“以旧换新”能救楼市吗？

文/中房研究院ICR执行院长、365房评创始人 肖勇

“以旧换新”近期成为楼市一大热点。

去年以来，全国有十几个城市陆续推出各种形式的房产“以旧换新”活动。今年4月份，深圳因“以旧换新”被刷屏：先是绿景白石洲与乐有家合作“以旧换新”，紧接着深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介行业协会组织多家开发商、中介代理机构启动“以旧换新”业务。

旧的不去，新的不来；旧的不卖，新的不买。作为典型的一二手联动模式，“以旧换新”作用有多大？能否救楼市于水火？

毋庸置疑，“以旧换新”曾在汽车、家电、家居等领域有过成功实践，对激活市场、拉动消费起到了积极作用。

从需求端看，国内现有存量房1.8亿套，其中2010前建设的8000万套，每年500万套旧房需要改造。一般来说，新房居住5—10年以上有部分业主就会有换房需求，而在一套房居住20年以上的业主，换房则是大概率事件。

据中房研究院ICR的随机调查，在深圳，30%以上业主有一年内换房需求（改善居住条件、迁往更核心区域、学位、投资收租、买错更正、优化资产等）。

住建部在今年的工作计划中，要求支持改善型需求，多建高品质住宅，建设好房子。

包括深圳在内的多地“以旧换新”探索，有意义，有价值，值得鼓励。

但现有模式，也存在着运作周期短，成交难、成功率不高等问题（在一定时间内，旧房卖不掉，新房购买合同失效）。有的客户采用以旧房抵押贷款过桥买新房的方式，融资成本不低、估值不尽合理（类似于典当）。

房产“以旧换新”，看上去很美，实际操作难。强烈建议国家有关部门介入，给予重磅支持——财政补贴、税费减免、金融优惠（降首付、延年限、低利率等），如同当年支持汽车、家电等“以旧换新”一样，多管齐下，多措并举，长期坚持，定能见效！

任泽平先生关于成立国家住房银行的提议，值得重视。

任泽平认为，关于组建住房银行的构想：组建住房银行有重要意义。短期，组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，利于改善民生、去库存救优质房企、缓解财政压力、促进经济增长。长期，组建住房银行对实现行业健康平稳发展、建立房地产长效机制至关重要。

任泽平总结了发达国家做住房银行的三种模式：1）以美日为代表的住房抵押贷款资产证券化模式，优势在于通过资产证券化大幅提高房贷流动性、繁荣房贷二级市场；2）以德国为代表的住房自愿储蓄模式，最大特点是先存后贷，可以解决住房银行启动初期筹资难问题；3）以新加坡为代表的住房强制储蓄（公积金）模式，公积金封闭管理，缴存比例较自愿储蓄模式更高。

大胆设想，如果组建国家住房银行，除了收购开发商库存新房用于保障房或租赁房，还可以收购存量二手房（用于保障房或租赁房），或为“以旧换新”提供金融支持。用几万亿撬动、激活几十万亿，岂不更香？

“以旧换新”肯定是救楼市良策，前提是需要国家强力介入。

房评社（深圳）出品