼龄的二手了，天河在广州园路以南只有二手可以选，而且楼龄偏旧，户型较差，次新的是可以选到一些两房或小三房，比如阳光假日园和城市假日园。

天河的分界线就非常清楚，300-500万的预算，想要选新房，就只能去广园路以北，目前广园路以北分为三个板块：广氮、大观路、吉山。

比如天河壹品可以选到北向的三房，不然要去吉山看看华润润府和珠江花城了，另外智慧城还有一个精诚壹号。

天河新房所在的板块，配套都是不成熟的，周边原来都是工业区仓库之类的，离地铁也比较远，所以想在天河选新房，你就得要开车才方便。

这个预算（300-500万）在海珠，也只能选到一些单体楼，海珠带江景的房子一般都要七八百万以上，而且还是二手，如果是带花园的新房，那就更贵了，比如中海大境。

所以我说只能买到没有花园的单体楼，而且是超高层，比如中海江泰里、中旅天宸府，另外像海珠里、金瑶台、紫星华府、明珠花园都是曾经的烂尾楼盘活，也是没小区的，就不建议了。

而燕语堂悦还算稍好一点的，但总价也超过了500万。

二手方面，也只有楼龄20年以上的二手了，而且是刚需盘，大概也只能买到两房或小三房。

因为海珠的地价基本接近5万，原装电梯带花园的次新房，基本是在单价5-6万。

按面积来算的话，70-80方的两房，总价就是在350-500万之间，因为15年前的设计，80方以内都只能做两房，100方以内也只能做三房一卫，三房两卫都超过100方了，四房都超豪宅了。

如果房子的单价低于地价，说明这个房子根本不值钱，不是老破小就是老破大，楼龄户型都过时了，小区物业也不行，所以天河海珠买房，单价尽量不要低于五万。

一般好的房子都是越来越贵的，越卖越便宜的肯定是不值得的，也没有人去买的，地价都翻倍了，房价还倒退，说明已经被淘汰出局了。

上面说的几个一手房的单价低于五万，是因为很多年前烂尾，现在盘活的，那时候地价便宜才几千块，不管卖多少利润都很高了，做的户型也是过时的。

如果想要买到新房的三房和四房的话呢，只能去黄埔、番禺、白云、荔湾芳村了，这里的供应较多，地价便宜，86的三房不到400万，100出头的四房也不用500万，比如芳村的保利和颂和中海浣花里，再比如这个月要推出的黄埔图书馆等。

600-1000万预算可选择范围

这个预算是偏刚改和改善的了，这部分人群对房子的楼龄、户型、物业以及保值的要求会比较高，起码得要个三房吧，有些改善的人群会要求四房。

自己住得舒服，将来才有可能卖给别人。

这部分预算里面，是当前二手承压比较严重的。

一方面有很多新盘可以选择，另一方面高总价二手的优势对于中产来说并不明显。

比如骏景花园在天河的位置很好，但是物业不行，未来有变成老破大的可能性，海珠的逸景翠园和罗马家园也比较类似。

总的来说，想要买到二手次新的三房，最少需要600多万，比如天河的万科云启，海珠光大六期橡园国际，但是想要地段更好的，又需要带学位的，又要求南向的话，三房都超过一千万了，比如天河公园的熹园、赤岗的泓景花园等。

总的来看，在天河，这个预算想买好点的新房，就要去到广园路以北。

在海珠可以选择海珠西或海珠中，在小区、容积率、地段、学位上做出取舍，比如燕语堂悦、四季和颂、西派粤府，二手大概率只有次新三房，买不到四房，比如光大四五期，以及江南新苑、富力千禧等。

1000-1500万预算可选择范围

这个总价段上，新房就还是有比较多的选择，比如中海大境、保利天瑞、琶洲南TOD、西派天河序、越秀观樾这些。

但二手会比较难，珠江新城也只能选个刚需的三房，琶洲也只能买到第二梯队的，比如会展世界城，金融城范围内，不太适合这个总价。

天河北和天河公园的次新大三房，比如峻林、熹园，基本是超过1500万的，如果要选次新带花园和学位的四房，基本超过两千万了，比如天逸140，华景里189。

这个预算比较简单直接，新房可以买四房，二手只能三房，新房想要学位就得去更偏的广园路以北，二手想要四房，就得要超2000万。

最后总结一下，300-500万以内，新房只能去更远的天河东、黄埔、荔湾、白云、番禺，二手只能买到两房或小三房，楼龄大部分都超过15年以上。

600-1000万，想要在核心区买到新房或四房，只能去广园路以北或者海珠西，广园路以南、广州大道以东的只能买到二手的三房，次新房买不到四房。

总价超过1000万选择上也差不多，比如更核心地段只有三房，非核心地段你可以选四房。

说起来好像很复杂，其实也很简单的，房价是一种结果，一分钱一分货，想要好的就肯定不便宜，如果你看完还不知道怎么选，建议留言咨询。

以上

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