太突然！大理北市区法拍房单价降至6千多，二手房“存量时代”如何守住房产价值？

大理北市区配套齐全、交通便利，一直以来都是置业热门区域，房价基本维持在每平米万元以上。但是最近，不管是二手房市场还是法拍房市场，大理北市区开始有明显低于市场价格的房源出现，4月21日成交的一套法拍房成交单价仅约6550元/m²。

拍卖页面截图

这套法拍房位于大理市普陀路10号花韵蓝山10幢1单元，住宅用途，房屋建筑面积90.67m²。房屋评估价格约92万元，单价10167元/m²，在该小区二手房挂牌在售的相似户型中价格偏高。二次拍卖的起始价约60万元，有2人报名，最终以59.4万元成交，成交价低于同小区所有在售的二手房。

在二手房市场中，花韵蓝山小区有着挂牌价明显低于市场价的房源。优居找房平台上一套建筑面积约94m²东南向两室，总价72万元，单价7660元/m²，但是不满两年；另一套满两年的94.23m²两室，总价75万元，单价7959元/m²。三室的价格要高于两室，二手房主流单价区间9000至12000元/m²，但有一套建筑面积约98.9m²小三室，位于一层，总价80万元，单价8089元/m²。

大理市万花路兴隆园小区也有一套“超低价”法拍房在近日结束拍卖。被拍卖的房屋建筑面积96.4m²，评估价格约107万元，单价11138元/m²。二次拍卖的起始价约73万元，单价7574元/m²，最终因无人出价而流拍。

拍卖页面截图

兴隆园小区靠近下关一中初中部，在二手房市场中挂牌量较少，单价也偏高。优居找房平台上单价最低的是一套建筑面积约97m²三室，带车位，单价10515元/m²；其次是一套建筑面积约96.7m²三室，带两个车位，单价12203元/m²。

除了以上两个小区，还有艺墅花乡、水韵蓝湾、在水一方、怡海蓝天、新世纪花园等，二手房平台上都存在着单价七八千元的挂牌房源，可以看出在“价格内卷”中北市区二手房价格的下跌幅度还是比较大的。预计未来一段时期内，法拍房数量和二手房挂牌量将持续走高，存量房卖方正在面临持续的价格冲击。

花韵蓝山

为了守住房屋价值，其他一些城市业主自发打响了“房价保卫战”。比如，南京市鼓楼滨江业板块某小区部分业主联合起来向全体小区业主发布告知书，一是要向压低房价的中介“宣战”，二是希望业主共同努力不低价抛售，唱响板块价值，突出小区优势。从以前的“抱团涨价”到如今的“抱团守价”，这样的业主联合行动并不少见，但面对市场强大的引导力量时，这些策略能够发挥的作用很有限。

越来越多城市出台住房“以旧换新”政策，通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。理想状态下，“以旧换新”政策能够同时激活新房和存量房市场，可以通过提高流通率的方式稳定价格。但在居民购房意愿还没有出现明显回升的当下，“以旧换新”的政策效力有待观察。

市场不缺房子，缺的是真正的好房子。不同群体对于什么是好房子会有不同的定义，要想在房地产下行周期卖出一个比较好的价格，需要花一些时间和精力来匹配认可房屋价值的买方。进一步，还可以趁着现在支持存量房实施旧房装修和局部改造的政策措施让旧房焕然一新，经过精心“包装”的二手房往往能卖出更高的价格。

撰稿：张超

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