老牌房企剥离地产业务 华远地产谋求转型

地产圈的“老牌房企”华远地产，要剥离房地产业务了。

4月26日，华远地产发布公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至公司控股股东华远集团，后续将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务。

早在20世纪80年代，华远地产品牌便已创立，是不折不扣的老牌房企，业内甚至一度有“南万科、北华远”的说法。不过，因华远地产多年来坚持“小而美”战略，与上轮房企扩张周期擦肩而过，至今仍是销售规模百亿左右的小企业。

如今，房地产行业发生重大转折，开发商探索新出路势在必行。华远地产表示，本次交易符合华远集团“十四五”整体愿景、加快进行战略布局的整体方向，有利于改善公司资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

剥离地产资产及负债

作为一家老牌国企，华远地产的业务及战略改革，早就受到投资者关注。

一个多月前，便有投资者在互动平台咨询称：“请问贵公司有置出全部地产项目，进军新质生产力行业的规划吗？作为老国企，有改革目标吗？”

彼时华远地产表示，目前公司仍以房地产开发为主，同时也在借助国企优势，积极拓展城市更新、代建等“房地产+”业务，助力公司转型升级，打造新的核心竞争力，以强化风险应对能力。

4月26日，华远地产在发布年报的同时，披露了一项重大重组计划，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至控股股东北京市华远集团有限公司。

本次的交易对象华远集团成立于1983年，是北京市西城区属国有企业。目前，华远集团资产总额超过500亿元，拥有下属企业147家，员工达数千人。在行业领域分布方面，集团所属华远地产旗下91家公司，其余领域56家公司。

公告表示，本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份，预计构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更，目前尚处于筹划阶段，交易方案仍需进一步论证和沟通协商。

交易之前，华远地产的主营业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，华远地产将名下房地产开发业务相关资产负债置出；交易完成后，将聚焦代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现战略转型。

在业内人士看来，华远地产整体剥离地产业务，符合行业发展现状与趋势。

“伴随着行业逐渐进入新的发展阶段，过去房企‘高负债、高杠杆、高周转’的经营模式难以持续，2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，行业加速优胜劣汰。”中指研究院企业研究总监刘水对此表示，行业环境要求房企要向服务商转型。

在刘水看来，随着房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限，存量资产管理业务有更大发展空间。房企要构建新发展模式，需发力转向轻资产业务如代建、物业管理、商业管理、交易服务等。对华远地产来说，这次业务战略转型，对其发展将产生重大影响。

一方面，华远地产的业务“去重取轻”，重资产开发业务转让剥离给华远集团，甩掉重资产包袱，能够聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务，转型为服务型公司。同时，财务方面“轻装上阵”，重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低华远地产的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，缓解流动性压力。

错失行业周期

华远地产在业内属于小型房企，过去一年，该公司操盘和并表项目完成销售签约额63.22 亿元，同比下降 6.4%；完成销售回款71.17 亿元，同比下降 16.7%。

进驻城市方面，华远地产布局了京津冀区域、西部区域、南部区域，入驻城市包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等。

放在整个地产行业，上述业务体量不算大。在克而瑞2023年房企销售榜单中，华远地产属于百强之外，销售排名第162位，与格力地产、长江实业、宋都集团等企业相近。

但是，这家老牌房企也曾有自己的“高光时刻”。华远地产品牌初创于1983年，曾与香港华润集团合资，1996年成功登陆港交所。后因企业运营思路分歧，双方于2001年和平“分手”，华远地产2008年成功借壳上市，登陆A股市场。

“南万科、北华远”，业内一度有这种说法。公开资料显示，2000年时，华远地产的总资产约80亿元，为当时全国最大的房地产公司之一；当年华远地产销售额约48亿元，比当时的万科还多，资产、销售额等指标也常年位于北京市场前列。

不过在后续发展中，华远地产因坚持“小而美”战略，与上轮房企扩张周期失之交臂。

亿翰智库曾表示，华远地产的控股股东为华远集团，而华远集团为西城区国资委全资企业，所以华远地产有先天优势，坐拥优质的土地资源和低利率的融资优势。发展了近二十年的华远地产，不应该是一个2018年才过百亿的企业。

这背后的原因是，华远地产2018年以前一直崇尚“小而美”，遵循“效益为王”，对规模的诉求不是十分强烈。2018年后，企业首提“规模与效益并举”，但起步晚了十几年。

近几年来，华远地产的销售规模一直没有太大突破，2018年实现签约销售额120.45亿元，此后的2019年实现150.77亿元、2020年191.39亿元、2021年101.85亿元、2022年67.52亿元。截至2023年，该集团销售规模仍在百亿之下。

不仅如此，华远地产已经连续三年出现亏损。2023年，该集团实现营业收入159.86亿元，同比增长46.34%；归属于上市公司股东的净亏损15.37亿元。过去的2022年、2021年，华远地产分别亏损38.12亿、6.69亿元，三年合计亏损超60亿元。

截至2023年末，华远地产资产总计为305.58亿元，归属于上市公司股东的净资产29.11亿元；负债方面，一年内到期的非流动负债84.19亿元，期末货币资金26.34亿元。

对行业发展现状，华远地产表示，2023 年除了年初“小阳春”行情之外，全年市场持续低迷，潜在购房者观望情绪较重；居民的就业、收入状况及预期尚未完全恢复，对房地产市场仍缺乏信心；出险房企持续增加，居民对购买民企、期房保持谨慎。

政策方面，去年“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，为监管部门和各地优化政策打开空间，同时明确加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。预计2024年市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，中长期来看，房地产市场将逐步回归平稳。

华远地产表示，2024年将在华远集团及西城区国资委的总体要求和部署下，继续扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，积极应对公司经营的阶段性压力和困难，稳健经营，在聚焦做好公司现有存量开发业务盘活与升级的基础上，有规划地推进新业务发展。

对上述资产重组，华远地产表示，符合华远集团“十四五”期间围绕“智慧美好生活综合服务商”愿景，加快进行战略布局的整体方向，有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力。交易如能顺利完成，将降低公司资产负债率，优化资产结构。