上海内环第一价格洼地，出现了

提起浦东内环，

大家一定觉得这里都是像陆家嘴一样腾飞的板块。

毕竟联洋、花木、北滨江都还发展的不错。

但凡事总有例外。

在浦东内环的滨江，就有个板块，一直是个扶不起的阿斗。

如今，已然是个风烛残年的老者，难有起飞的势头。

今天就和大家聊聊塘桥这个浦东改善绕着走的板块。

1、难题

有一说一，塘桥这里的位置还真不错。

既在内环，又临滨江，还在陆家嘴的辐射范围。

唯一可惜是的，房价一直是内环洼地。

这个中原因也是不少。

第一个呢，这里底子薄。

早年塘桥这里是棚户区，逃难的人挺多。

塘桥渡口，很早就存在。

往来人员构成也相对复杂，整体层次一般。

（塘桥渡口，现在依然健在）

本地购买力有限。

二个呢，分段式开发，没抓到好机会。

60年代起，这里成为动迁基地开始兴建港驳、塘桥等工人新村，

90年代商品房时代，老塔楼开始拔地而起，占据了塘桥很多空间资源。

2000年，上海楼市进入黄金发展的十年，开始建设一些次新。

但塘桥这里，基本都是边角料的位置建设的。

那十年，塘桥周边的邻居都比较强大，

陆家嘴、联洋、花木在崛起过程中，抢尽了风头。

此时的塘桥还在进行世博会的拆迁，建设进度也太慢。

错过了，最好的房价起飞时机。

三个呢，这里道路切割明显，影响了联动发展。

一条浦东南路一条东方路，把塘桥夹在中间，东西不靠。

就拿东方路来说，东西两侧简直是两个世界。

东面属于杨东板块塔楼林立，西面主要是塘桥的医院和老破小。

宽阔的东方路几乎阻隔了塘桥往东面发展的机会。

浦东南路也很宽敞，去陆家嘴比较方便，但也阻断了塘桥居住区和滨江的链接。

如今这里正在做管道的改造。

两条南北的干道再加上南面的内环高架，几乎把塘桥封印住了。

和兄弟板块的联动性很差，影响了外板块购买力进入。

2、被嫌弃

塘桥最致命的弱点是这里学区很一般，难以吸引看重学区的人群。

板块内部的学校，看起来都是挂着上海交大的头衔，感觉不错的。

浦建路以南区域对口交附浦东实验小学北校南泉校区（原浦东南路小学），

浦建路以北区域对口交附浦东实验小学北校浦南校区、龙阳校区（原塘桥第一小学）。

板块内大部分小区都对口交附浦东实验中学北校（原塘桥中学）。

但实际上这些“名校之称”都是在23年刚刚冠名的，其初中更是经历了两次更名。

15年改名建平南校，23年又改名上交大附属浦东实验中学北校。

8年时间，连续两次挂名，还都是数一数二的名校，但从其一路走来的成绩来看依旧拉胯；

09年，浦东初三统测排名，塘桥中学排名全区73；

22年，建平南校到校均分681.3，全区排名61；

23年，交附浦北名额到校均分674.6，全区排名69。

浦东人民爱鸡娃，全上海都知道。

看到这个成绩表现，鸡娃的家长自然不愿意选择塘桥。

塘桥尽管赶上了集团化办学的浪潮，但是优质生源的积累时间还不够。

周边板块的竞争也比较激烈。

周边的梅园、潍坊、联洋、花木等板块坐拥福外、明珠、进才、建平等老牌优质学区。

附近的陆家嘴也有一贯制洋泾菊园，实力不俗。

邻居太过优秀，自己又成长的太慢，塘桥的吸引力自然差了许多。

3、烟火气

尽管塘桥错过了高速发展，学校又比较一般，但这里生活还是比较便利的。

商业有巴黎春天、生活广场，

出行有4号线，未来还有一条19号线；

医疗上有仁济医院和儿童医学中心2个三甲医院，

休闲散步有滨江步道。

除了东方路和浦东南路以外，板块内的小路沿街店铺都比较密集，生活气息浓厚。

塘桥站附近是商业最繁华的地方，但整体业态和建筑界面都显得比较老旧。

生活广场附近是老大楼，出了地铁口，你还能看到晾衣杆上彩衣飘飘。

进地铁站的时候，你碰到最多的是外卖小哥。

地下一层基本都是比较日常的小吃店。

仁济医院占地面积比较大的，人流不少。

儿童医院南门的路上，还有一家新开的长者食堂。价格适中，味道还不错。

只是穿行在马路上，颇有一种走在郊区街道的感觉。

直到看到了一路向西走到塘桥滨江，才能让你想起这里原来是内环。

可滨江走廊上平常也是人烟稀少。

附近娱乐设施和文化设施几乎没有。

一个烧烤啤酒摊，看着也破败的很。

稍微大一点的建筑是个花园洋房婚纱摄影楼，可目前也正在招租状态。

几间房子空空如也，窗户上还贴着招租的广告。

看看对面的董家渡金融城，再看塘桥的金融城。

只能说，塘桥这里唯一的优点也就只有生活的烟火气了。

4、难顶

说完配套和生活气息，我们再来说说这里的房子。

塘桥板块内部主要分为三大部分。

西北角是滨江豪宅，以国信世纪海景、九龙仓滨江壹十八为代表；界面尚可，万科物业。

中间部分是大片的老房子，多数为动迁房，很多老大楼还是90年代的装修。

南侧尤其是东南以商品房为主，一些次新房小区扎堆，比如东方汇景苑、怡东花园、东方城市花园(一期)等。

不过，这里的次新也真太过老旧。

比如03年东方城市花园的一期，外立面已成了灰墙。

脏脏的外立面，实在不敢说和城市花园联想起来。

板块内唯一的新盘是滨江一品苑。

可去年这里还因为业主集体拒绝还贷，上了热搜。

目前看依然是烂尾状态，一栋已经完工，另一栋阳台还没有封闭。

外立面崭新的一品苑挤在一众的老大楼里面，还真是有些鹤立鸡群。

难怪来到塘桥的人，会看上一品苑。

矮子里拔高个，塘桥这里确实没得选。

总的来说，塘桥这里未来的发展还是有限。

道路阻隔、老房子扎堆、滨江产业很少、次新产品力缺失等等。

可以说，谁买这里谁吃亏。

我看了一下塘桥发展的公开文件，塘桥这里未来的动作基本是围绕城市更新来做文章的。

未来要对接的产业也都很一般， 群利塑胶厂、亚洲皮鞋厂、三智汽配等都没啥存在感。

最让我惊奇的的是，一个内环，居然还有塑胶厂这样的企业。

也是神奇。难怪，塘桥起不来。

就我看，塘桥的未来，

最好的出路还是跟着19号线的建设，勇敢地抱一抱陆家嘴的大腿。

积极吸纳陆家嘴的白领，建设居住友好型社区。

毕竟，这里骑个电动车就能陆家嘴上班，白领还是愿意看上一眼的。

最近，听说洋泾菊园的学校对口扩大了范围，划入了部分塘桥的房子。

这也算一个好消息吧。

不过，如果浦东内环，你有的选，还是建议谨慎选择塘桥。

坊间传闻，这里的老房子很难卖，

只要你去看过一次房，中介为了推房子，会把你的电话打爆。

你对塘桥有不一样的看法吗？

评论区聊一聊。