厦门库存36.5月！！4月4区成交崩成了史……

我们相信节后肯定有一堆人拿着大喇叭继续说厦门4月的新房成交数据涨了。

涨没涨？从我们跟踪的全市主流在售项目（注意是主流）看，4月相对3月成交套数增加了105套，增加了14%。当然，和去年没办法比，就不要比了。

总之，确实是涨了，但数据很诡异。

全市6个区总体成交上涨，但具体到各个区，只有2个区领衔上涨，另外4个区大幅下跌。有的区成交跌成了一坨史，还不如别的区一个项目卖的多，简直就成了大笑话。

我们先来看比较简单的岛内，岛内湖里区环比下跌48%，思明区环比下跌53%，俨然成为了卧龙凤雏。

数据告诉我们一个朴素的真相——岛内卖不动了。

整个岛内正常商品房卖得最好的是中海国贸上城，4月网签13套；第二是保利天悦，4月网签12套；第三是保利国贸天琴，4月网签11套；第四是五缘海悦；4月网签10套；第五是湿地公园TOD，4月网签9套。

岛内除了中海国贸上城是尾盘相对稳定发挥，其他项目均出现了成交大幅度大跳水。原因很简单，市场被配建房吓到了，想买房的纷纷会先去看一看配建房的价格。而目前在售的五缘湾配建房就有289套，当然这个数字会陆续消化，但肯定会大幅度压抑市场的价格表现，同时也影响大众的心理预期。

开发商必须拿出更多的诚意才能对抗这一波配建房的冲击，否则真的很难，4月的市场就是这种风雨之下的客观表现。

岛外最拉的区是集美，成交量真的跌成了一坨史。

不懂行的人千万别说集美没新房卖，集美当然有，集美区主流已取证在售新房就有486套，根本就不少。

集美的4月总体网签量只有区区的27套，说出来真的是太难看了。集美的第一是联发正荣府，4月网签11套，对比上个月大涨8套，实现了逆境之下弯道超车。集美第二是中旅海玥，4月网签9套，对比上个月上涨3套，同样逆袭。然后其他的项目你懂的，反正总共加在一起只有27套。

集美的购房者，要么是在二手房里挑挑拣拣，要么是等待即将到来的三个新盘（西亭中粮、西亭联发、桥头建发）。预计只有未来新盘上市，亮出价格武器，集美的成交量才能逆转。否则就靠现在这些个老盘，实在是乏善可陈。

岛外第二拉的是海沧。

海沧卖最好的是依然是建发缦玥长滩，现房，地铁，商场，学校，海景，刚需们要的配套都有，牌子够大，品质看得见，价格也到位了，4月网签了32套，放在岛外都属于前列，一个盘超越集美一整个区。大家用钞票做的选择非常客观。

海沧卖第二是保利首开云禧，4月网签18套。卖第三的是海沧中心TOD，4月网签13套。卖第四的是招商悦鹭湾，4月网签10套。卖第五是联发正荣臻华府，4月网签8套。

这几个项目表现出来的特点就是如果给中介提佣金加奖励上强度，那么就可以卖一波，然后又归于平静。不过换句话说，海沧目前进入彻底的买方市场，可以随便挑挑拣拣。哪怕是海沧中心TOD这样的地方也可以挑挑拣拣，不会再像过去那样一房难求死守价格。

岛外表现第二好的区是翔安区，4月总体网签了286套，环比上涨31%，网签数量超过集美区的10倍。

整个岛外卖最好的项目就在翔安区，是建发叁里云庐，4月网签了54套，价格策略有了非常好的作用，肯调整就有人愿意买。叁里云庐加书香泊月总共网签了74套，表现已经相当抢眼了。

翔安排第二是环东金茂悦，4月网签48套；排第三的是后村TOD，4月网签46套，同样都是价格调整就有人买。排第四是保利国贸沁原，4月网签39套。排第五是是国贸海屿原，4月网签36套。

翔安区这些前列项目的签约质量都很棒，都能做到一个项目超过集美一个区，每个项目都是集美区销冠的好几倍。说明翔安确实是目前新厦门人刚需的首选之地。岛东部上班，想要买200来万房子的人，有很大一票都选择在了翔安置业。

岛外排第一，同时也是全市第一，以一己之力力撑厦门楼市不倒的，当属同安。同安4月网签了336套，成交量环比上涨86%。

同安是刚需中的战斗机，100来万总价的置业天堂，本地土著和外来刚需都喜欢在同安置业。

同安4月网签并列第一都是54套，分别是老城区的心头好西溪云境和新城区的中海环东时代。一个有溪景，一个有准现房，卖点不同，消费群体也不同。

网签排第二是保利时光印象，38套；排第三是远洋风景，36套；排第四是特房樾鸣湾，33套；排第五是宝龙旭辉城，27套。

同安的优势在于盘多，大家卖得都不错，只要不躺平都能卖得动。某些同安的网红项目别看宣传喊破天，实际上只网签了不到10套，那真是出乎大多数人的意料。

整体而言，厦门的4月成交修复主要是在刚需端。改善这一头已经进入躺平阶段。

根据最新的cric数据，厦门库存已经达到36.5月，已经属于不能土拍的范围。当然，这个数据最终要看管理部门的口径是否一致。如果一致，那么厦门接下来的压力就山大咯。

这样的市场，如果说处于上升期，肯定是骗人的。只能说是底部盘整，继续等待更好的政策破局。

当然，我们也要看到好的项目，为什么卖得好。除了价格调整，自身的品质、配套、品牌、操盘实力、影响力，缺一不可。并不是说便宜就一定能卖得好，而是要卷一切能够卷的东西才能卖得好。

这种内卷，也反衬出那些躺平项目到底有多么差。差不是一方面差，而是所有方面都差。