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PART01

最大楼间距150米，品质的秘密都在总图里

相信我，大多数人不懂何谓项目品质，往往聊的是个大概印象：效果图惊艳、宣传高大上、售楼处利落、服务周到等等。

但干地产的人先会看总图，因为规划是决定项目品质的基础，就像一张白纸画的第一道线。如果你去看高端项目，都追求楼栋均好性，追求总图优美、追求公共区域精彩，很少有排排站的规划，所以评价项目有没有品质基础，最简单的办法就是看总图，是排排站吃果果还是有可圈可点的地方。

前几天去中交春风景里转了一圈，让我没想到的是以“性价比”起势入市的项目居然在规划上卯足了力气，不仅实现了正南正北，而且做了双十字中央景观带。秘密君测量了一下总图，最大楼间距可以达到150米，纵向中央景观带达到了115米左右。

▲中交春风景里规划示意图

谁都知道北方城市南向采光最佳，但常规项目是沿着周围的道路平行排布，天津的路很少正南正北直东直西，这就导致大多数房子其实是存在偏向的，如果要追求正南正北，必然会在规划上存在很多边角空间很难处置，但是对买房人来说，日照环境会好的多。

高层项目因为太高又很难规避存在周围楼栋挡光的问题，特别是中低段楼层，住过的朋友都深有体会。中交春风景里在正南正北的布局之后，将楼间距错位排布，大多数楼栋间距都能够达到50米以上，而最大的楼间距可以达到150米。同时外立面是平直设计，这就让卧室跟客厅处在同一个采光面上，不会存在客厅挡卧室的情况。按照日照图模拟，很多楼栋即使低段在大寒日满窗日照可以达到3～4小时，比规划要求要长接近1小时，这在高层项目里至关重要。

▲中交春风景里鸟瞰图

除了采光，中交春风景里整个地块8.5万方左右的面积就规划出了3.4万方的园林面积。景观核心区是一个双十字景观带，纵向景观长廊几乎可以贯穿一半的社区，仅一个核心景观区的面积可以达到4000多平方米，这个尺度基本上跟很多环城1.6容积率的项目景观尺度可以媲美。

▲中交春风景里核心景观区效果图

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在天津的景观市场，水景跟景观构筑物是很重头的投入，一般节约成本的项目都不会配置构筑物尽可能压缩水景，但中交春风景里不光树木用的成树全冠移植而且在示范区入口引入了大型水景，又在中央景观区设置了一个接近180平方米的社区会客厅，会客厅挑檐用的是金属铝板，墙面用的是仿云朵拉灰的瓷砖。

▲中交春风景里景观效果图

预留景观空间不只是给周围一圈楼栋创造了理想的景观视野，也给社区景观组团留足了地方，业主可以休憩、遛弯。1000平米的儿童游乐区、环形跑道、宅间花园……这些节点积累起来是一笔不小的投入，在这个价位的项目里，绝对算是超配。而且在二手房转手的时候这是社区品质看得见的筹码，不信的朋友可以随便找项目对比一下。

▲中交春风景里儿童活动区效果图

PART02

保值三板斧：立面+公区+物业！

时下买房大多数人的第一诉求是保值，但什么样的房子保值？这么多年干地产秘密君归纳出三点：立面、公共区域以及物业，但不好意思，这三点恰是最容易被人忽略的位置。

▲中交春风景里三重社区入口平米图

典型的公区就是大门，作为回家的第一个节点，传统中国人都追求高门大户的门面感，所以豪宅项目都在不遗余力打造这个门面位置。中交春风景里配置了堪称豪华的归家节点：礼仪门头+入户庭院+1000平方米的酒店式归家大堂。

整个社区为了满足“海绵城市”规划，将整个地基抬高了0.5米，即使是下雨，因为这个高差的存在也会让雨水向外排，从基地上就解决了积水的困扰。借用这个微弱的高差与大尺度纵深在社区主入口上形成了现在售楼处的三重主入口。

▲中交春风景里入口实景图

在沿红线位置，设计了一个长30米高4.6的礼仪形象大门，这个大门仅仅是一个昭示性作用，但是体量巨大，非常有气势。绕过形象大门是进深回环的庭院空间，树池交付后是整个社区景观的一个很抢眼的前场庭院。现在售楼处的位置就是归家大堂的所在，双层大约1000平方米，面积尺度足够阔气，更关键是作为销售阶段使用的装修标准，必然不会差。

▲中交春风景里入口实景图

这种形象门+景观庭院+酒店式入户大堂的格局实话说在很多项目仅仅是三选一的配置，而这些内容基本上是目前已经呈现未来完整交付使用的。

▲中交春风景里售楼处实景图

人通过酒店式入户大堂归家，车行动线与人行分离式管理，设置在景观庭院之外，这样不仅让动线更合理也真正实现了人车分流。地下车库同样做了地下大堂，地上入口处用挑高优势+铝格栅做了一个呼应的地下单元入口。地上的单元入户大堂面积能够达到20多平米，配合金属压顶与探出来的深灰色金属雨棚很显质感。

▲中交春风景里单元入口效果图

项目整体外立面用的是时下非常流行的现代派立面，以高级灰的冷色调为基础，灰白色仿石涂料作为几何勾勒，窗户堰口以深灰色保温线脚作为装饰，纵向装饰以深灰色金属百叶。仿石材涂料一般来说耐久性较好，在高层建筑非常常见。在人视角，立面用材明显做了大幅度提升，部分位置用了金属漆线，材料也换成了水包水，耐久性与品质感会更高。

▲中交春风景里立面细节效果图

长期维护是保值的重中之重，中交春风景里物业公司是以服务高端物业出名的绿城物业，不论是安防还是服务体系，都在业界有强悍的口碑。

对于立面与公共区域，很多客户说不关注自家门外事，秘密君在一个天津市场极著名的企业开发的“减配”项目参观，园林是光秃秃的、大堂黑暗逼仄，这些东西在销售阶段客户无法看到真相，但是买入后发现上了著名品牌的当，这些不关注的点恰恰成了转手时大打折扣的核心点。

▲中交春风景里效果图

PART03

距离城区最近的机会，总有一款适合你！

很多人咨询过中交春风景里，上来提问的就是价格，因为作为市内六区门槛项目，这个盘开盘时打出了让市场震撼的价格，也让很多预算环城的客户搭上了市内六区的车。

但秘密君看过项目后发现首开价格便宜很大原因是推出的产品资源差异，而且身处那个市场环境，实属无奈。但是这种状况必然不会是常态，毕竟很多点位的配置都是要成本投入的，而且既然肯花心思打磨，也必然不会单纯以价格作为撬动市场的杠杆。

▲中交春风景里入口实景图

最近这个项目加推新的楼座，单价2万打头，如果不出意外，很多人会渲染政策利好推动价格上涨。但在秘密君看来，这是穿过市场冰点期的正常价格回调，也是楼栋价格差的正常体现。

首开推出的是小户型产品，而新加推的楼栋位于整个地块的南侧，拿出了非常主流的2梯4户产品，最小面积是带连廊的89平方米户型，端户户型为三室112平方米，这个面积段配合这个价格，能买到红桥的房子绝对是为数不多的选择。

▲中交春风景里89平方米两室户型图

因为中交春风景里是天津市场产品迭代后的项目，所以户型产品明显更加匹配时下市场的需求。89平方米户型做了两室宽厅设计，客厅开间达到了5米的尺度，在小户型产品中是非常少见的尺度，如果装修中将面积接近4平米的阳台空间纳入到整个客厅的使用范围，客厅能够实现接近30平方米的空间尺度，对于很多不甘心屈居小户型的客户来说，这一点绝对具备吸引力。

▲中交春风景里样板间实景图

与市场很多项目一味追求拉升客厅导致压缩卧室不同，这个89平方米户型的两个卧室开间都达到了3.1米，是两个真正可用的卧室空间，对于小户型业主来说，实用性绝对是王道。

▲中交春风景里112平方米户型图

112平方米户型是一个方方正正的三室设计，但是在高层户型当中，这个面积段居然实现了主卧套配置。112平方米户型客厅开间做到了3.7米，虽然没有宽厅的概念，但是一般客厅3.5米起步就够用，3.7米绝对不会显的狭窄。而两个南向卧室面宽尺度分别是3米与3.2米，主卧室舒适度明显有了提升，不仅是面宽更大，而且配置了L型衣帽间与主卧卫生间套房。

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▲中交春风景里112平方米样板间户型图

眼下天津楼市最受关注的就是政策走势无疑，无论政策如何变化，对于很多客户来说，影响的是出手时机而不是选择目标。目前中交春风景里价格上浮已经基本明确，但新推产品价格尚未最终落定，按照常规逻辑看上浮比例不会太高，依然是登录市区极稀缺的存在。毕竟这个价格区间在市区可选寥寥。

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