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北京顺义保利璟山和煦

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璟山和煦，新首钢主城•阜石路•伴山观景洋房

璟山和煦，三面环山，依山而建，容积率只有1.8，是低密度洋房产品。作为保利进军石景山的第一个项目，打造了5-10层的纯洋房社区。

璟山和煦，住宅占地面积4.66万㎡，建筑面积8.86万㎡，共19栋5-10层洋房，分南北两个区，南区全有飘窗赠送，北区卧室有飘窗，客厅带开放式阳台。户型面积段为73㎡两居，96-113㎡三居136㎡四居。

保利·璟山和煦，整体规划19栋5-10层的纯洋房社区，另有4栋配套楼和幼儿园配套地块。销售指导价6.2万/平米，建面为75-137平米二至四居，总价约470-850万。

璟山和煦所处的首钢园板块，正在蒸蒸日上的快速发展，金安桥、苹果园、古城区域的均价都在7.5万/平米，璟山和煦的指导价在6.2万/平米，和五里坨一个价格，明显存在着价格倒挂。

保利的品牌和物业都是有口皆碑，以后二手房的溢价也都没有问题，再加上1.8容积率的低密伴山洋房，85%的得房率，更难得的是还有开敞式的大阳台，产品的优势非常明显。

璟山和煦，位于石景山区广宁村，距离阜石路广宁出口500米，地铁金安桥站1.4公里，可乘6号线、M11号线、S1号线，一站换乘1号线。驾车10分钟至西五环，13分钟至西四环，28分钟至二环阜成门桥。距离首钢园500米，商业配套有京西大悦城、喜隆多、山姆会员店等。交通便利，商业配套完善。

【建面75㎡2居】460万-分布于19地块-11号楼 19地块-10号楼 19地块-6号楼 19地块-3号楼 等，1梯2户，层高2.95米，总楼层5-10F

【建面137㎡4居】850万-分布于15地块-3号楼 15地块-7号楼 ，1梯2户，层高3.00米，总楼层10F

【建面115㎡3居】700万-分布于15地块-6号楼 15地块-5号楼 15地块-4号楼 15地块-1号楼 等，1梯2户，层高2.95米，总楼层9-10F

【建面103㎡3居】630万-分布于15地块-6号楼 15地块-4号楼 15地块-10号楼 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层10F

【建面96㎡3居】600万-分布于15地块-12号楼 15地块-10号楼 15地块-9号楼 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层8-10F

一、【项目区位】

石景山不是产业选房逻辑，尽管首钢园、银保园、中关村石景山园等产业园区都在蓬勃快速的发展。

石景山主打的宜居，是生活。优越的生态环境、便利的交通、完善的配套都是石景山的优势。更重要的是石景山的新房都是能打的好产品，得房率上不了80%的项目在石景山会被鄙视的。

加上价格的差异，石景山吸引了众多西城和海淀客群的外溢。

来石景山置业，在享受生活的同时，还能兼顾房子的保值抑或增值，何乐而不为？

金安桥商圈在石景山是一个相对成熟的板块，多条地铁线路汇集、周围房子比较好，商业配套较为成熟，多重因素使得该板块比较有潜力。

金安桥商圈变成一个比较热门地段的核心原因有三：一是多条地铁线路汇集，特别是6号线贯穿西东。连接石景山、海淀、西城、东城、朝阳，使得此处进市里方便；二是周围房子比较好，集群效应使得整片区域保值性、增值性更好；三是金安桥商圈是一个比较成熟的商圈；四是首钢园的持续发展为璟山保利和煦项目带来一定加持。

金安桥主要承接西城、海淀的外溢，价格优惠，可以买一个品质不错交通又方便的住宅。

从位置上看，保利璟山和煦的确是最靠西的，但是距离4公里的越秀天月7.4-7.5万/㎡，差了一站地铁，单价差1.2-1.3万。我觉得这价格差还是有吸引力。

再从通勤时间和距离看，因为阜石路很长一段都没有红绿灯，所以，往西部通勤时间相差无几。

二、【基础信息】

项目均价：约6.2万元/㎡

住宅占地面积：约4.66万㎡

住宅建筑面积：约8.86万㎡

社区规划：19栋住宅楼，5-10层洋房

主力产品：约73㎡两居、约96-113㎡三居、约137㎡四居

容积率：约1.8

绿化率：约30%

交房标准：精装

物业公司：保利物业

物业费: 5.48元/㎡/月

车位比: 1:1.2

梯户比: 一梯两户

拿地时间: 2023年6月

交房时间: 2026年6月

三、【项目沙盘】

项目分为:南区－北区

南区:共8栋楼，368户

北区:共11栋楼，430户

总户数:798套

73㎡:共134套

96㎡:共118套

103㎡:共79套

115㎡:共295套

136㎡:共112套

四、阜石路京西枢纽动脉，四轨交汇一键出行

两横：阜石路、长安街

三纵：西五环、石门路、西四环

四轨：驾车3min、骑行5min至金安桥枢纽站1.4km，可直接搭乘M11号线、6号线、S1号线，1站换乘1号线。

自驾与交通：驾车10分钟至西五环，13分钟至西四环，18分钟至西三环，28分钟至西二环阜成门桥；阜石路上快速公交4号线（早晚高峰20分钟至公主坟）

【保利“和”系 光感美学】

外立面是建筑的视觉符号，承袭“和煦”产品的精工标准，以光感美学，叙事宽幕立面界面高度；遵循京派神韵之美，融入中国东方美学和现代简洁的构图形式，以温暖宁和的建筑色彩，带来永恒的光影质感。

【山水园林 归家礼序】

保利·璟山和煦在园林造诣上，旨在打造京西雅致山水的精致烟火、山林生活体验。取自然山水脉络，意寓“伴山时光里，溯溪林隐处”的处世境界。“

一环两带七藏林六隐水”山水园林之乐。

和煦升级产品注重门楣礼序规制，沿袭并创新东方传统建筑格调的双层上飘顶园区大门。

营造具有东方隐逸气质的入园仪式感，递呈归家尊崇生活氛围。

五、医疗配套：

朝阳医院京西分院（6km，三甲）、

解放军空军总院（驾车15分钟，三甲）、

301解放军总医院（驾车20分钟，三甲）、

304医院（301附属医院，驾车20分钟，三甲）、

石景山医院（6.5km，准三级），

首都医科大学附属北京康复医院（4.8km，三级）、

首钢医院（5km，三级）、

广宁及金顶街社区医院；

六、教育配套：

西侧约500m教育用地规划（名校引入），

北侧配建幼儿园；

2km范围内广宁村小学、金顶街小学（23年9月投入使用）、石景山中学、北京九中/首师大附中（北京市学校文化建设示范学校），北方工业大学（北京市市属重点高校）。

七、项目6大必买理由

1、石景山7.5万+时代，6.2万/㎡主城价值洼地，举步繁华

【主城超配、价值洼地】

区域内在售产品均价7-8万/㎡。本案指导价6.2万/㎡，单价价差1.5万/㎡。

1.5km范围内坐享便利金安桥商务、交通枢纽，3km商业配套醇熟苹果园板块。

【一园三MALL，举步繁华】

一路之隔首钢园、1.5公里金安环宇荟、

2.5公里喜隆多购物中心（10万㎡，石景山CRD核心商圈大型购物综合体）、

3公里最火热京西大悦城（23万㎡，石景山最IN青年生活聚场）、

驾车10分钟山姆会员店、驾车20分钟五棵松华熙live。

2、“五合一”国家级新首钢高端产业示范区，领航区域发展，未来可期

一个首钢园 =798（时尚城市更新）+奥森（体育）+朝阳公园（公园）+新国展（会展）+亦庄（产业、技术）

首钢园，作为国家高端产业示范区，占地8.63万平方公里集休闲、产业、娱乐于一体。承办冬奥国际赛事，并先后引进体育、科技、航天等科技创新企业，目前已吸引航天科工智能院、兵器集团、中国探月、百度等80+家高新企业入驻，园区内无人驾驶汽车、科幻国际大赛、VR/AR体验活动随处可见；

西南侧京能电热厂，未来也将改造为1919京西影视文创园（十四五规划）。

大量高新技术和文化产业园区环伺：

· 北京银行保险产业园：已入驻中国银保信、方正期货等金融类企业30+家，2015年至今已累计实现税收超过25亿元。

· 中关村科技园区石景山园：科技服务业、信息技术产业为主导，园区上市企业20家、市“专精特新”企业205家，石景山工业互联网产业22年实现收入69亿元。

· 其他产业园区：中关村虚拟现实产业园、中关村工业互联网产业园、首创郎园Park、北重科技文化产业园、北方工业大学科技园。

3、首钢园难得洋房，西奥森公园地产作品

【首钢园门口的稀缺纯洋房作品】

首钢园占地8.63平方公里，比肩北奥森公园地产典范。

园区内水、陆、空多维观景区。群明湖、秀池大型水域，元宇宙超体空间、三高炉/烟囱等特色建筑，10公里世界最长空中步道、大跳台等世界级景观配套，六工汇综合商区（占地13万㎡），涵盖购物、休闲、餐饮、五星级香格里拉酒店及亲子休闲娱乐等空间。

【难得主城公园山景，三面环山、绿意盎然】

主城公园私属山景推窗即望，三山环绕、五园可赏；

72 处京西历史文化景观环伺，生态环境宜动宜静。

城市绿化率53%、人均绿地面积74㎡，居北京之首。

从首钢工业文明到2022冬奥赛事举办，首钢园见证石景山发展历史的变迁；广宁区域更是汇聚了人文气韵、城市山水、运动健康、工业产业等标签符号，广阔天地皆安宁，为城六区稀缺的宜居福地。

4、保利首进石景山，和煦系诚意标杆之作

【央企保利独资开发】

首次进军石景山开疆扩土，打造继海德公园、和光逸境、熙悦天寰后再一京西地标杆、全新的“和系”作品，致敬城市菁英人群。

【纯洋房的产品规划】

着力打造96-103m²的全能户型、113-136m²的改善观景作品、稀缺73㎡五脏俱全神户型。

5、【央企TOP1的保利物业服务】

百亿保利物业，国家一级资质。服务北京冬奥、博鳌亚洲论坛等大型赛事及国际会议、国家信访局、司法部等国家部委。以服务赋能资产升值，业主口碑行业领先。

八、【户型图】

【73㎡: 2室2厅1卫 总价450－470万】

【96㎡: 3室2厅2卫 580万－620万】

【103㎡ :3室2厅2卫 620万-650万】

【115㎡ :3室2厅2卫 690万－740万】

【137㎡ :4室2厅2卫 850万－890万】

项目效果图

有关学区房

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