刺激楼市再出大招，但昆明只能靠自己

赶在五一黄金周前，国家和多个重点城市都公布了新的房地产刺激政策。在地方政策方面，有两个城市关于限购的调整最为引人瞩目；而在国家层面，自然资源部要求住宅库存过剩的城市停止供地，去化周期长的城市也需要控制供地。

4月30日，被称为国内最后一座限购“堡垒”的北京市，在时隔13年之后，再次调整限购政策。当天，北京市住建委发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。

北京是一线城市中最后一个对限购政策进行调整的城市，此前，广州、深圳、上海都已进行了调整，广州事实上已经几乎不存在限购。

在北京前一天，成都市也宣布全市范围内住房交易不再审核购房资格，也就是取消限购。成都是在2016年10月开始执行限购政策的，此次突然宣布取消，市场多少有点意外，因为过去两年成都房地产市场其实比较红火，成交量高居全国首位，去年成都也是国内唯一房价还在上涨的省会城市。不过，今年成都房地产市场开始降温，成都也当机立断地彻底取消限购。

北京和成都对限购政策的调整，标志着买房已经从限制全面转向了鼓励，接下来，一些早就取消限购，但效果没那么理想的城市，比如昆明，可能会借势有一些新的鼓励开发和买房的政策出台。

与北京和成都调整限购相呼应的，是4月30日自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。《通知》明确要求：商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

自然资源部这份《通知》，实际是上落实4月30日政治局会议有关房地产发展的最新要求。当天召开的中共中央政治局会议指出：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。

具体到昆明来说，无论是北京还是成都对限购政策的调整，对昆明房地产市场都没有直接影响。自然资源部关于今年住宅土地供应的最新要求，其实也很难波及昆明。

根据克而瑞的统计，截至今年一季度末，昆明主城新建住宅的库存量为619万平方米，去化周期为23.6个月，属于高于18个月但低于36个月的城市，按规定应该根据“盘活多少、供应多少”的原则，按照本年度内盘活的存量商品住宅用地面积确定住宅用地出让规模。

但实际上从去年以来，昆明住宅土地出让规模就大大低于同期商品住宅销售规模，比如去年昆明主城销售住宅375.15万平方米，而去年出让住宅开发用地（含商住混合）才654.8亩，可开发面积只有158.02平方米，其中还有部分是商住混合用地的商业面积和回迁安置房。

今年1-4月昆明主城的住宅销售面积约70万平米，住宅用地则只出让了一宗，可开发面积才8.45万平米。即使加上3月初划拨的173亩配售型保障房用地，总的可开发面积仍只有约42万平米。可见，在昆明半主动半被动减缓土地供应速度与规模后，昆明其实早在自然资源部要求控制土地供应之前，就走在了主动踩刹车去库存的道路上。

昆明的房地产契机其实在中共中央政治局会议“优化增量住房政策措施”这个新提法上。

4月30日召开的的政治局会议，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。北京、成都包括昆明调整限购，以及控制土地供应，主要目的都是消化存量房产，这也是当前房地产市场的最主要矛盾。而“优化增量住房政策措施”，则意味着国家将对开发改善型住房开始持鼓励态度，在此基础上不再限制一个家庭有多套住房，对高端房产也不再一味提高购置门槛。

而根据国家早就提出的“一城一策”精神，优化增量住房政策措施除了会有国家层面的政策支持，主要靠各地因城施策。昆明作为国内顶级宜居城市，这方面的政策空间其实大有可为。