万科连续套现

上周据媒体报道，万科考虑出售其持有的物流公司普洛斯全部股权，但暂不清楚出售价格。截至发稿，万科尚未对出售股权一事作出评价。

普洛斯是万科 2018 年联合普洛斯管理层以及包括高瓴、厚朴、中银在内的财团以总价 790 亿元买下的物流巨头。当时万科出资 170 亿元占股 21.4%。由于物流仓储租金和出租率整体承压，所以也被解读为是万科出售普洛斯的原因之一。

更多市场推测还是指向了万科的流动性压力。去年底开始，万科加速出售资产，从转让合作酒店的管理权，到非上市公司股权，再到一线城市重要地段的商场，其处置资产的规模越来越大、原来对公司的战略价值也越来越高。

- 2023 年 11 月，万科以 4.8 亿元出售多家悦榕酒店管理权；
- 2024 年 1 月，万科以 10 亿元出售 6.16% 深圳高新投股权；
- 2024 年 2 月，万科以 23.84 亿元折价出售七宝万科 50% 权益。七宝万科位于上海西南，是去年上海销售额排名前十的商场。

这些举措体现了万科流动性趋紧和外界对它的预期转弱，万科回应媒体和市场的方式和力度也在增加，从公关式的回复到拜访债权人，再到召开紧急投资者交流会。

据中指研究院数据，去年中国百强房企的销售额、全国房屋新开工面积和城市住宅类成交面积分别同比下降 17.3%、20.4% 和 20.6%。地产调整深化正影响到更多质地更好的房企，以万科为例，2023 年销售额降幅不到 10%，2024 年一季度超过 40%。4 月，标普将万科评级降至垃圾级。

在 4 月 14 日的交流会上，万科称已经制定一系列化解经营和负债压力的方案。万科认为，化解债务风险需要它在两年内削减付息债务 1000 亿元。

去年底，万科拥有约 969 亿元现金及现金等价物，理论上可以覆盖 2024 年到期的 624.2 亿元有息负债。但标普评级指出 2025 会是万科的 “债务到期壁垒”，即大量债务会在短时间内集中到期。如果不能偿还债务到目标水平，万科的再融资能力会严重受挫。

而降低债务风险所需要的资金，一是继续卖房子、二是融资、三是进一步出售资产。为了增厚现金流，万科已经宣布 2023 年不分红。他们预计通过大宗资产和股权交易，2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。除此之外，结合近一年多的交易习惯，哪一天万科把下列资产摆上货架也不太奇怪：

- 全国开业的 203 个商业项目、建筑面积 1158 万平方米，包括去年新开业的重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等。杭州良渚的玉鸟集也是万科的物业；
- 全国在营的 33 家酒店，4 家滑雪场，其中包括吉林松花湖度假区。

在万科剩下的资产类别里，“泊寓” 这样的长租公寓因为单体价值高、投资回报相对低，不太容易出售。如果流动性持续趋紧，万科可能会卖掉一些在建项目、有条件转让土地。

截至去年年底，万科有 7017 亿元的存货，现房占 15.4%。在去年销售面积最高的上海和北京区域，万科共有约 6000 万平方米的计容竣工面积。（实习生徐煜萌）