【实务】非房企销售不动产，要交哪些税？举例分析

有读者留言：他们公司为非房地产公司，拟出售营改增之后购买的房产，要交哪些税。

今天我们分析一下非房企销售不动产，要交哪些税？

本文将对增值税、城建税及附加、印花税、土地增值税和企业所得税等多个税种进行分析。

一、增值税

按照读者描述的情况处置营改增之后购买的房产，应该按照一般计税，缴纳增值税=出售全价/（1+9%）*9%-进项税额-预缴税。

注意如果房产坐落地和机构地不一致的话，要先预缴。

就地预缴不仅仅指增值税，同时随预征增值税附征城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

如果是转卖营改增之前老项目房产，注意差额扣除缴纳增值税，要取的不动产购置原价或者不动产作价等有效凭证或者契税计税金额的完税凭证等资料，否则无法差额扣除。

二、城建税及附加

三、印花税

印花税：按产权转移书据缴纳印花税，价款的万分之五。

四、土地增值税

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

如果是卖旧房，扣除项目如下：

五、企业所得税

转让收入合并到当期企业收入缴纳企业所得税，法定税率为25%。

六、实务举例

A公司是增值税一般纳税人， 2024年转让一处2017年5月30日购置的位于长沙市天心区的写字楼，合同上注明的不含税售价为150万元，并于2024年4月28日开具增值税发票。购房发票为2017年6月1日取得的增值税专用发票，显示购入金额为100万元，增值税进项税额为11万元（2018.4.30前适用11%，2018.5.1-2019.3.31适用10%，2019.4.1后适用9%），另购入时缴纳契税0.05万元。请计算A公司2024年4月18日转让不动产需要缴纳多少税费？（不考虑企业所得税）

分析：

（1）增值税

应缴纳增值税：1500000×9%=135000元

（2）附加税费

应缴纳城市维护建设税：135000×7%=9450元

应缴纳教育费附加：135000×3%=4050元

应缴纳地方教育附加：135000×2%=2700元

（3）印花税

按照产权转移书据所载金额的0.05%贴花

应缴纳印花税：1500000×0.05%=750元

（4）土地增值税

转让收入150万元

原购房发票为营改增后取得的增值税专用发票，且进项税额可以抵扣，故作为加计扣除基数的购房发票金额应为不含税价100万元。

房产实际持有年限为：2017年6月1日至2024年4月18日，实为6年11个月，应视同为7年。

扣除项目金额：1000000*(1+5%*7)+(500+9450+4050+2700+750)=1367450

增值额：1500000-1367450=132550

增值率：132550/1367450=9.7%

适用税率为30%

应缴纳土地增值税：132550*30%=39765元

因此，A公司转让不动产应缴纳的税费合计：

135000+9450+4050+2700+750+39765=191715元。

七、如何开票？

不动产销售开具数电票，选择特定业务-不动产销售，参考文章

数电票小贴士｜特定业务发票开具之不动产销售

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