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嘉定区·容积率仅0.41

国企背书+藏品级纯墅区

建面约98-156-172㎡合院别墅

每个院子，都有围墙，围墙的好坏与否决定了院子品质的优劣。

五个院子的别墅售楼处电话：400-8080-420☎围墙做得好，院子的整体协调性和观感就好，不管院子里面修得怎么样，但至少从外面看，院子给人的第一印象是好的。

围墙做得不好，乱七八糟，不管院子里面做得多么的好，从外面看，院子给人的第一印象就不会太好。

所以，围墙是一个院子的门脸，设计的时候要注意这一点。

五个院子的别墅售楼处电话：400-8080-420☎那么，做院子围墙的时候应该怎么考虑呢？

我觉得应该从以下这四个方面来考虑：

一、安全防护

院子围墙是用来干什么的？

首先第一要务就是安全防护，界定院子边界。

五个院子的别墅售楼处电话：400-8080-420☎项目南侧邻近嘉北、主城多个商圈，上海协和高尔夫球场、全进马场、浏岛生态科普馆、浏河少儿营地、愚农庄园以及建设中的农居花巷等一系列微度假、轻户外配套尽在周边。

五个院子的别墅售楼处电话：400-8080-420☎有了围墙，才有了院子，才有了安全感。

虽然围墙不一定能防得住有心人的惦记，但有围墙总比没有的好，高围墙总比低围墙好。

五个院子的别墅售楼处电话：400-8080-420☎有围墙就设了防护，明确告知别人这是私人宅院，非请勿入。

没有围墙或低矮的围墙，就相当于一块没有设防的地，可以让人来去自由。

所以，设计围墙第一步就要考虑好安全防护问题，这是最基本的原则。

二、私密性

围墙不仅仅要做好安全防护，更要保证足够的私密性才行。

院子是私有空间，不是公共空间。

私有空间就需要私密性，才能让人安心。

就像室内居家一样，该遮的要遮，该挡的要挡，需要采光通风的就开窗。

院子围墙也是这样。

如果你喜欢清净，不被打扰，那么围墙就要修得高一些，封闭一些，这样才私密。

如果你家院子靠近马路，那么围墙也要做好私密性防护，遮挡一下外部的视线，让自己在院子里活动更自在。

五个院子的别墅售楼处电话：400-8080-420☎如果你家院子跟邻居家院子只有一墙之隔，还没有任何遮挡，互相能够清楚的看见对方院子里的情况，那么这种情况下也需要做好隐私防护，把围墙做起来，或者采用格栅，栅栏，绿篱的方式，隔开邻居的视线，避免尴尬。

总之，围墙的私密性就是要保证我们在院子里活动不被打扰，不被人窥视，避免尴尬，从而让自己放松下来。

三、造景需要

围墙是院子整体的一部分，同时也是院子立面上的背景，就像一张画纸。

容积率0.41，纯合院别墅区

上海真正的“限量版”

项目由拥有国企实力背书的北控城发基金打造，从整体规划到配套构建再到产品设计，处处都追求一个“极致”。

在院子里造景，就像在这张纸上作画。

没有纸张的衬托，画面的内容也就失去了依托，呈现不出应有的美景。

因此，院子内部的造景一定要跟围墙结合起来，才能让院子浑然一体，宛自天成。

四、造价

围墙是院子重要的组成部分，也是占院子造价比例较高的一部分。

因此，在设计院子围墙的时候，一定要结合造价来综合考虑。

再好看，再实用的围墙，如果造价太高，占用了院子太多的建造费用，那么就需要重新考虑一下。

毕竟，围墙最多算是院子的“面子”，而院子内部的空间布置和造景，才是院子的“里子”，孰轻孰重，应该分清楚才好。

以上这4点搞清楚了，院子的围墙设计才有了标准和大方向，心里才有了数。

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那么，院子围墙具体应该怎么设计呢？

如果有个院子，围墙可以这样设计：

一、喜欢清净的，就做中式围墙

中式围墙，老祖宗用了几百年，流传至今，还是有它的优越性的。

如果你喜欢清净，喜欢淡雅，那么选它就没错。

二、喜欢清新自然的，就做绿篱或石墙

如果你幽居山野，那么院子的围墙就不能像城市里的那样人工痕迹明显，否则就会与周围的自然环境格格不入。

这个时候，院子的围墙就要选择自然的材料来做。

比如植物绿篱，但不要修整的整整齐齐的那种，可以用一些成排的植物来做院子的围墙或边界，比如竹子，树林，灌木等。

比如石砌围墙，就近取材，找寻一些山野之中常见的石头来砌筑围墙，才有一番自然的风味。

也可以选择木头栅栏，竹子围栏，都很不错。

取材自然，才能跟周围环境相合，融为一体。

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三、喜欢现代简约的，就做格栅或栏杆围栏

当然，也有可能上面这两种都不喜欢，你喜欢一些现代化的东西，那么，就做格栅或栏杆。

比如现在流行的塑木格栅，铝合金格栅，都很现代，很简约，能够让院子的围墙显得现代简约。

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比如一些铁艺栏杆，铝制栏杆，又或者一些防腐木栏杆，样式做得简约一些，也能让院子围墙达到现代简约的感觉。

总之，做院子围墙的方法有很多，你可以根据自身院子的情况和需要来选择，只要满足安全防护，私密性，造景需要和造价要求这4点就行。

这样做出来的院子围墙才会美观实用，让院子给人留下一个好的印象。

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2024年，楼市将有5个确定趋势！

多年之后回头来看，2023年，一定是地产行业，非常重要的一年。因为，这一年发生的历史性转变，太多了。

市场层面上，疫情结束之后，还原出来的真实购买力的萎缩，让大部分人对房产的信仰，产生了深刻的动摇。

政策层面上，各个维度的新政策、新举措，高频出台。

围绕土地、投资、产品、销售各个方面的政策，都发生了逆转，勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。

可以说，从今年开始，房地产才是真正的进入了下半场。

在年关这个时间点，我们盘点了今年最重要的5个趋势，这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。

01

「大资管」加速

变革的关键性节点已经出现

今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。

首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。

3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。

针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。

从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。

同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。

其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。

3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。

这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。

地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。

02

「住房双轨制」成型

二次房改成未来发展主线

这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。

这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。

此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。

很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。

这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。

03

「千亿房企退市潮」

行业出清进入到新阶段

年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。

其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。

在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。

7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。

11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。

12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。

相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。

保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。

04

「五限彻底放开」

大分化时代正式启幕

12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。

属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。

包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。

五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。

地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。

事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。

05

「供给侧结构性改革」

新的市场机会正在涌现

其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。

中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。

也就是：

① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；

② 外围城市过剩， 中心城区短缺；

③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；

④ 商品房过剩，保障房短缺。

因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。

过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。

一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。

一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。

今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。

今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。

7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。

三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。

9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：

① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。

② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。

从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。