未来房价走势会怎样？高盛：尚未来到L型路径的底部

近日有朋友看了我的文章后，私信问我未来房价走势会怎样。我没有专门研究房价，但可以用我所使用的分析框架帮朋友们分析一下。

1、不要用一般经济周期模型来分析现在房价。看了我前期文章的朋友们都知道，本次经济困难的性质不是经济危机，而是市场经济体系国家集团与新型计划经济体系国家集团之间爆发的战略对决，所以不能用一般经济周期模型来分析。

2、不要用一般市场价格模型来分析现在房价。新型计划经济体系指现在大国实行的混合经济体系。混合经济体系的本质仍然是计划经济。因为在混合经济体系中，政府自主调节是主导机制，市场自发调节是辅助机制，市场自发调节必须依附于政府自主调节才能发挥作用。在混合经济体系中，价格被一定程度扭曲了，扭曲的力量来自政策。政策性越强，价格扭曲程度也越大。大国房地产市场正是这样一个政策市场。

3、自2001年大国加入世贸组织之后，房价经历了多轮暴涨。房价暴涨背后的三大推手是：其一，由于大国实行外汇管制政策，出口制造业赚取的巨量外币必须结汇给银行并换回本币，这导致市场中本币（M2）数量远大于市场商品价值，造成输入性通胀；其二，政府曾经把房地产列为支柱产业，大力扶持房地产业，并通过土地出让金回笼市场中富余的本币，不过这个收益主要被地方政府所得；其三，上个世纪70-80年代婴儿潮红利和人口城市化红利。

4、现在，推动房价暴涨的这三大推手全部消失。意味着曾经的高房价将失去支撑，L型下落是必然的。

其一，市场经济体系国家集团与新型计划经济体系国家集团之间的战略对决主要发生在外贸领域。2023年大国与北美、欧洲、日韩等发达经济体的外贸出口均大幅下降，其中对韩国下降13.5%、对美国下降11.6%、对日本下降10.7%、对德国下降8.7%.....只有对东盟出口快速增长。但对东盟出口基本都是转口贸易，意味着出口制造业在加快外迁。最终产品厂家外迁还会带动供应链厂家外迁。最近深圳市人事局的劳动纠纷案件爆仓，估计要么是因为外贸订单减少，要么是因为出口制造业外迁。对发达经济体出口下降和出口制造业外迁，将导致国内外币结汇量下降，输入性通胀就会减少甚至消失。

其二，在“房住不炒”思想下，最上头早已不再视房地产业为支柱产业，虽然地方政府还念念不忘巨额土地出让金的幸福时光，但估计最上头已经拿定主意，只打雷不下雨，救市只出政策不掏银子。4月15日，高盛研究报告称，全国民营开发商在交楼方面面临4万亿元的资金缺口，但截至3月底，仅得到银行4690亿元信贷。所有不掏银子的政策都是空调，空有政策的救市只会救个寂寞。

另外，最上头现在不能拿真金白银救楼市还有个重要原因，要为现在大举扩张的政府债务准备后手。现在各级政府为刺激经济大举扩张债务，5年后如果无法到期偿债的话，必定要启动央行QE来收拾残局。届时这个QE资金可能会非常大，故现在不能在楼市中浪费弹药。

其三，上世纪婴儿潮红利和人口城市化红利都已经被吃干抹尽了，现在年轻人不婚不育，人口出生量断崖式下降，望穿秋水也看不到房屋新买家。

5、从市场经济体系国家集团与新型计划经济体系国家集团之间的战略对决的紧张形势看，继续压降房地产才是大国的最佳策略。

看过我前期文章的朋友们知道，两大国家集团之间战略对决的残酷性和长期性。对决失败一方将不得不改用对方的经济体系。改变经济体系会导致本国政府组织巨变、权力版图重构、既得利益丢失、甚至本国产业经济崩溃。两方谁也承受不了失败的代价。为了赢得对决胜利，双方都会押上所有力量。

这场冰与火的对决的主战场是可贸易部门。外贸和科技是主战场，代理人战争则是副战场。房地产业是典型的不可贸易部门，远离对决战场，八竿子都打不着。房地产业发展得再好，对赢得这场对决也没有丝毫的帮助，反而会因为占用了太多社会资源而拖累了战略对决。故大国的最佳策略是：只要维持不崩盘，即可继续压降房地产，并努力把多年来沉淀在房地产业中的财富挤兑出来，用于与市场经济体系国家集团的战略对决。

6、通过上述分析，很容易得出与高盛公司相同的结论：房价尚未来到L型路径的底部。那L型路径的底部在哪里呢？我认为可用 “房屋租金+银行贷款利率”的计算方法来估算其参考价格。我在前文中按这个方法估算过，广州一套现在标价210万的房子，参考价格只有98万。那什么时候会到达底部呢？这个不太好难说，但我认为不会太久，很有可能会在3-5年之内。另外，不会有地区差异，一二线城市和其他城市都会一样L型走势。并且一二线城市由于以前过度暴涨，房主获利离场动机更强，故卖盘可能会更大，价格下行也可能会更快。

那么房地产市场什么时候能开始复苏呢？我认为只能等待这场战略对决结束后，某一方拔帜易帜后，其时无论是实行市场经济体系让国内产业真正市场化，还是继续实行新型计划经济体系，继续用房地产业收割市场上富余的流通本币，房地产业都会开始复苏并有机会再次繁荣。但这个时间估计要更漫长，没个10-20年希望不大。

又瞎说了一气，请各位朋友们万万不可参考。如若非要参考，我也坚决不负责任。