一文读懂深圳金众.云山海公馆优缺点/分析金众云山海公馆值得买吗

将从以下5个方面，分析金众·云山海公馆的价值优缺点分析：

一、楼盘基本概况

二、周边配套评价

三、价格及户型点评

四、区位及地段点评

五、项目优缺点综述

深圳南山【金众云山海】营销中心开发商官方售楼处电话：400-855-2986 （开发商1对1专线）

基础信息

1. • 开发商：深圳粤美投资有限公司
2. （金众地产集团旗下）
3. • 总占地：约3.62万㎡
4. • 总建面：约19.5万㎡
5. • 规定容积率：西区规定容积率约3.45，
6. 东区规定容积率约4.86
7. • 总可售户数：
8. 约810套（西区330套、东区480套）
9. • 主力户型：建面约111㎡-174㎡纯居改善4-5房
10. • 交通：距地铁2/5号线换乘站赤湾站约200米，临近12号线/15号线（两站换乘，建设中）/24号线（规划中）/28号线（规划中）
11. • 项目地址：深圳南山蛇口·招商街道·赤湾三路与港航路交汇处

由4栋楼组成，总户数942户，机动车围636个，机动车停车位是不够充裕的。

其中1栋单元住宅37层楼；2栋单元33层楼，为回迁房；3栋单元住宅36层楼；4栋单元为18班幼儿园，3层楼高。

本次对外发售西区地块的房源数量约为334套，主要来自1栋和3栋住宅单元，其中：

1栋单元住宅，2梯4户、2种户型，预计发售174㎡5房3卫户型，68套；129㎡4房2卫户型，64套；

3栋单元住宅，3梯6户，3种户型，分别为111㎡、116㎡和117㎡4房2卫户型，分别发售都是66套。

楼盘基本概况

金众云山海公馆这个新房项目，主要由东、西两个地块组成。该项目本期推出的房源，也就是第一期的房源，全部来自于西区地块。

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金众云山海公馆的东区与西区，主要区别在于3个地方：

1.西地块的块头，要比东地块的块头要大。西区地块占地面积，约为2.2万㎡，建筑面积约10.46万㎡，容积率3.45,包含了约7.26万㎡的住宅，0.54万㎡的18班幼儿园，以及其他基础配套设施。

东区地块占地面积约1.35万㎡，建筑面积约9.04万㎡，容积率4.86，包含了5.97万㎡的住宅，约800㎡的商业，0.54万㎡的18班幼儿园等其他基础配套。

2.西区的住宅楼层数，要比东区住宅“低很多”。西区住宅层高才33层/36层/37层，东区住宅层数高达51层。

3.竣工时间有差异。西区计划竣工时间为2025年9月，预计精装交房时间为2026年6月底；东区计划竣工时间为2026年10月，预计交付时间未知。

具体来看，西区建筑单元主要由4栋楼组成，总户数942户，机动车围636个，机动车停车位是不够充裕的。

其中1栋单元住宅37层楼；2栋单元33层楼，为回迁房；3栋单元住宅36层楼；4栋单元为18班幼儿园，3层楼高。

本次对外发售西区地块的房源数量约为334套，主要来自1栋和3栋住宅单元，其中：

1栋单元住宅，2梯4户、2种户型，预计发售174㎡5房3卫户型，68套；129㎡4房2卫户型，64套；

3栋单元住宅，3梯6户，3种户型，分别为111㎡、116㎡和117㎡4房2卫户型，分别发售都是66套。

从看开发商对外宣传的口径看，项目整体采用中式与现代结合的风格，外立面采用铝板加双层中空LOW-E玻璃，兼有窄边框立柱、系统门窗配置。

只要交付的时候100%给足用料，那么未来这个楼盘的质感，预计可以很耐看。

周边配套评价

目前金众云山海公馆所处蛇口赤湾的就近配套，已经从原来工业村一级别的档次，逐渐过渡跨越升级为三、四线城市中心区的档次。

不过依旧改变不了赤湾属于港口码头为主导产业的板块现状。目前配套规模级别较小，零星、分散布局，规划兑现相对滞后。

金众云山海公馆周边成熟或未来成熟的配套，主要来自：

1.地铁口物业。距离2号线与5号线交汇站赤湾站（始发/终点接驳站），步行约350米。从这里出发，3站抵达前海世贸中心、7站到达前海自贸区桂湾金融中心；7/8/9站，到达后海金融总部基地、科技园南区等核心产业商圈。

2.家门口的学校，为九年一贯制学校，南二外教育集团赤湾学校。就在小区北面的头顶上面。

只要乘坐一部专门的电梯，就能直通山上的学校，小孩就能就近上学。这个电梯的位置，就在东区和西区地块之间的北面。

（家门口配套示意图）

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3.家门口的购物中心，来自未来招商入驻状态中、建面约4.6万㎡的赤湾汇广场，这也是赤湾板块内首个大型购物中心，就在东区的北面。

如果要去到比较知名的综合性高档购物中心，那么乘坐地铁2号线一个站的距离，就可以到达蛇口港站，然后步行一段距离到达K11。乘坐2站，可以到达蛇口海上世界商圈。

4.家门口的公园。北面就是小南山公园，南面直线500米就是文天祥纪念公园，南面就是优质的购物中心，例如K11这种在邮轮母港的位置，

总体上来讲，这里的周边新的生活配套，开始加速逐步兑现中，而旧有的生活配套丰富度和档次感，还是比较一般，但基本能满足日常生活所需。

价格及户型点评

严格意义上来讲，考虑到金众云山海公馆的户型设计比较优秀，楼盘相对较低的容积率等因素。

如果该项目真的按精装交付均价约7.5万/㎡水平售卖，而且最低6字头起步。

那么在该项目里面买4房，就能在600多万价位段、700多万价位段、800多万价位段、900多万价位段，都能有丰富的4房户型可选择。

而且还是110-130㎡区间的大面积段改善户型。这在南山区里面买大面积改善型4房，逻哥认为这是非常有竞争力的诱惑。

可以说，在目前前海自贸区、蛇口自贸区范围内的在售新盘里面，几乎没有那个楼盘在价格上，会是金众云山海公馆的对手。

户型配置方面：

1、所有户型飘窗面积和客厅阳台赠送，比较实惠。例如，据说全部户型，都有飘窗赠送，不计入面积；客厅阳台，据说一半面积不计入。

2、所有户型客厅出阳台，要么朝南、要么朝东南、要么朝西南，朝向好没的说。

3、考虑到朝向、采光面、户型通透性以及得房率，逻哥认为约129㎡和174㎡户型是该楼盘最好的两种户型。其次是111㎡和116㎡户型，最后才是117㎡。

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另外视野及看海景景观资源方面，不要给予太高的期待。预估15楼及以下楼层，未来会不同程度收到项目南面赤湾琅玥湾家园遮挡，并且所海景资源景观其实一点都不稀缺，反而可能还很一般。

要知道在赤湾港区接卸的大宗散货主要有：化肥、粮食、食用油、建材等。赤湾港区已成为国内最重要的进出口化肥中转港之一；

这里已经兴建了包含34座总容量23万立方米的粮食筒仓，粮食年吞吐量超过300万吨，现已成为华南地区重要的粮食中转港。

所以这里所谓的海景，你所能看到的大部分景观，实际上就是赤湾港货柜码头、吊装设备、集装箱和货船。而且山景资源，也没啥看头。

并且项目四周处于有山、有其他住宅和建筑“合围”的状态，这是现在及以后改变不了的客观实情。

所以，冲着景观、要视野来这里买房，金众云山海公馆显然不是合适对象。

区位和地段点评

金众云山海公馆，位于整个南山区乃至整个深圳区域内，最南端产业配套住宅区域内，也就是蛇口赤湾板块。

随着这些年来，招商局南山集团大手笔运作，以蛇口邮轮母港为概念的规划集中兑现落地，并辐射蛇口赤湾板块。

以金众云山海公馆及其周边规划住宅、写字楼、商业项目为核心的旧改集群，得以逐步兑现，并且也贯通了地铁，以及各类通往赤湾港的快速路。

这才使得整个蛇口赤湾板块，逐年旧貌换新颜，从一个很冷门、很偏安一偶居住板块，稍稍有了买房的关注热度。

尽管蛇口赤湾办宽带各项基建、公共服务配套对比5年前，有了质的提升。

但是依旧改变不了蛇口赤湾板块在地理面貌及环境、道路划分下，与蛇口主城区乃至南山主城区的割裂感。

也注定了这个区域，在新房项目逐步消耗待尽之后，片区的买房关注度又将回到原先冷门板块的状态。

所以，金众云山海公馆的区位，买房的关注度属于比较冷门的存在之一，有新房热度没有二手房市场热度的这么一个区域。

同时，这个地段，你就把它看成偏安一偶、逐步旧颜换新装的这么一个优质小镇即可。这个地方在南山区，感觉又不在南山区的感觉。

项目优缺点综合点评

优点综述方面：

1. 价格预期足够“低”。在目前当下的市场，如果按精装均价约7.5万/㎡入市，单价6字头起步计算。那么这个价位段水平买大4房，在南山整个选房当中，还是比较有性价比的。
2. 家门口地铁、学校、购物中心配齐。基本都在10-15分钟内步行的生活居住半径内，从改善的角度看，现在及未来居住生活的获得感也会比较有保障。

3.户型格局设计合理，朝向好，采光面较好，且赠送面积比较实惠。每 个户型的飘窗面积，据说不计入面积，客厅阳台一半的面积不计入房 产证。

4.容积率较低，规定容积率3.45。楼栋之间没啥对视效果。

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