以前怕融信们，现在怕建发们

　　文/狗蛋本蛋

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　　很多老地产人记得2016年8月17日。

　　那天上海拍4宗地，出了3宗地王，全部地王都跟闽系房企有关。

　　静安中兴社区那宗地，18家房企争夺了400多轮，最终融信以110.1亿元总价拿下，溢价率139%，楼面价高达14.3万元，成为全国单价地王。

　　另外两宗是区域地王，分别被中骏、建发&中粮联合体拿下。

　　中兴地王出来后，龙湖前CEO邵明晓直呼看不懂：（友商）可能是艺高人胆大。

　　那天融信们挥金如土的表现，是一代闽系房企嘎嘎乱杀的缩影。

　　走出福建的闽系房企，尤其是2013年前后崛起的那批，喜欢把战略性第一站选在上海，比如融信、正荣、阳光城、中骏，总部搬到上海一度成风潮。

　　这几年，行业悬着的心终于死了之后，房企排队躺进ICU，当年凶猛的那批闽系房企，基本无一幸免，大虹桥少了胡建口音。

　　前几天，曾经的闽系一哥世茂被建行呈请清盘，涉及金额大约是15.8亿港元。

　　地王年代， 十几亿也就一块地的保证金，现在却能随机撂倒一家房企。

　　一宗地王110亿，要放在2023年拿地榜上，能排20强左右。

　　行业巨变，上海滩还是那个上海滩，走了一批闽系房企，又来一批。

　　4月16日，上海2024年第二轮土拍，闽系房企（包括联合体）拿了6宗地中的2宗。‍

　　其中，象屿&联发拿了浦东新区曹路科技园地块，建发&保利拿下嘉定菊园地块。

　　再早一个月，3月15日的第一轮土拍中，象屿斩获静安中兴社区地块，首次进入上海市中心；国贸联合中铁建摇中浦东北蔡地块。

　　也就是说，上海第一批次两轮土拍，建发、国贸、象屿、联发，闽系房企“四大金刚”都进货了。

　　胡建人还是辣么热爱上海。

　　但热爱得同行有意见了，在此之前，有上海业内人士向《界面新闻》吐槽：

　　他们不好好在福建开发，跑来上海干什么？

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　　这么说格局就小了。

　　大华跑去北京抢地，给了北京人民小小的上海房企震撼。

　　北京人民也有意见，但北京不能不欢迎大华。

　　建发、国贸、象屿、联发都是厦门市属国企，联发地产和建发地产同属建发股份旗下。

　　他们的母公司都是世界500强企业，主营大宗供应链，年营收都在5000亿以上。

　　狗蛋没记错的话，建发是福建首家世界500强企业，且连续多年上榜。

　　2023年《财富》世界500强榜单，福建有6家企业入围，按照名次高低排序的话，分别是建发、国贸、象屿、兴业银行、宁德时代、紫金矿业。

　　前三家都在150强以内，后三家都在200强之后，厦门国企属于遥遥领先了。

　　建发股份不久前发布财报，数据显示，其2023年总营收为7636亿元：

　　其中，供应链板块实现营收5933亿元，地产板块营收同比增长近22%，达1664亿元。

　　象屿集团内部，地产板块的定位是不追求规模，追求利润，事实上，以象屿的拿地节奏，尤其是在上海重仓的表现来看，绝对存在规模诉求。根据狗蛋不完全统计，2021年至今，象屿（包括联合体）在上海拿了不下15宗地。

　　建发地产板块求规模更明显。

　　拿地方面，中指院数据显示，2023年建发拿地额738亿，排在榜单第四。

　　此外，国贸、象屿、联发分别为175亿、106亿、103亿，对应位次为15、23、26，全部进入拿地30强。

　　同期销售方面，建发以1890亿排在第8，联发、国贸、象屿分别为603亿、523亿、425亿，排在第25、33、42。

　　除了联发，其它三家的拿地排名都高于销售排名，说明扩张欲望强烈。

　　国贸进入成都，就立下了三年要破百亿的目标，最近几年成都土拍，几乎每次都能看到国贸。

　　在北京，国贸参加了14次土拍颗粒无收，后面找了个搭子能建城发，也就是原来的葛洲坝，才进入了北京市场，不过项目去化一般。

　　之后，国贸又找了个山西国企搭子，在通州宋庄搞新项目瑨上。

　　2023年，国贸在上海陪跑了23次。

　　以上种种，同样看得出国贸的规模诉求。

　　有上海同行说，国贸是国际贸易主业，搞什么房地产。

　　大家又重新感受到了闽系房企的威胁，以前害怕融信们，现在害怕建发们。

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　　而建发们面临同一个棘手的问题，越是扩张，口碑越是下滑。

　　只要是专业房企，都有能力造出好房子，建发、联发、国贸在厦门都有过不错的口碑，尤其是建发，打造钻石人生的口号家喻户晓。

　　扩张外加行业下行，决定了大而难美。

　　现在建发业主感受到更多的，可能是百味人生。

　　小红书上，全国各地的建发楼盘，业主维权都快维一起去了。

　　厦门建发叁里云庐的业主发帖吐槽，成都天府和鸣的业主在评论区说：

你来成都看看，从厦门过来飞机可以直接停我们小区。

　　因为即将交付的园林，和销售时示范区所展示的存在较大差距，没了宣传时王府大院的曲径通幽，中庭出现大面积水泥硬化，天府和鸣的业主自嘲：

　　喜提成都第三个机场。

　　图：成都天府和鸣业主

　　他们还往硬化路面P了一辆飞机，以此来表示绿化真的很少，硬化路面真的很宽。

　　天府和鸣业主给擅长建大门的建发，送了一个新称号：

卓越的机场单设单位

　　看了天府和鸣的“飞机跑道”后，成都建发观唐映月的业主觉得，自己受到的冲击更大：

我们的中庭像航母。

　　图:观唐映月业主

　　去年11月，狗蛋在文章中，写到了厦门建发缦玥长滩被业主维权大门，如今5个月过去了，还在维权中。

　　对比建发地产近2000亿的年销规模，国贸、象屿400-500亿规模要小很多，维权的绝对量相应少。在此先不展开，找时间另外开篇细聊。

　　品质下滑，根本原因是利润空间压缩。

　　以建发为例，2023年建发地产板块整体增收不增利，归属母公司净利润仅1.9亿元，同比减少了20个“小目标”，主要是联发扯了后腿：

　　“归母净利润”悬崖急坠，为-18.58亿元。

　　建发地产情况好点，不过毛利率持续走低，2019年为25.86%，此后年年减少，17.17%、16.35%、15.28%……

　　2023年只剩11.1%。

　　毛利率下降是行业通病，像建发地产这么低的还是少见。

　　同为地方国企，也在最近几年攻城略地的越秀，2023年毛利率约为15.3%；和建发同等规模的龙湖，2023年毛利率为14.3%。

　　象屿和国贸还没披露最新年度财报，从象屿2023年上半年业绩来看，其地产板块出现了净利润亏损，地产销售毛利率约21%，不算差，但同比也是大幅下滑。

　　而利润小，关系因素就太多了，有可能是地拿贵了，有可能是操盘能力不行，有可能是运气不好。

　　也有可能是A楼盘亏了，羊毛要从B身上薅一点。

　　要说建发楼盘都摆烂也不客观，有湖南的网友说：你们唾弃的建发，在湖南算得上翘楚和天花板了。

　　铁柱姨惑了：那只能怪大门和园林示范区太漂亮？