算个命，房价啥时涨

图：SAI Woo

读者问——

“越越，能不能预测下房价，要跌多久”

房价下跌冲击了挺多人。

搞得不少中产心态有点儿崩。

我一个朋友最近在卖房，北京的80平米刚需房，本来是抢手户型，但卖得很受气。

诚心想买的人寥寥。

好不容易看房的人报了价，朋友觉得完全可以坐下来，面对面聊一下嘛。

结果买房人全部拒绝——“这几天有点忙，先不急着面谈”。“我先看看，不急着谈。”

太难了。

没办法，现在就是妥妥的买方市场。

一

很多人关心我们这边的房价要跌多久。

很难预测，没有人说得准。

但，因为太多人好奇，可以简单聊一点我的思考。

不一定准确。

不妨比较下房子的租金回报率，和存款利息。

如果房价一直跌，房子的租金回报率一直涨，涨到超过银行存款利率时。

可能不少卖家就会惜售了。

我朋友那房子，之前有个买家报价500万。

但如果出租，这房子的年租金也有10万块。

所以朋友虽然想要卖房，但一看这价格，果断拒绝了。

“建行的1年期大额存单，利率是1.8%。”

“大不了房子不卖了，躺平收租，一年收益2%，不香么？”

他的思考有一些道理。

存款利率必然持续下调，五年期存款很可能跌破2%关口。

房价这么跌下去，很多房东的甩卖心态会变。

房子基本面好，地段好，户型好，不愁租的话，至少能锁定长期回报率。

如果不急用钱，房东虽然挂着牌，但不急着破价卖了。

可以预料的是——

当大批房东都开始惜售了，房价的下跌动力也可能减小。

当然，止跌并不意味着上涨。

有个状态——叫横盘。

横盘期或短或长，短则几个月，长则…

几年也可能。

二

我之前写过，日本美国房价跌多久。

上一轮房价下跌周期中——

美国跌了6年；

日本跌了20年。

也有人说，中国人口负增长呀，将来没有这么多接盘的人了。

可以补充一下韩国的情况。

韩国也是人口负增长。

经济学家高善文这几天恰好做了个分析：“相比起日本，我们现在和韩国更相似。”

我放一下韩国从1980年到2023年的房价走势：

韩国2000年以后房价都在上涨中。

这两年不大行了。

因为美国加息，韩国跟着加息，房贷利率涨得猛。

我前段时间写过一个韩剧《好久没做》，就是讲的这个故事。

房价下跌，主人公的房子市价缩水。

夫妻两人“恶向胆中生”，做起了非法勾当。

往前看——

韩国房价上一轮明显下跌是1998年。

韩国房价跌了9.2%。

那时亚洲金融危机，韩国受创比较严重。

但进入了1999年，韩国房价很快又恢复上涨了。

总体来说，韩国房价也就调整了一年，跌得快，恢复得也快。

像得了一场流感。

一个叫单伟建的华人，恰好是在98-99年危机期间，抄底了韩国的一家主要银行，后来大赚一番。

韩国当年抓住信息产业的红利，迅速崛起。

三星、海力士等等成为了世界一流的科技巨头。

哪怕人口增长弱，但经济产业发展好，可能也会长期支撑房价。

我们很多产业和当年韩国相似，且都发展不错。

三

我将日本，美国，韩国，过去两轮房价下跌周期和跌幅做了个表：

很明显——

韩国痛感最小，日本最极端。

美国居中。

有几个肤浅的感受：

1）房价下行周期，有时以五年维度计。

比如，美国上一轮是跌了6年。

之前一位荷兰的读者说，金融危机时，荷兰房价跌了约6年。

但最惨的日本，最惨衰了20年。 20年啊， 人一辈子有几 个20年？

太极端了。

中国的房价调整——目前普遍认为是2021年开始，到今年已经有三年了。

2）30%的跌幅算是显著的跌幅

像韩国就没超过20%；

韩国最新正在发生的下跌，表格里没有——到目前为止约-10%。

美国金融危机时，跌幅大约是-30%

日本泡沫破灭有点重，跌幅达到了-45%。

注意。

这是国家总体房价的数据。

肯定会有分化现象：

有的城市甚至跌得猛，跌得久；有的城市，跌得没那么猛，没那么久。

所以。

3）有的城市房价，更早地走出了衰退

比如东京。

虽然日本失去二十年。

但东京的房子，提前在2005年到2008年这三年，经历了一轮快速上涨。

来源：国联证券

东京的房价明显跑赢全日本。

快速回暖，走出了独立行情。

4）关注现金流——也就是房子的租金

为啥这么讲呢？

在一个下跌的行情中，人心惶惶。

买家很少，也不知道怎样出价。买家生怕自己成了“接盘侠”

但有现金流，就可以出价。

能形成现金流（租金收入）的资产，更容易迎来支撑。

租金就是一种现金流。

东京的案例可能也是一种说明。 毕竟作为国际化大都市，有更多的就业机会，房子能形成可观 租 金 。

最后说一句：

以上讨论了别的国家情形。

我们会怎样呢？

我没有答案。大家一起算算命吧，说说自己的看法

PS.

对了，前面提到的单伟建——

那位在98年金融危机时抄底韩国的华人。

最近刚做了一桩交易：

带领几个财团，拿600亿抄底了万达。成为了万达的第一大股东。

万达主要是商业类地产，有明确的现金流。

不管房价跌多久，可以产生现金流的房子， 会 是更抗跌、更有价值 的硬资产。