万科敲定主业，商业何去何从？

　　大家好，我是地产高富帅。

　　五一小长假第二天，各种政策接二连三轮番登场，行业重塑到了最关键的节骨眼，后面来看销售预估会有所提升，特别是近期一线城市的松动会比较明显。

　　一二线这波迅猛的定调节奏，或许是地产行业进入新时代的开始，去库存是未来行业的主旋律，改善领地是未来房企深耕的核心领地，谁能抓住这波风口，谁就可以穿越周期。

　　就在节前，成都全面解除限购，北京出台最新的楼市限购政策，这一套组合拳很明显就是针对一二线核心城市，为房企减压，重塑楼市平稳发展的视角明显。

　　就在近期，万科第一季度业绩发布，成绩确实有点难看。万科A发布一季度报告显示，实现营业收入615.94亿元，同比减少10.05%。

　　一季度，万科归属于母公司所有者的净利润亏损3.62亿元，上年同期净利润14.46亿元，由盈转亏，主要受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响；

　　扣非后净利润亏损16.75亿元，上年同期为6.46亿元，同比下滑359.38%；基本每股收益-0.0305元，上年同期为0.1251元。

　　这或许是万科30年来，最痛苦的第一季度，如今万科已经很明显已经意识到行业的压力与自身的核心问题，在业绩发布会上，万科首次对外发声：回归主业。

　　在郁亮看来，想要提振股价最关键的还是要把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。对此，万科制定了“瘦身健体”一揽子方案，以实现三项目的：

　　1.“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；

　　2.完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；

　　3.完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。因为未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。

　　这次万科首次对外透露最新的经营战略细节，也间接说明万科管理层还是在想办法，万科并没有选择躺平，这一点上看，万科作为这么多年的行业风向标，老大哥的气魄依然还在。

　　另外一个方面，自从万科出问题之后，郁亮选择取消分红与奖金，月薪降低到一万，更值得关注的是，早就离开万科核心经营管理层的老王，似乎也有所表示。

　　王石作为万科集团的精神领袖，尽管已经离开很多年，但是这么多年来，似乎并未消失在大众，万科的动向依然还是牵动着老王。

　　王石是万科创始人，2015年的时候，“宝万之争”的硝烟弥漫了资本市场，最终，深圳地铁集团入主成为万科大股东，华润退出，宝能败走，王石退休。当年，王石未参与万科新一届董事会的提名，从万科董事局主席的位置上“退休”。

　　如果不是王石，如今万科的走向会比现在更加被动，可以说王石就是万科的顶门针的存在，这点应该是无人可以撼动。

　　在4月30日下午的万科2023年度股东大会上，万科总裁祝九胜向媒体透露，在现金流紧张的背景下，王石2023年自动放弃千万退休金，与公司共度艰难时刻。

　　这次发声，也是表明了王石与万科共进退的决心，小编在这里也还是佩服的，虽然千万对于如今王石来说，肯定不算什么，但是对于万科的广大员工来说是激励的。

　　关于房地产，王石表示，将来房地产行业一定会进行结构性调整，至于商品房与其他住房的比例是多少，目前还不能确定，不过肯定的是，这个比例决定了未来房地产将如何转向，现在的开发商也将调整和洗牌。

　　本次战略调整之后，万科已经基本定调，就是坚持深耕核心主业：地产开发，物业管理，长租公寓三大业务，不求做大，而是做强。

　　早期的万科集团，基本上算是一个超级大的投资体系，各种业务这十年来轮番上阵，但是在核心业务方面，并没有很大的底层突破，或许这就是万科如今遇到的问题。

　　回到最初，回到原点，这或许是万科未来的主心骨。失败不可怕，可怕的是没有认识到错误，未来万科很有可能非核心业务都会采取出售的基本逻辑。

　　尽管万科有这种决心，不过目前来看，除去持有的大体量商办，产业园，物流园，冰雪城，养猪服务等，万科的商业业务似乎何去何从如今并没有完全铁定。

　　从万科的瘦身状况来看，商办物流的全面出清肯定是第一位，从近期网传的深圳万科80亿的资产包来看，似乎纯商业部分并没有过多的提及。

　　值得注意的，万科就在今年初才重磅成立的万科商业事业部，万科七大区域的商业业务和印力集团将“八进一”，在新阵营集结。

　　孙嘉升级为商业事业部首席合伙人，丁力业既保留印力集团董事长职位，还兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人，周轶群接任南方区域首席合伙人。

　　早期透露着“商业版块有戏可唱”的激情，不过如今这回归主业的决心似乎并没有提到商业板块，或许万科身上的商业基因一直都不存在。

　　时间回到2016年，这个时期也是万科最为鼎盛的几年，财大气粗兄容不为过。为了能多元化业务齐头并进，万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%股权，加强了在商业领域的布局。

　　当时这步棋从小编视角来看，还是很佩服万科高层决策的，印力本身商业底牌比较厚实，早期运营的一些沃尔玛合作项目，都有了基本的产品模型与商业业态沉淀。

　　之前的万科商业其实依然还是住宅配套的逻辑，没有很成熟的商业业态产品逻辑，如果在当时就直接把万科商业的全国资产打通到印力，如今的万科商业不会是现在的局面。

　　觉得不可思议的是，万科放养了印力这多年，一直承担这擦屁股的任务，很多万科的万科业务都有很多商业资产，但是在拿地之前印力体系根本无法参与，这也导致印力永远都是很被动经营。

　　一个大的问题就是，印力体系没有核心投资设计的参与，但是又要帮很多万科早期项目经营管理，万科为了开发业务的增量，往往很多项目都不具备成熟的商业业态规划视角，导致很多项目商业规划就已经失败。

　　这也让印力体系的经营人才流失严重，万科系统虽然是完全控股印力，但是并没有让印力正真融入到万科开发体系，这就有点本末倒置了。

　　因此，这么多年来，一个状况就是：万科各个区域都有商管公司，印力各个区域也有商管团队，印力玩改造为主，万科是自己开发建造自己经营管理。

　　仿佛是一家子人一起吃饭，但是自己做自己的菜一样的感觉，印力作为核心的产品规划能力得不到发挥，但是又逃不出万科的整体管控，这也导致很多印力核心高管离职。

　　2021年开始，印力集团包括总裁，多位区域总都选择了离职，这也给其他商业底层友商提供了人才基地，毕竟印力系统的商业底蕴依然还是国内头部。

　　竺海群，1969年出生在上海，拥有金融学学士学位，后在港获得中文大学MBA学位，并赴纽约进修过FMBA课程。这也是印力为数不多的高学历高管之一。

　　这位商业地产大佬也是印力最为核心区域一把手，深圳区域作为印力的大本营，目前核心价值资产不在少数，2022.5月竺海群加入领展 任职中国内地董事总经理。

　　领展房地产信托基金，作为目前国内最活跃的商业地产投资基金，目前已经吃掉不少国内一二线城市核心项目，前不久万科最赚钱的上海七宝万科广场就直接被领展收编。

　　随着王海武的全面进驻，原有的印力系统正在大规模的万科化，也逐渐调整组织，2022.2023年印力都进行了大规模的组织调整，包括人事任命等。

　　据很多离职的印力朋友内部猜测，万科这步棋其实无奈之举，开发业务疲软，很多城市已经没有多少开发项目了，不做经营业务，似乎很多员工都很难养活了。

　　因此，万科在放养了几年之后，终于开始看到印力了，虽然印力整体利润规模肯定没有开发业务那么赚钱，但是起码很多项目还是有不错的现金流。

　　这个节骨眼，万科全面合并印力体系，可以说是有点抢生意的嫌疑，开发业务好的时候留给印力一点汤，现在市场不好了，估计汤都不想留给别人，干脆自己也要干。

　　说起经营业务，这几年已经是各大房企重振战略的核心了，比如央企四大金刚的华润置地，如今已经是拥有百mall的超级巨头，经营业务很有可能是下一个华润置地的超级核心。

　　另外一个方面，商业起步较晚的招商蛇口，如今在几年的大力发展之下，招商商管在去年也取得了不小的进步，招商蛇口的综合经营业务也提升了很高的战略位置。

　　早期传统的龙湖，新城，宝龙的商业巨头就更不用说，在轻资产运营这一快也发展迅速，加上一直雄踞行业顶流的各大港资巨头，在全国一二线城市迅速开花结果。

　　在这个节骨眼，万科选择放弃非住宅等其他经营业务，显得不合时宜，也有点妥协的味道，或许是无奈，也或许是对自身的最清醒认识。

　　但是值得肯定的是，万科这次是下足了本钱去拯救自己，或许放弃也只是暂时，毕竟活下去才是永恒，有了本钱才有资本，万科加油。

　　今天就说到这里，对万科这步棋有何看法，也欢迎留言讨论，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。

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　　地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，关注地产人才发展，持续研究健康管理；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。